Wolfersdorf

Lage und Struktur

Wolfersdorf liegt im oberbayerischen Landkreis Freising und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Zolling. Die Gemeinde hat 2.556 Einwohner auf einer Fläche von 26,06 km², was einer Bevölkerungsdichte von 98 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Damit ist Wolfersdorf deutlich dünner besiedelt als der Landkreis Freising im Durchschnitt (231 Einwohner/km²) und auch unter den Nachbargemeinden der VG Zolling (Attenkirchen: 170/km², Haag a.d.Amper: 125/km², Zolling: 144/km²). Die Amper fließt durch das Gemeindegebiet, das zur Region München gehört und über den Münchner Verkehrs- und Tarifverbund an die Landeshauptstadt angebunden ist.

Der Landkreis Freising belegt im Wirtschaftskraft-Ranking der Zeitschrift Focus Platz 3 unter allen deutschen Landkreisen. Die Kombination aus Nähe zu München, dem Flughafen München und guter Verkehrsinfrastruktur macht ihn zu einem der begehrtesten Wohnstandorte Bayerns. Wolfersdorf profitiert von dieser Lage als Teil des Umlands, ohne die extremen Preise der Kernstadt Freising zu erreichen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.230 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro/m², aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,14 – niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10 und der Kreisdurchschnitt von 28,26. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Wolfersdorf im regionalen Vergleich moderat ausfallen.

Die Angebotsmiete von 12,16 Euro/m² liegt über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²). Sie liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 13,25 Euro/m² und auch unter den Werten der Stadt Freising (17,36 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,52 % ist die höchste unter allen sieben genannten Nachbarorten und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Perzentilrang belegt Wolfersdorf damit Platz 74,3 von 100 im Vergleich zu allen 2.056 Orten in Bayern – die Rendite liegt höher als bei 74 % der bayrischen Vergleichsorte. Diese attraktive Rendite ergibt sich aus dem Zusammenspiel: Der Kaufpreis ist relativ moderat, während die Mieten über dem Landesdurchschnitt liegen.

Preisentwicklung

Die Mietzeitreihe von 2018 bis 2026 zeigt starke Schwankungen: Nach 10,50 Euro/m² im Jahr 2018 folgte 2019 ein Rückgang auf 8,70 Euro/m², dann ein Anstieg auf 10,57 Euro/m² (2020), ein weiterer leichter Rückgang auf 10,32 Euro/m² (2021), gefolgt von einem kontinuierlichen Anstieg auf 11,24 Euro/m² (2023) und einem Sprung auf 13,09 Euro/m² (2024). 2025 folgte ein Rücksetzer auf 11,31 Euro/m², bevor 2026 wieder 13,15 Euro/m² erreicht wurden. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,85 %. Diese Volatilität ist ungewöhnlich und deutet auf einen Markt hin, der von Angebotsdynamik geprägt ist.

Die Kaufpreiszeitreihe ist kürzer und umfasst nur die Jahre 2023 bis 2025. Hier zeigt sich ein leichter Rückgang: Von 2.801 Euro/m² (2023) über 3.022 Euro/m² (2024) auf 2.727 Euro/m² (2025). Der CAGR beträgt -1,34 %. Während also die Mieten tendenziell steigen, sinkt der Kaufpreis leicht – ein Zusammenhang, der die hohe Bruttomietrendite mathematisch bedingt.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Standortfaktoren und Demografie

Wolfersdorf liegt im Kreis Freising, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Der Teilindex "Wettbewerb und Innovation" liegt mit Rang 53 besonders stark, ebenso der Index "Demografie" mit Rang 47. Der Index "Arbeitsmarkt" (Rang 148) und "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 141) sind schwächer, während der Dynamik-Index mit Rang 199 am niedrigsten ausfällt. Diese Werte gelten für den Kreis Freising, nicht für die Gemeinde Wolfersdorf.

Die Arbeitslosenquote in Wolfersdorf lag 2023 bei 2,22 % und damit deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2015 lag sie bei 1,25 %, stieg während der Pandemie auf 2,12 % (2020) und pendelt sich seitdem bei leicht erhöhtem Niveau ein. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 38 Personen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 praktisch stabil: Von 2.545 Einwohnern (2015) auf 2.556 (2024), ein Plus von 0,43 %. Der Höchststand wurde 2019 mit 2.602 Einwohnern erreicht, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig. Diese Stabilität entspricht dem Muster eines gesättigten Wohnungsmarktes, bei dem Zuzug und Fortzug sich etwa die Wage halten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den sieben Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,7 km zeigt sich ein klares Bild: Wolfersdorf hat die niedrigsten Kaufpreise (3.230 Euro/m²) und die niedrigste Angebotsmiete (12,16 Euro/m²). Die Stadt Freising liegt mit 5.742 Euro/m² Kaufpreis und 17,36 Euro/m² Miete deutlich darüber – ein Hinweis auf den erheblichen Preisunterschied zwischen ländlichen Gemeinden und der Kreisstadt.

Bei der Bruttomietrendite führt Wolfersdorf mit 4,52 % alle Nachbarorte an. Attenkirchen folgt mit 3,93 %, Kirchdorf a.d.Amper mit 3,87 %. Die niedrigste Rendite weist Schweitenkirchen mit 3,26 % auf, gefolgt von Au i.d.Hallertau mit 3,29 %. Das Muster zeigt: Je höher die Kaufpreise in den Nachbarorten, desto niedriger tendenziell die Rendite.

Wolfersdorf liegt damit im regionalen Vergleich bei den Preisen im unteren Segment, bietet aber die höchste Rendite.