Zolling

Marktüberblick und Preisniveau

Zolling liegt sechs Kilometer nördlich von Freising im Ampertal und gehört zum oberbayerischen Landkreis Freising. Die 34,53 km² große Gemeinde hat etwa 5.090 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 147 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt ist durch hohe Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.395 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,45 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,4 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,42. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Preisniveau in Zolling ist deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,35-Fachen des bayerischen und dem 1,82-Fachen des deutschen Durchschnitts. Auch die Miete liegt mit dem 1,23-Fachen des bayerischen und dem 1,40-Fachen des deutschen Niveaus über dem Mittel. Die niedrige Rendite von 3,4 Prozent spiegelt den teuren Kaufmarkt wider: Die Miete steigt langsamer als die Preise, was die Kapitalverzinsung drückt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 10,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2025 auf 13,35 Euro, bevor sie 2026 leicht auf 12,98 Euro zurückging. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über den Zeitraum beträgt 3,31 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil. Nach 2.933 Euro im Jahr 2018 kletterte der Preis 2019 auf 4.612 Euro, erreichte 2020 mit 4.906 Euro seinen Höchststand, fiel 2021 auf 3.511 Euro, stieg 2022 wieder auf 4.495 Euro, sank 2023 auf 3.977 Euro, legte 2024 leicht zu und fiel 2025 auf 3.736 Euro, bevor er 2026 wieder auf 4.962 Euro anstieg. Der CAGR beträgt 6,79 Prozent. Diese starken Schwankungen deuten auf einen Markt mit geringer Transaktionszahl hin, bei dem einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 29,42 liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 28,26 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Er gibt an, wie viel-jährige Bruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken — ein höherer Wert bedeutet einen teureren Markt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Freising liegt Zolling bei der Angebotsmiete mit 12,45 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 13,25 Euro und bei der Angebotskennzahl von 4.395 Euro leicht unter dem Kreiswert von 4.488 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,6 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Marzling (4,9 km entfernt) liegt mit 14,20 Euro Miete und 4.982 Euro Kaufpreis deutlich über Zolling. Freising (5,6 km) liegt mit 17,36 Euro Miete und 5.742 Euro Kaufpreis noch einmal darüber. Wolfersdorf (5,5 km) liegt mit 3.230 Euro Kaufpreis und 4,52 Prozent Rendite deutlich unter Zolling — ein Hinweis darauf, dass nicht alle Orte im Umland die Preisdynamik Freising teilen. Haag an der Amper (4,6 km) liegt mit 12,10 Euro Miete und 4.141 Euro Kaufpreis knapp unter Zolling.

Im Perzentilrang von Bayern liegt Zolling bei 28,5. Das bedeutet, dass 28,5 Prozent der 2.056 verglichenen bayrischen Orte ein niedrigeres Preisniveau aufweisen — Zolling gehört damit zu den teureren Orten im Freistaat, aber nicht zu den absoluten Spitzenreitern wie etwa Münchener Vororte.

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl ist von 4.701 im Jahr 2015 auf 5.090 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Zuwachs von 8,3 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 54,1 Prozent (von 3.171 auf 4.886). Der Zuzug ist jedoch nicht kontinuierlich: Zwischen 2017 und 2020 ging die Bevölkerung von 4.928 auf 4.829 zurück, bevor sie ab 2021 wieder stieg.

Die Arbeitslosenquote ist von 5,0 Prozent im Jahr 2015 auf 8,5 Prozent im Jahr 2023 gestiegen. Dieser Anstieg ist deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und steht im Widerspruch zum allgemeinen Bevölkerungszuwachs. Die Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Der Landkreis Freising erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitten die Teilindizes Demografie (Rang 47) und Wettbewerb/Innovation (Rang 53) ab. Schwächer sind die Indizes Wohlstand/Soziale Lage (Rang 141), Arbeitsmarkt (Rang 148) und Dynamik (Rang 199). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Zolling.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Zolling verfügt über eine gute Verkehrsanbindung: Die Gemeinde liegt an der B 301, die nächsten Autobahnanschlüsse liegen bei Allershausen (A 9) und Freising (A 92). Der Flughafen München liegt etwa 11 km Luftlinie südlich. Das Steinkohlekraftwerk Zolling mit seinem 220 Meter hohen Kamin und das seit 2003 betriebene Biomasseheizkraftwerk sind die bekanntesten gewerblichen Einrichtungen der Gemeinde.