Unterföhring

Ort und Lage

Unterföhring liegt im Nordosten des Landkreises München auf einer Fläche von 12,79 Quadratkilometern und hat rund 11.957 Einwohner (Stand 2023/2024). Die Gemeinde zählt zur Agglomeration der Landeshauptstadt und ist über die S-Bahn-Linie S7 (Isartalbahn) an das Münchner Verkehrsnetz angebunden. Die S7 verbindet Unterföhring mit München-Daglfing im Westen und führt weiter über Ismaning zum Flughafen München im Osten. Der Landkreis München ist als einer der wichtigsten Medienstandorte Bayerns bekannt, wobei Unterföhring und die Nachbargemeinde Ismaning hier eine herausragende Rolle einnehmen.

Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 935 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises München (ca. 533 Einw./km²) und dem bayerischen Landesdurchschnitt. Die Einwohnerzahl wuchs von 10.948 im Jahr 2015 auf 11.957 im Jahr 2023 – ein Zuwachs von 9,2 Prozent in acht Jahren. Besonders deutlich fiel der Anstieg zwischen 2021 und 2023 aus, als die Gemeinde über 700 neue Einwohner verzeichnete.

Marktübersicht und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.058 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 21,85 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,74, die Bruttomietrendite liegt bei 3,25 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Schwankungen. Von 7.018 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 9.198 Euro/m² an. Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 8.011 Euro/m², im Jahr 2024 erreichte der Angebotskaufpreis mit 6.773 Euro/m² einen Tiefpunkt. Seitdem erholte sich der Markt deutlich: 2025 wurden 9.713 Euro/m² angeboten, 2026 liegt der Wert bei 10.328 Euro/m². Der durchschnittliche jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 4,95 Prozent.

Die Mietentwicklung verlief weniger volatil. Nach einem Tief von 17,14 Euro/m² im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 20,16 Euro/m². Nach einem weiteren Rückgang auf 18,22 Euro/m² im Jahr 2023 folgte ein starker Anstieg auf 22,62 Euro/m² im Jahr 2024. Der Miet-CAGR beträgt 1,58 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass die vorliegenden Miet- und Kaufwerte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Unterföhring liegt mit seiner Angebotsmiete von 21,85 Euro/m² und dem Angebotskaufpreis von 8.058 Euro/m² deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises München (Miete: 19,41 €/m², Kaufpreis: 7.173 €/m²) und vor allem über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt der Ort mit einem deutschen Durchschnittskaufpreis von 2.409 Euro/m² und einer Durchschnittsmiete von 8,92 Euro/m² auf einem sehr hohen Niveau.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 Kilometern liegt Unterföhring im oberen Mittelfeld. Die höchsten Angebotsmieten verzeichnet Garching bei München mit 22,94 Euro/m² und München selbst mit 25,12 Euro/m². Der niedrigste Angebotskaufpreis in der Nachbarschaft findet sich in Unterschleißheim mit 6.609 Euro/m², während München mit 9.626 Euro/m² den höchsten Wert aufweist. Die Bruttomietrendite liegt in Unterföhring bei 3,25 Prozent und damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden (Feldkirchen und Oberschleißheim weisen jeweils 3,70 bzw. 3,71 Prozent auf).

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 21,0 Prozent, was bedeutet, dass die Rendite in Unterföhring niedriger ist als bei rund 79 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern. Dies ist typisch für den Ballungsraum München, wo hohe Kaufpreise die Renditen drücken.

Standortfaktoren

Der Landkreis München, dem Unterföhring angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 herausragende Plätze. In den Gesamtwertung erreicht der Kreis Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis in den Kategorien Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 1) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 2). In der Kategorie Stärke liegt der Kreis ebenfalls auf Rang 1. Die Dynamik-Wertung mit Rang 58 ist ebenfalls sehr gut, wenn auch nicht ganz an der Spitze. In der Demografie-Wertung liegt der Kreis mit Rang 181 im Mittelfeld.

Diese Werte gelten für den Landkreis München als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Unterföhring. Sie spiegeln jedoch die überregionale Bedeutung des Standorts wider: Der Landkreis ist der bevölkerungsreichste in Bayern und umfasst 29 Gemeinden mit insgesamt rund 354.000 Einwohnern.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen akademischen Einrichtungen befinden sich in der Landeshauptstadt München und in Garching bei München (Technische Universität München, Campus Garching).

Fazit

Unterföhring präsentiert sich als wohlhabende Gemeinde im Münchner Umland mit einer überdurchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung und einer exzellenten verkehrlichen Anbindung an die Landeshauptstadt. Die Kombination aus hoher Kaufkraft, dem Status als Medienstandort und der S7-Anbindung macht den Ort zu einem gefragten Wohnstandort. Die Immobilienpreise liegen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, was sich in einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,25 Prozent widerspiegelt. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas durchgängig Spitzenplätze, was die langfristige Attraktivität des Standorts unterstreicht. Die hohen Kaufpreise und der Kaufpreisfaktor von 30,74 deuten auf einen anhaltend angespannten Wohnungsmarkt hin.