München, Landeshauptstadt
München (PLZ 80313) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 1.510.378 Einwohner auf 310,7 km², das entspricht 4.861 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 13 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 25,12 € pro m², der Kaufpreis bei 9.626 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,13 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,9 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt München über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 19,91 € auf 29,13 € pro m², im Mittel 4,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt München Rang 3 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 7, Stärkerang 5). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Unterföhring, Unterhaching und Neuried an.
Immobilienpreise in München im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: München, Landeshauptstadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort München: Angebotsmiete 25,12 €/m², Angebotskaufpreis 9.626 €/m², Bruttomietrendite 3,13 %. München liegt bei allen Immobilienkennzahlen deutlich über dem bayern- und bundesweiten Durchschnitt. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 4,14 % auf über 1,5 Millionen Einwohner. Der Landkreis München rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 3 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
München ist die Landeshauptstadt Bayerns und mit 1.505.005 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2024) die drittgrößte Gemeinde Deutschlands. Die kreisfreie Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 310,7 km² im Alpenvorland und bildet das Zentrum der Metropolregion München mit rund 6,2 Millionen Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte liegt bei rund 4.860 Einwohnern je Quadratkilometer, was München zur am dichtesten bevölkerten Gemeinde Deutschlands macht.
Der Münchner Immobilienmarkt gehört zu den teuersten in Deutschland. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Die Angebotsmiete beträgt 25,12 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 9.626 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,94, die Bruttomietrendite bei 3,13 Prozent.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Anstieg von 19,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 24,90 Euro im Jahr 2024. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den Zeitraum beträgt 4,87 Prozent. Im Jahr 2025 erfolgte eine leichte Korrektur auf 24,74 Euro, bevor die Werte 2026 auf 29,13 Euro weiter anstiegen.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung weniger dynamisch. Von 8.840 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 10.701 Euro, fiel dann auf 9.461 Euro im Jahr 2023 und stabilisierte sich bei rund 9.500 bis 9.600 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt über den gesamten Zeitraum beträgt 0,87 Prozent. Die Werte für 2025 und 2026 sind als Schätzwerte gekennzeichnet.
Die Bruttomietrendite von 3,13 Prozent liegt deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 15,95 Prozent im Bundesland zeigt, dass München bei der Mietrendite zu den niedrigsten Werten in Bayern gehört.
Regionale Einordnung
München liegt bei allen relevanten Immobilienkennzahlen deutlich über dem bayernweiten und bundesweiten Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 25,12 Euro je Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der bayernweite Durchschnitt von 10,11 Euro und fast dreimal so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis beträgt der Unterschied zum bayernweiten Durchschnitt (3.246 Euro) das 2,96-Fache, zum Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) das 3,99-Fache.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt München bei der Angebotsmiete mit 25,12 Euro je Quadratmeter deutlich über allen umliegenden Gemeinden. Die nächstgelegenen Orte wie Unterföhring (7,7 km) mit 21,85 Euro, Unterhaching (8,6 km) mit 20,65 Euro oder Pullach i. Isartal (9,8 km) mit 20,63 Euro liegen alle unter 22 Euro. Auch bei den Kaufpreisen ist München mit 9.626 Euro je Quadratmeter der teuerste Ort im direkten Vergleich; die Nachbarorte bewegen sich zwischen 6.570 Euro (Ottobrunn) und 9.110 Euro (Pullach i. Isartal).
Die Bruttomietrendite liegt in München mit 3,13 Prozent unter allen Nachbarorten, die zwischen 2,72 Prozent (Pullach) und 3,69 Prozent (Unterhaching, Ottobrunn) liegen.
Standortfaktoren und Demografie
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis München auf Rang 3 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 7, im Teilindex Stärke auf Rang 5. Die Teilindizes Demografie (Rang 13), Arbeitsmarkt (Rang 3), Wettbewerb und Innovation (Rang 5) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 42) zeigen ein durchweg starkes Profil, wobei die soziale Lage mit Rang 42 im unteren Drittel liegt.
München verfügt über ein dichtes Hochschulnetzwerk mit 13 Hochschulen, darunter die Ludwig-Maximilians-Universität München (LMU), die Technische Universität München (TUM), die Akademie der Bildenden Künste, die Hochschule der Bayerischen Wirtschaft (HDBW) und mehrere weitere staatliche und private Einrichtungen. Dieses akademische Umfeld stärkt den Standort als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort.
Die Bevölkerung Münchens wuchs von 1.450.381 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.510.378 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4,14 Prozent entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl um über 24.000 stieg. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 39.248.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in München entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 19,91 €/m² |
| 2019 | 21,07 €/m² |
| 2020 | 21,81 €/m² |
| 2021 | 21,85 €/m² |
| 2022 | 22,68 €/m² |
| 2023 | 23,15 €/m² |
| 2024 | 24,90 €/m² |
| 2025 | 24,74 €/m² |
| 2026 | 29,13 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8.840 €/m² |
| 2019 | 9.598 €/m² |
| 2020 | 9.624 €/m² |
| 2021 | 10.701 €/m² |
| 2022 | 9.800 €/m² |
| 2023 | 9.461 €/m² |
| 2024 | 9.593 €/m² |
| 2025 | 9.509 €/m² |
| 2026 | 9.473 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,70 % |
| 2019 | 2,63 % |
| 2020 | 2,72 % |
| 2021 | 2,45 % |
| 2022 | 2,78 % |
| 2023 | 2,94 % |
| 2024 | 3,11 % |
| 2025 | 3,12 % |
| 2026 | 3,69 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von München
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.450.381 Einwohner |
| 2016 | 1.464.301 Einwohner |
| 2017 | 1.456.039 Einwohner |
| 2018 | 1.471.508 Einwohner |
| 2019 | 1.484.226 Einwohner |
| 2020 | 1.488.202 Einwohner |
| 2021 | 1.487.708 Einwohner |
| 2022 | 1.512.491 Einwohner |
| 2023 | 1.510.378 Einwohner |
| 2024 | 1.510.378 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,78 % |
| 2016 | 4,35 % |
| 2017 | 3,10 % |
| 2018 | 3,37 % |
| 2019 | 3,12 % |
| 2020 | 4,33 % |
| 2021 | 4,33 % |
| 2022 | 3,71 % |
| 2023 | 3,93 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 3,00 Rang |
| Dynamik | 7,00 Rang |
| Stärke | 5,00 Rang |
| Demografie | 13,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 3,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 5,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 42,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — München liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet München im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. München ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
München ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von München
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| München | 25,12 €/m² |
| Unterföhring | 21,85 €/m² |
| Neuried | 21,24 €/m² |
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Neubiberg | 20,19 €/m² |
| Ottobrunn | 20,17 €/m² |
| Aschheim | 19,89 €/m² |
| Gräfelfing | 19,69 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
München ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von München
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unterhaching | 3,69 % |
| Ottobrunn | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neuried | 3,56 % |
| Neubiberg | 3,55 % |
| Aschheim | 3,43 % |
| Unterföhring | 3,25 % |
| München | 3,13 % |
| Gräfelfing | 2,88 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Unterföhring | 7,7 km | 85774 | 21,85 € | 8.058 € | 3,25 % |
| Unterhaching | 8,6 km | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Neuried | 9,6 km | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |
| Pullach i.Isartal | 9,8 km | 82049 | 20,63 € | 9.110 € | 2,72 % |
| Ottobrunn | 10,2 km | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Neubiberg | 10,3 km | 85579 | 20,19 € | 6.833 € | 3,55 % |
| Gräfelfing | 11,0 km | 82166 | 19,69 € | 8.200 € | 2,88 % |
| Aschheim | 11,1 km | 85609 | 19,89 € | 6.967 € | 3,43 % |
| Taufkirchen | 11,2 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
Wo liegt München?
Lage
München auf der Karte
Hochschulen am Ort
13 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Akademie der Bildenden Künste MünchenAkademiestraße 2–4, 80799 München
- Hochschule der Bayerischen Wirtschaft (HDBW)Konrad-Zuse-Platz 8, 81829 München
- Hochschule für angewandte Wissenschaften MünchenLothstraße 34, 80335 München
- Hochschule für Fernsehen und Film MünchenBernd-Eichinger-Platz 1, 80333 München
- Hochschule für Musik und Theater MünchenArcisstraße 12, 80333 München
- Hochschule für Philosophie MünchenKaulbachstraße 31a, 80539 München
- Hochschule MacromediaSandstraße 9, 80335 München
- Internationale Hochschule SDI MünchenBaierbrunner Straße 28, 81379 München
- Katholische Stiftungshochschule MünchenPreysingstraße 95, 81667 München
- Ludwig-Maximilians-Universität MünchenGeschwister-Scholl-Platz 1, 80539 München
- Munich Business SchoolElsenheimerstraße 61, 80687 München
- Technische Universität MünchenArcisstraße 21, 80333 München
- Ukrainische Freie UniversitätHeßstraße 90, 80797 München
Alle Kennzahlen zu München
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 25,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 9.626 € |
| Bruttomietrendite | 3,13 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,9 |
| Einwohner | 1.510.378 |
| Einwohner je km² | 4.861 |
| Fläche (km²) | 310,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #3 |
| Prognos Dynamikrang | #7 |
| Prognos Stärkerang | #5 |
| Koordinaten | 48,1377, 11,5760 |
Häufige Fragen zu Immobilien in München
Was kostet eine Wohnung in München?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in München liegt bei 25,12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 9.626 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro pro Quadratmeter bei der Miete und 3.246 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis. Die Werte basieren auf Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in München entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 19,91 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 25,12 Euro im aktuellen Jahr gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,9 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 8.840 Euro pro Quadratmeter und beträgt aktuell 9.626 Euro, was einem jährlichen Anstieg von etwa 0,9 Prozent entspricht. Die Miete hat sich in München also deutlich schneller entwickelt als der Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in München?
Die Bruttomietrendite in München liegt bei 3,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 31,94. Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent bzw. 26,10 und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent bzw. 23,18. Eine niedrige Rendite und ein hoher Kaufpreisfaktor bedeuten ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete. Der Perzentilrang von 15,95 zeigt, dass rund 84 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie verhält sich München im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden liegt München bei den Mietpreisen deutlich über dem Niveau der Nachbargemeinden wie Unterföhring (21,85 Euro pro Quadratmeter) oder Unterhaching (20,65 Euro pro Quadratmeter). Auch beim Kaufpreis mit 9.626 Euro pro Quadratmeter übertrifft München die Nachbarorte, die zwischen 6.570 Euro (Ottobrunn) und 9.110 Euro (Pullach i.Isartal) liegen. Die Bruttomietrendite in München liegt mit 3,13 Prozent unter der der meisten Nachbarorte.
Woher stammen die Daten zu München?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für München sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für München führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |