Gräfelfing
Gräfelfing (PLZ 82166) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 13.673 Einwohner auf 9,6 km², das entspricht 1.427 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 19,69 € pro m², der Kaufpreis bei 8.200 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,88 % und ein Kaufpreisfaktor von 34,7 — rechnerisch sind das 35 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gräfelfing über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 17,50 € auf 20,54 € pro m², im Mittel 2,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Planegg, Krailling und Neuried an.
Immobilienpreise in Gräfelfing im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gräfelfing entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gräfelfing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 17,50 €/m² |
| 2019 | 17,92 €/m² |
| 2020 | 17,78 €/m² |
| 2021 | 17,13 €/m² |
| 2022 | 16,98 €/m² |
| 2023 | 17,69 €/m² |
| 2024 | 19,22 €/m² |
| 2025 | 20,09 €/m² |
| 2026 | 20,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gräfelfing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.985 €/m² |
| 2019 | 9.427 €/m² |
| 2020 | 7.946 €/m² |
| 2021 | 13.183 €/m² |
| 2022 | 7.993 €/m² |
| 2023 | 10.317 €/m² |
| 2024 | 6.936 €/m² |
| 2025 | 9.168 €/m² |
| 2026 | 8.689 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gräfelfing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,01 % |
| 2019 | 2,28 % |
| 2020 | 2,69 % |
| 2021 | 1,56 % |
| 2022 | 2,55 % |
| 2023 | 2,06 % |
| 2024 | 3,33 % |
| 2025 | 2,63 % |
| 2026 | 2,84 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gräfelfing
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.596 Einwohner |
| 2016 | 13.816 Einwohner |
| 2017 | 13.803 Einwohner |
| 2018 | 13.939 Einwohner |
| 2019 | 13.766 Einwohner |
| 2020 | 13.581 Einwohner |
| 2021 | 13.583 Einwohner |
| 2022 | 13.769 Einwohner |
| 2023 | 13.673 Einwohner |
| 2024 | 13.673 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gräfelfing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,06 % |
| 2016 | 1,86 % |
| 2017 | 0,00 % |
| 2018 | 2,06 % |
| 2019 | 1,86 % |
| 2020 | 2,39 % |
| 2021 | 2,59 % |
| 2022 | 2,25 % |
| 2023 | 2,55 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gräfelfing liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gräfelfing im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gräfelfing ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gräfelfing ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gräfelfing
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neuried | 21,24 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Gräfelfing | 19,69 €/m² |
| Planegg | 19,54 €/m² |
| Germering | 18,87 €/m² |
| Krailling | 18,03 €/m² |
| Gröbenzell | 17,76 €/m² |
| Gauting | 17,59 €/m² |
| Puchheim | 17,37 €/m² |
| Eichenau | 17,23 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gräfelfing ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gräfelfing
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Germering | 3,82 % |
| Puchheim | 3,61 % |
| Gröbenzell | 3,57 % |
| Neuried | 3,56 % |
| Eichenau | 3,47 % |
| Planegg | 3,41 % |
| Gauting | 3,24 % |
| Krailling | 3,03 % |
| Gräfelfing | 2,88 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Planegg | 1,4 km | 82152 | 19,54 € | 6.870 € | 3,41 % |
| Krailling | 2,8 km | 82142 | 18,03 € | 7.132 € | 3,03 % |
| Neuried | 3,8 km | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |
| Germering, GKSt | 5,1 km | 82110 | 18,87 € | 5.927 € | 3,82 % |
| Gauting | 6,7 km | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Puchheim, St | 7,3 km | 82178 | 17,37 € | 5.781 € | 3,61 % |
| Gröbenzell | 9,4 km | 82194 | 17,76 € | 5.971 € | 3,57 % |
| Pullach i.Isartal | 9,6 km | 82049 | 20,63 € | 9.110 € | 2,72 % |
| Eichenau | 10,1 km | 82223 | 17,23 € | 5.959 € | 3,47 % |
Wo liegt Gräfelfing?
Lage
Gräfelfing auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gräfelfing
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 19,69 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 8.200 € |
| Bruttomietrendite | 2,88 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,7 |
| Einwohner | 13.673 |
| Einwohner je km² | 1.427 |
| Fläche (km²) | 9,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,1178, 11,4310 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gräfelfing
Was kostet eine Wohnung in Gräfelfing?
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Gräfelfing liegt bei 19,69 € pro m². Für eine Wohnung mit 70 m² entspricht das rechnerisch 1.378 € Kaltmiete im Monat. Der Kaufpreis liegt bei 8.200 € pro m², eine 70-m²-Wohnung kostet damit rund 574.000 €.
Lohnt sich der Kauf in Gräfelfing?
Die Bruttomietrendite in Gräfelfing beträgt 2,88 %, der Kaufpreisfaktor 34,7 — es dauert rechnerisch 35 Jahreskaltmieten, bis der Kaufpreis wieder eingespielt ist. Damit liegt Gräfelfing über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Bayern. Die Bruttorendite enthält keine Kaufnebenkosten, keine Instandhaltung und keinen Leerstand; die Nettorendite liegt entsprechend darunter.
Wie haben sich die Preise in Gräfelfing entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Angebotsmiete in Gräfelfing von 17,50 € auf 20,54 € pro m² — im Mittel 2,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise stiegen im selben Zeitraum um 2,8 % pro Jahr.
Wie schneidet Gräfelfing im Vergleich zum Kreis München ab?
Die Bruttomietrendite in Gräfelfing liegt bei 2,88 %, der Durchschnitt im Kreis München bei 3,27 %. Gräfelfing liegt damit 0,39 % unter dem Kreisdurchschnitt.
Wie viele Einwohner hat Gräfelfing?
Gräfelfing hat 13.673 Einwohner bei 1.427 Einwohnern je km². Seit 2015 hat sich die Einwohnerzahl um 0,6 % erhöht — ein Nachfragetreiber für Mietwohnungen.
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |