Aschheim
Aschheim (PLZ 85609) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 9.567 Einwohner auf 28,1 km², das entspricht 341 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 19,89 € pro m², der Kaufpreis bei 6.967 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,43 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,2 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aschheim über dem Renditeniveau von 30 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 14,43 € auf 15,53 € pro m², im Mittel 0,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Feldkirchen, Kirchheim b.München und Unterföhring an.
Immobilienpreise in Aschheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Aschheim
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Aschheim (Landkreis München): Angebotsmiete 19,89 €/m², Angebotskaufpreis 6.967 €/m², Bruttomietrendite 3,43 %. Der Markt zeigt nach einem starken Anstieg bis 2021 eine Korrektur, mit aktuellen Werten, die auf eine Erholung hindeuten. Aschheim liegt im regionalen Vergleich im Mittelfeld, profitiert aber von der exzellenten Standortbewertung des Landkreises München (Platz 1 im Prognos-Zukunftsatlas). Bevölkerungswachstum von knapp 9 % seit 2015.
Marktüberblick: Preise im regionalen Vergleich
Aschheim liegt im oberbayerischen Landkreis München, direkt am Autobahnring A 99, und hat sich von einer ländlichen Gemeinde zu einer dicht besiedelten Vorstadtgemeinde entwickelt. Mit 9.567 Einwohnern auf 28,05 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 341 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von knapp 9 Prozent – von 8.778 auf 9.567 Einwohner. Dieses Wachstum ist ein deutlicher Indikator für die anhaltende Attraktivität des Standorts als Wohnort im Münchner Umland.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese Nachfrage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 19,89 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.967 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Im Vergleich zum Kreis München (Miete: 19,41 €/m², Kaufpreis: 7.173 €/m²) liegt Aschheim bei der Miete leicht darüber, beim Kaufpreis jedoch leicht darunter.
Preisentwicklung: Anstieg, Korrektur, Einordnung
Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt ein klares Muster: Nach einem starken Anstieg von 2018 bis 2021 folgte ein deutlicher Rückgang. Die Angebotsmiete stieg von 14,43 €/m² im Jahr 2018 auf 19,81 €/m² im Jahr 2021 – ein Anstieg von über 37 Prozent in drei Jahren. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch: Von 4.955 €/m² im Jahr 2018 auf 8.503 €/m² im Jahr 2021, ebenfalls ein Plus von rund 72 Prozent.
Seit 2021 sind beide Werte wieder rückläufig. Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Mietenwert von 15,53 €/m² und einen Kaufpreis von 6.056 €/m². Beide Werte liegen damit deutlich unter dem Höchststand von 2021, wobei der Kaufpreis mit 6.056 €/m² immer noch rund 22 Prozent über dem Niveau von 2018 liegt und die Miete mit 15,53 €/m² knapp über dem Ausgangswert von 14,43 €/m². Die aktuellen Inserate-Werte (Miete: 19,89 €/m², Kaufpreis: 6.967 €/m²) liegen über den Zeitreihenwerten für 2026, was auf eine Erholung des Markts hindeuten könnte.
Der Kaufpreisfaktor von 29,19 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 31,01 und bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im Kreis München durchschnittlich. Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,27 Prozent.
Regionale Einordnung: Vergleich mit Kreis, Bayern und Nachbarn
Im regionalen Vergleich schneidet Aschheim unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 19,89 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,41 €/m², aber unter den Nachbargemeinden Unterföhring (21,85 €/m²) und Haar (21,46 €/m²). Der Kaufpreis von 6.967 €/m² liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 €/m² und deutlich unter denen von Unterföhring (8.058 €/m²) und Haar (8.163 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (3,27 Prozent) und ist höher als die der meisten Nachbarorte – mit Ausnahme von Ismaning (3,69 Prozent). Im Bundesland liegt Aschheim mit einer Rendite von 3,43 Prozent im unteren Drittel (Perzentilrang: 30). Das bedeutet: Von allen 2.056 verglichenen Orten in Bayern liegt Aschheim bei der Rendite etwa auf Platz 617 – also im unteren Drittel, was für einen Standort im Münchner Umland typisch ist.
Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt, dass Aschheim im Mittelfeld liegt: Unterföhring und Haar weisen die höchsten Werte auf, während Pliening (14,88 €/m² Miete, 5.469 €/m² Kaufpreis) die niedrigsten Werte der Nachbargemeinden aufweist.
Standortfaktoren: Prognos-Rang und Infrastruktur
Die Standortfaktoren von Aschheim werden maßgeblich durch die Lage im Landkreis München bestimmt. Der Landkreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 1. Platz unter rund 400 deutschen Kreisen in den Kategorien Gesamt, Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Stärke. In den Teilindizes Wohlstand und Soziale Lage rangiert er auf Platz 2, in Dynamik auf Platz 58. In der Kategorie Demografie liegt der Kreis auf Platz 181. Diese exzellente Bewertung des Kreises unterstreicht die strukturelle Stärke des Standorts.
Aschheim profitiert direkt von dieser Lage: Die Gemeinde liegt nordöstlich von München direkt am Autobahnring A 99 und ist damit sowohl an das überregionale Straßennetz angebunden als auch nah an der Landeshauptstadt. Die Bevölkerungsentwicklung mit fast 9 Prozent Wachstum seit 2015 bestätigt die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in dieser Lage.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde hat zwei Gemeindeteile: Aschheim (Pfarrdorf) und Dornach (Kirchdorf).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aschheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aschheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 14,43 €/m² |
| 2019 | 14,36 €/m² |
| 2020 | 16,70 €/m² |
| 2021 | 19,81 €/m² |
| 2022 | 19,15 €/m² |
| 2023 | 19,28 €/m² |
| 2024 | 17,47 €/m² |
| 2025 | 19,83 €/m² |
| 2026 | 15,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aschheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.955 €/m² |
| 2019 | 6.453 €/m² |
| 2020 | 7.249 €/m² |
| 2021 | 8.503 €/m² |
| 2022 | 7.747 €/m² |
| 2023 | 6.306 €/m² |
| 2024 | 7.338 €/m² |
| 2025 | 7.594 €/m² |
| 2026 | 6.056 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aschheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,49 % |
| 2019 | 2,67 % |
| 2020 | 2,76 % |
| 2021 | 2,80 % |
| 2022 | 2,97 % |
| 2023 | 3,67 % |
| 2024 | 2,86 % |
| 2025 | 3,13 % |
| 2026 | 3,08 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aschheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.778 Einwohner |
| 2016 | 8.870 Einwohner |
| 2017 | 9.019 Einwohner |
| 2018 | 9.198 Einwohner |
| 2019 | 9.306 Einwohner |
| 2020 | 9.315 Einwohner |
| 2021 | 9.249 Einwohner |
| 2022 | 9.413 Einwohner |
| 2023 | 9.567 Einwohner |
| 2024 | 9.567 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aschheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,67 % |
| 2016 | 1,57 % |
| 2017 | 1,48 % |
| 2018 | 1,95 % |
| 2019 | 1,93 % |
| 2020 | 2,53 % |
| 2021 | 2,44 % |
| 2022 | 1,90 % |
| 2023 | 2,18 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Aschheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Aschheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aschheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aschheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aschheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Unterföhring | 21,85 €/m² |
| Haar | 21,46 €/m² |
| Ismaning | 20,79 €/m² |
| Aschheim | 19,89 €/m² |
| Kirchheim b.München | 19,34 €/m² |
| Vaterstetten | 18,44 €/m² |
| Feldkirchen | 18,10 €/m² |
| Poing | 17,10 €/m² |
| Pliening | 14,88 €/m² |
| Finsing | 14,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aschheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aschheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ismaning | 3,69 % |
| Aschheim | 3,43 % |
| Kirchheim b.München | 3,32 % |
| Finsing | 3,28 % |
| Pliening | 3,27 % |
| Poing | 3,27 % |
| Feldkirchen | 3,25 % |
| Unterföhring | 3,25 % |
| Vaterstetten | 3,17 % |
| Haar | 3,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Feldkirchen | 2,8 km | 85622 | 18,10 € | 6.684 € | 3,25 % |
| Kirchheim b.München | 2,9 km | 85551 | 19,34 € | 6.983 € | 3,32 % |
| Unterföhring | 6,1 km | 85774 | 21,85 € | 8.058 € | 3,25 % |
| Pliening | 6,8 km | 85652 | 14,88 € | 5.469 € | 3,27 % |
| Haar | 6,8 km | 85540 | 21,46 € | 8.163 € | 3,16 % |
| Ismaning | 6,9 km | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Poing | 7,5 km | 85586 | 17,10 € | 6.277 € | 3,27 % |
| Vaterstetten | 8,8 km | 85587 | 18,44 € | 6.975 € | 3,17 % |
| Finsing | 9,4 km | 85464 | 14,66 € | 5.361 € | 3,28 % |
Wo liegt Aschheim?
Lage
Aschheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Aschheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 19,89 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.967 € |
| Bruttomietrendite | 3,43 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,2 |
| Einwohner | 9.567 |
| Einwohner je km² | 341 |
| Fläche (km²) | 28,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,1710, 11,7168 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aschheim
Was kostet eine Wohnung in Aschheim?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Aschheim bei durchschnittlich 19,89 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 6.967 Euro pro Quadratmeter. Im Kreis München beträgt der Durchschnitt 19,41 Euro je m² für die Miete und 7.173 Euro je m² für den Kaufpreis, Aschheim liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt. Gegenüber dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro miet- und 3.246 Euro kaufpreisbezogener Quadratmetermeter ist Aschheim deutlich teurer. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aschheim entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotskaufpreise in Aschheim von 4.955 auf 6.056 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 2,54 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten entwickelten sich von 14,43 auf 15,53 Euro je m² (0,92 Prozent pro Jahr). Besonders stark war der Anstieg zwischen 2018 und 2021, als die Kaufpreise von unter 5.000 auf über 8.500 Euro je m² kletterten. In der Folgezeit folgte eine Korrektur mit einem Tiefpunkt 2023 bei 6.306 Euro je m², bevor die Preise wieder stiegen.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Aschheim?
Die Bruttomietrendite in Aschheim beträgt 3,43 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,19. Im Kreis München liegt die durchschnittliche Rendite bei 3,27 Prozent, im gesamten Bundesland Bayern bei 4,13 Prozent. Aschheim liegt damit mit seiner Rendite über dem Kreisdurchschnitt, aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt. Der Perzentilrang von rund 30 im Bundesland bedeutet, dass etwa 70 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 29,19 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete signalisiert.
Wie hat sich die Bevölkerung in Aschheim entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Aschheim ist von 8.778 im Jahr 2015 auf 9.567 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von knapp 9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 341 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,31 Prozent und ist damit niedrig. Im Vergleich zu 2015, als die Quote bei 1,14 Prozent lag, ist sie leicht angestiegen, blieb aber insgesamt auf niedrigem Niveau.
Wie schneiden Aschheimer Immobilien im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Aschheim mit 19,89 Euro miet- und 6.967 Euro kaufpreisbezogener Quadratmetermeter im oberen Mittelfeld. Nachbargemeinden wie Haar (21,46 Euro miet- und 8.163 Euro kaufpreisbezogener Quadratmetermeter) und Unterföhring (21,85 Euro miet- und 8.058 Euro kaufpreisbezogener Quadratmetermeter) sind deutlich teurer, während Pliening mit 14,88 Euro miet- und 5.469 Euro kaufpreisbezogener Quadratmetermeter günstiger ist. Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt im Bereich der Nachbargemeinden, die zwischen 3,16 und 3,69 Prozent liegen.
Woher stammen die Daten zu Aschheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aschheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aschheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |