Vaterstetten
Vaterstetten (PLZ 85587) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 25.596 Einwohner auf 34,1 km², das entspricht 751 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 18,44 € pro m², der Kaufpreis bei 6.975 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,17 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,5 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Vaterstetten über dem Renditeniveau von 18 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 15,38 € auf 13,46 € pro m², im Mittel -1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Grasbrunn, Haar und Zorneding an.
Immobilienpreise in Vaterstetten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Vaterstetten
Vaterstetten im Landkreis Ebersberg verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum von +12,4 % seit 2015 und liegt bei Miet- und Kaufpreisen weit über dem bayerischen und Landkreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 31,51 und die Bruttomietrendite von 3,17 % spiegeln den gefragten suburbanen Standort nahe München wider. Die Angebotsmiete stieg von 15,38 €/m² (2018) auf 18,68 €/m² (2025), der Kaufpreis von 6.216 €/m² auf 7.388 €/m².
Marktüberblick und Demografie
Vaterstetten ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit 25.596 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 34,08 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 751 Einwohner je km². Der Ort liegt in der Region München und profitiert von der suburbanen Lage im Münchner Umland. Die Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 22.768 auf 25.596 Einwohner, was einer Zunahme von 12,4 % entspricht. Besonders dynamisch war die Entwicklung zwischen 2018 und 2022, als die Einwohnerzahl von 23.422 auf 25.530 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl auf dem Niveau von rund 25.600.
Preisentwicklung und Mietrendite
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Vaterstetten liegt bei 18,44 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.975 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,51, die Bruttomietrendute liegt bei 3,17 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 15,38 €/m², stieg sie bis 2025 auf 18,68 €/m². Ein Rückgang auf 13,46 €/m² im Jahr 2026 ist in den Zeitreihen verzeichnet, was auf eine aktuelle Korrektur oder eine veränderte Marktlage hindeuten könnte.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung weniger linear. Von 6.216 €/m² (2018) stieg der Preis auf 7.433 €/m² (2022), fiel dann bis 2024 auf 6.654 €/m² und erholte sich 2025 wieder auf 7.388 €/m². Der prognostizierte Wert für 2026 liegt bei 8.527 €/m², was einem deutlichen Anstieg entspricht.
Regionale Einordnung
Vaterstetten liegt bei beiden Hauptkennzahlen deutlich über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt. Im Landkreis Ebersberg beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 14,89 €/m² und der durchschnittliche Kaufpreis 5.463 €/m². Vaterstetten übertrifft diese Werte um rund 24 % bei der Miete und rund 28 % beim Kaufpreis.
Im bayerischen Vergleich ist die Differenz noch ausgeprägter: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 10,11 €/m² Miete und 3.246 €/m² Kaufpreis. Vaterstetten liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt bei beiden Werten.
Der Kaufpreisfaktor von 31,51 liegt über dem Landkreisdurchschnitt von 30,61 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,17 % liegt im unteren Perzentil Bayerns (17,85. Perzentil), was bedeutet, dass nur etwa 18 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Haar (3,7 km entfernt) liegt mit 21,46 €/m² Miete und 8.163 €/m² Kaufpreis deutlich höher. Grasbrunn (3,6 km) liegt mit 18,33 €/m² Miete und 7.000 €/m² Kaufpreis nahezu auf demselben Niveau. Zorneding (4,1 km) ist mit 16,84 €/m² Miete und 5.897 €/m² Kaufpreis deutlich günstiger.
Standortfaktoren
Für den Landkreis Ebersberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein insgesamt positives Standortprofil. Der Kreis belegt im Gesamtrang 53 von rund 400 deutschen Kreisen und zählt damit zu den führenden Kreisen. Besonders herausragend ist der Rang 3 im Index "Wohlstand und soziale Lage" – ein Wert, der die hohe wirtschaftliche Kraft der Region unterstreicht.
Im Index "Stärke" belegt der Kreis Rang 51, während der Dynamik-Index mit Rang 171 schwächer abschneidet. Im Bereich Demografie (Rang 148) und Arbeitsmarkt (Rang 201) liegen die Werte im Mittelfeld.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Kombination aus hohem Wohlstandsindex und der Lage im Münchner Umland macht Vaterstetten zu einem gefragten Wohnstandort für Familien und Pendler.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Vaterstetten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Vaterstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 15,38 €/m² |
| 2019 | 15,59 €/m² |
| 2020 | 16,28 €/m² |
| 2021 | 16,56 €/m² |
| 2022 | 16,47 €/m² |
| 2023 | 17,72 €/m² |
| 2024 | 18,18 €/m² |
| 2025 | 18,68 €/m² |
| 2026 | 13,46 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Vaterstetten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.216 €/m² |
| 2019 | 5.934 €/m² |
| 2020 | 7.210 €/m² |
| 2021 | 7.378 €/m² |
| 2022 | 7.433 €/m² |
| 2023 | 7.141 €/m² |
| 2024 | 6.654 €/m² |
| 2025 | 7.388 €/m² |
| 2026 | 8.527 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Vaterstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,97 % |
| 2019 | 3,15 % |
| 2020 | 2,71 % |
| 2021 | 2,69 % |
| 2022 | 2,66 % |
| 2023 | 2,98 % |
| 2024 | 3,28 % |
| 2025 | 3,03 % |
| 2026 | 1,89 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Vaterstetten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 22.768 Einwohner |
| 2016 | 22.936 Einwohner |
| 2017 | 23.229 Einwohner |
| 2018 | 23.422 Einwohner |
| 2019 | 24.404 Einwohner |
| 2020 | 24.789 Einwohner |
| 2021 | 25.023 Einwohner |
| 2022 | 25.530 Einwohner |
| 2023 | 25.596 Einwohner |
| 2024 | 25.596 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Vaterstetten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,97 % |
| 2016 | 2,01 % |
| 2017 | 1,52 % |
| 2018 | 1,63 % |
| 2019 | 1,60 % |
| 2020 | 2,09 % |
| 2021 | 2,10 % |
| 2022 | 1,75 % |
| 2023 | 2,01 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Vaterstetten liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Vaterstetten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Vaterstetten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Vaterstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Vaterstetten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Haar | 21,46 €/m² |
| Neubiberg | 20,19 €/m² |
| Hohenbrunn | 20,10 €/m² |
| Vaterstetten | 18,44 €/m² |
| Putzbrunn | 18,40 €/m² |
| Grasbrunn | 18,33 €/m² |
| Feldkirchen | 18,10 €/m² |
| Poing | 17,10 €/m² |
| Zorneding | 16,84 €/m² |
| Anzing | 16,53 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Vaterstetten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Vaterstetten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hohenbrunn | 3,93 % |
| Neubiberg | 3,55 % |
| Putzbrunn | 3,52 % |
| Zorneding | 3,43 % |
| Poing | 3,27 % |
| Feldkirchen | 3,25 % |
| Vaterstetten | 3,17 % |
| Haar | 3,16 % |
| Grasbrunn | 3,14 % |
| Anzing | 3,05 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Grasbrunn | 3,6 km | 85630 | 18,33 € | 7.000 € | 3,14 % |
| Haar | 3,7 km | 85540 | 21,46 € | 8.163 € | 3,16 % |
| Zorneding | 4,1 km | 85604 | 16,84 € | 5.897 € | 3,43 % |
| Putzbrunn | 5,5 km | 85640 | 18,40 € | 6.269 € | 3,52 % |
| Feldkirchen | 6,1 km | 85622 | 18,10 € | 6.684 € | 3,25 % |
| Anzing | 7,9 km | 85646 | 16,53 € | 6.510 € | 3,05 % |
| Neubiberg | 8,0 km | 85579 | 20,19 € | 6.833 € | 3,55 % |
| Hohenbrunn | 8,2 km | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Poing | 8,2 km | 85586 | 17,10 € | 6.277 € | 3,27 % |
Wo liegt Vaterstetten?
Lage
Vaterstetten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Vaterstetten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 18,44 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.975 € |
| Bruttomietrendite | 3,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,5 |
| Einwohner | 25.596 |
| Einwohner je km² | 751 |
| Fläche (km²) | 34,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 48,1025, 11,7771 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Vaterstetten
Was kostet eine Wohnung in Vaterstetten?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.975 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 18,44 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ebersberg (5.463 Euro bzw. 14,89 Euro) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Vaterstetten entwickelt?
Der Angebotskaufpreis stieg von 6.216 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7.388 Euro im Jahr 2025. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 15,38 Euro (2018) auf 18,68 Euro (2025). Für 2026 zeigt die Zeitreihe einen Rückgang der Miete auf 13,46 Euro sowie einen Anstieg des Kaufpreises auf 8.527 Euro. Die gesamte Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie teuer ist die Miete in Vaterstetten im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt?
Die Angebotsmiete von 18,44 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro. Im Vergleich zum Landkreis Ebersberg (14,89 Euro) liegt Vaterstetten ebenfalls darüber. Der Perzentilrang von 17,85 im Bundesland zeigt, dass nur rund 18 Prozent der Orte in Bayern höhere Mietwerte aufweisen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Vaterstetten?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,17 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Ebersberg (3,31 Prozent) sowie deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,51 und liegt über dem Kreis- (30,61) und Landesdurchschnitt (26,10). Ein niedriger Renditewert und ein hoher Kaufpreisfaktor deuten auf ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie schneidet Vaterstetten im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Kreis Ebersberg, zu dem Vaterstetten gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 3 im Index "Wohlstand und soziale Lage". Im Bereich "Dynamik" liegt der Kreis auf Rang 171. Die Standortfaktoren gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde allein.
Woher stammen die Daten zu Vaterstetten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Vaterstetten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Vaterstetten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberpframmern | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Baiern | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |