Brunnthal
Brunnthal (PLZ 85649) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 5.650 Einwohner auf 38,0 km², das entspricht 149 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,07 € pro m², der Kaufpreis bei 6.977 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,76 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,2 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Brunnthal über dem Renditeniveau von 6 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 17,17 € auf 14,28 € pro m², im Mittel -2,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Sauerlach und Hohenbrunn an.
Immobilienpreise in Brunnthal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Brunnthal
Brunnthal im Landkreis München: Eine der kleinsten Gemeinden der Region mit 5.650 Einwohnern, die sich durch extrem niedrige Bruttomietrenditen (2,76 %) und einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor (36,18) auszeichnet. Der Ort weist die niedrigste Miete und Rendite aller acht Nachbarorte auf, profitiert aber von der exzellenten Standortbewertung des Landkreises München (Prognos-Rang 1).
Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite
Brunnthal gehört zum Landkreis München und weist mit 6.977 €/m² einen Angebotskaufpreis aus, der knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 €/m² liegt. Die Angebotsmiete von 16,07 €/m² liegt ebenfalls unter dem Landkreisdurchschnitt von 19,41 €/m². Auffällig ist die Bruttomietrendite von 2,76 %, die deutlich unter dem Kreiswert von 3,27 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Mit einem Kaufpreisfaktor von 36,18 liegt Brunnthal über dem Kreisdurchschnitt von 31,01 und dem bayerischen Wert von 26,10. Das Rendite-Perzentil von 5,79 % im Bundesland zeigt: Die Mietrenditen in Brunnthal liegen unter den unteren 6 % aller verglichenen bayerischen Orte. Der hohe Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, bei dem die Preise die Mieteinnahmen deutlich übersteigen.
Preisentwicklung: Volatilität ohne klaren Trend
Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über die typische Marktschwankung hinausgeht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 13,83 €/m² (2021) und 18,52 €/m² (2023) – eine Bandbreite von fast 5 €/m². Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 8.463 €/m² einen Höhepunkt, fiel dann bis 2025 auf 5.276 €/m² und stieg 2026 wieder auf 6.782 €/m². Der CAGR von -2,28 % bei der Miete und 1,31 % beim Kaufpreis über den gesamten Zeitraum deuten auf eine Entkoppelung der beiden Märkte hin: Während die Mieten kurzfristig stark schwanken und im Gesamtdurchschnitt leicht sinken, halten die Kaufpreise das Niveau besser.
Regionale Einordnung: Abweichung vom Nachbarmuster
Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km fällt auf, dass Brunnthal bei beiden Hauptkennzahlen die niedrigsten Werte aufweist: Die Angebotsmiete von 16,07 €/m² ist die niedrigste aller Nachbargemeinden, gefolgt von Sauerlach mit 17,50 €/m². Bei der Bruttomietrendite liegt Brunnthal mit 2,76 % ebenfalls an letzter Stelle, knapp vor Oberhaching mit 2,84 %. Der Kaufpreis von 6.977 €/m² liegt im mittleren Feld der Nachbarn. Diese Kombination aus niedriger Miete und niedrigem Kaufpreis bei gleichzeitig geringster Rendite ist im regionalen Vergleich ungewöhnlich: Normalerweise korrelieren niedrige Mieten und niedrige Kaufpreise mit einer höheren Rendite.
Standortfaktoren: Exzellenz des Landkreises München
Der Landkreis München führt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in der Gesamtwertung den Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen an. Besonders herausragend sind die Werte in den Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb & Innovation (Rang 1) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 2). Diese exzellente Bewertung des Landkreises bildet den strukturellen Hintergrund für die Immobilienpreise in Brunnthal. Die Gemeinde selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Arbeitslosenquote von 1,56 % (2023) liegt auf einem sehr niedrigen Niveau und unterstreicht die starke lokale Wirtschaft. Die Bevölkerungsdichte von 149 Einwohnern je km² ist für das Münchner Umland moderat und spiegelt den suburbanen Charakter der Gemeinde wider.
Bevölkerungsentwicklung: Kontinuierliches Wachstum
Die Einwohnerzahl Brunnthals wuchs von 5.311 (2015) auf 5.650 (2024), einem Zuwachs von 6,38 %. Das Wachstum verlief dabei nicht linear: Zwischen 2019 (5.527) und 2021 (5.503) gab es einen leichten Rückgang, bevor ab 2022 wieder Zuzug verzeichnet wurde. Die Bevölkerungsdichte von 149 Einwohnern je km² bleibt moderat, was die Gemeinde als typische Schlafgemeinde mit suburbanem Charakter ausweist. Das Bevölkerungswachstum geht einher mit der starken Wirtschaftslage des Landkreises München, die als Faktor für die Nachfrage nach Wohnraum in den umliegenden Gemeinden wirkt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Brunnthal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Brunnthal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 17,17 €/m² |
| 2019 | 14,24 €/m² |
| 2020 | 16,50 €/m² |
| 2021 | 13,83 €/m² |
| 2022 | 15,24 €/m² |
| 2023 | 18,52 €/m² |
| 2024 | 15,42 €/m² |
| 2025 | 17,79 €/m² |
| 2026 | 14,28 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Brunnthal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.114 €/m² |
| 2019 | 5.953 €/m² |
| 2020 | 6.110 €/m² |
| 2021 | 8.464 €/m² |
| 2022 | 8.391 €/m² |
| 2023 | 7.802 €/m² |
| 2024 | 5.784 €/m² |
| 2025 | 5.276 €/m² |
| 2026 | 6.783 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Brunnthal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,37 % |
| 2019 | 2,87 % |
| 2020 | 3,24 % |
| 2021 | 1,96 % |
| 2022 | 2,18 % |
| 2023 | 2,85 % |
| 2024 | 3,20 % |
| 2025 | 4,05 % |
| 2026 | 2,53 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Brunnthal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.311 Einwohner |
| 2016 | 5.374 Einwohner |
| 2017 | 5.513 Einwohner |
| 2018 | 5.546 Einwohner |
| 2019 | 5.527 Einwohner |
| 2020 | 5.547 Einwohner |
| 2021 | 5.503 Einwohner |
| 2022 | 5.580 Einwohner |
| 2023 | 5.650 Einwohner |
| 2024 | 5.650 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Brunnthal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,87 % |
| 2016 | 1,67 % |
| 2017 | 1,46 % |
| 2018 | 1,35 % |
| 2019 | 1,39 % |
| 2020 | 2,15 % |
| 2021 | 2,12 % |
| 2022 | 1,61 % |
| 2023 | 1,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Brunnthal liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Brunnthal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Brunnthal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Brunnthal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Brunnthal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neubiberg | 20,19 €/m² |
| Ottobrunn | 20,17 €/m² |
| Hohenbrunn | 20,10 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 18,79 €/m² |
| Putzbrunn | 18,40 €/m² |
| Sauerlach | 17,50 €/m² |
| Brunnthal | 16,07 €/m² |
| Aying | 15,67 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Brunnthal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Brunnthal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hohenbrunn | 3,93 % |
| Ottobrunn | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neubiberg | 3,55 % |
| Putzbrunn | 3,52 % |
| Aying | 3,21 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 3,19 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Sauerlach | 2,78 % |
| Brunnthal | 2,76 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 2,5 km | 85635 | 18,79 € | 7.062 € | 3,19 % |
| Sauerlach | 4,5 km | 82054 | 17,50 € | 7.556 € | 2,78 % |
| Hohenbrunn | 4,8 km | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Taufkirchen | 6,1 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Ottobrunn | 6,7 km | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Oberhaching | 7,4 km | 82035 | 20,02 € | 8.468 € | 2,84 % |
| Neubiberg | 7,6 km | 85579 | 20,19 € | 6.833 € | 3,55 % |
| Putzbrunn | 8,0 km | 85640 | 18,40 € | 6.269 € | 3,52 % |
| Aying | 8,0 km | 85653 | 15,67 € | 5.849 € | 3,21 % |
Wo liegt Brunnthal?
Lage
Brunnthal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Brunnthal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,07 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.977 € |
| Bruttomietrendite | 2,76 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,2 |
| Einwohner | 5.650 |
| Einwohner je km² | 149 |
| Fläche (km²) | 38,0 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0067, 11,6843 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Brunnthal
Was kostet eine Wohnung in Brunnthal?
Eine Wohnung in Brunnthal kostet im Durchschnitt etwa 6.977 Euro pro Quadratmeter zum Kauf. Die Angebotsmiete liegt bei rund 16,07 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Werte sind deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro je m² Kaufpreis bzw. 10,11 Euro je m² Miete, spiegeln aber die Lage im Großraum München wider.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Brunnthal entwickelt?
Die Kaufpreise in Brunnthal schwankten in den vergangenen Jahren stark. Sie stiegen von 6.114 Euro je m² im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 8.464 Euro im Jahr 2021, fielen dann bis 2025 auf 5.276 Euro und liegen 2026 wieder bei 6.783 Euro. Die Angebotsmieten zeigten ein ähnliches Muster mit einem Tiefpunkt 2021 bei 13,83 Euro und einem Höchstwert 2023 bei 18,52 Euro. Über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 ist der Kaufpreis leicht um 1,31 Prozent pro Jahr gestiegen, während die Mieten durchschnittlich um 2,28 Prozent pro Jahr sanken.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Brunnthal?
Die Bruttomietrendite in Brunnthal liegt bei 2,76 Prozent und ist damit deutlich niedriger als der Durchschnitt des Kreises München (3,27 %) und Bayerns (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,18, was bedeutet, dass die Bruttomiete rund 36,2 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Im Vergleich dazu liegt der Kreis-München-Durchschnitt bei 31,01 und der bayerische bei 26,10. Mit einem Perzentilrang von 5,79 im Bundesland hat Brunnthal eine der niedrigsten Renditen in ganz Bayern.
Wie steht Brunnthal im Vergleich zu den Nachbargemeinden?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden liegt der Kaufpreis in Brunnthal mit 6.977 Euro je m² im Mittelfeld. Sauerlach liegt mit 7.556 Euro leicht darüber, während Hohenbrunn mit 6.136 Euro günstiger ist. Auch bei der Miete bewegt sich Brunnthal mit 16,07 Euro je m² im unteren Bereich der Nachbarn: Die höchsten Angebotsmieten finden sich in Ottobrunn (20,17 Euro) und Neubiberg (20,19 Euro). Die Bruttomietrendite in Brunnthal liegt mit 2,76 Prozent unter der der meisten Nachbargemeinden.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Brunnthal?
Die Bevölkerung in Brunnthal ist von 5.311 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.650 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 6,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 149 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent.
Welche Standortfaktoren gibt es für Brunnthal?
Brunnthal liegt im Kreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung erreicht. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 1) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 2). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Brunnthal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Brunnthal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Brunnthal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |