Tegernsee, St

Marktüberblick: Exklusiver Markt mit extrem niedriger Rendite

Tegernsee, die Stadt am gleichnamigen See im Landkreis Miesbach, gehört zu den exklusivsten Immobilienmärkten Deutschlands. Mit einem Angebotskaufpreis von 11.352 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 44,45 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 44,5-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Faktor bei 19,7, in Bayern bei 26,1. Eine solche Höhe signalisiert einen Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen weit übersteigen – ein Merkmal von Wohnmärkten mit starkem Zweitwohnungs- und Ferienwohnungscharakter.

Die Angebotsmiete von 21,28 Euro/m² ist zwar mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²) und auch über dem bayerischen Mittel (10,11 Euro/m²), doch sie holt die extremen Kaufpreise nicht auf. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 2,25 % ist die niedrigste unter allen vergleichbaren Orten im Umkreis und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Tegernsee liegt im Perzentilrang 0,83 im Bundesland – das bedeutet, dass weniger als 1 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Markt ist durch hohe Kaufpreise bei relativ moderaten Mieten geprägt, was auf eine starke Nachfrage nach Eigentum (insbesondere als Kapitalanlage oder Zweitwohnung) bei begrenzter Mietnachfrage hindeutet.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit nachholender Mietanpassung

Der Mietmarkt in Tegernsee zeigt eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 15,02 Euro/m² im Jahr 2018 auf 23,43 Euro/m² im Jahr 2023 – ein Anstieg um mehr als 56 %. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 19,09 Euro/m², bevor 2026 wieder ein Wert von 22,06 Euro/m² ausgewiesen wird. Diese Schwankungen sind teils auf saisonale und konjunkturelle Effekte zurückzuführen, teils auf die Besonderheit des Angebotsmarktes: In einem Tourismusort mit hohem Anteil an Ferienwohnungen unterliegen die Inseratepreisen starken saisonalen und nachfrageseitigen Schwankungen.

Der Kaufpreismarkt verläuft weniger geradlinig. Von 10.142 Euro/m² (2018) stieg er auf 17.161 Euro/m² (2020), fiel dann 2021 auf 8.292 Euro/m² und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 9.532 und 12.918 Euro/m² ein. Der aktuelle Wert von 11.352 Euro/m² (2026) liegt damit wieder auf einem Niveau, das über dem Vorjahr, aber unter dem historischen Hoch von 2020 liegt. Die CAGR für Mieten beträgt 4,92 %, für Kaufpreise 2,02 % – die Mieten entwickeln sich also dynamischer als die Preise, was auf einen nachholenden Anpassungsprozess hindeutet.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im teuersten Landkreis Bayerns

Im regionalen Vergleich hebt sich Tegernsee deutlich von allen Nachbarorten ab. Rottach-Egern, nur 2,3 km entfernt, weist mit 12.511 Euro/m² sogar noch höhere Kaufpreise auf, aber eine niedrigere Miete (20,54 Euro/m²) und damit eine noch geringere Rendite von 1,97 %. Bad Wiessee (2,4 km) liegt mit 9.487 Euro/m² und 18,70 Euro/m² bereits deutlich unter Tegernsee. Gmund am Tegernsee (4,9 km) erreicht 8.475 Euro/m² bei 16,60 Euro/m² Miete. Erst in größerer Entfernung – Hausham (7,7 km) mit 5.023 Euro/m² und Miesbach (10,6 km) mit 4.927 Euro/m² – fallen die Preise auf ein Niveau, das dem bayerischen Durchschnitt nahekommt.

Der Landkreis Miesbach als Ganzes weist mit einem Durchschnitt von 7.167 Euro/m² Kaufpreis und 16,12 Euro/m² Miete bereits deutlich höhere Werte als der bayerische Durchschnitt auf. Tegernsee liegt mit 11.352 Euro/m² jedoch weit über dem Kreisdurchschnitt und ist damit einer der teuersten Orte im gesamten Landkreis. Der Kreis Miesbach weist von allen deutschen Landkreisen die höchsten Immobilienpreise auf – Tegernsee ist dabei der Spitzenreiter innerhalb dieses bereits extremen Umfelds.

Die Bruttomietrendite von 2,25 % liegt unter allen Nachbarorten außer Rottach-Egern (1,97 %). Selbst Bad Wiessee erreicht 2,37 %, Gmund 2,35 %. Tegernsee ist damit einer der Orte mit der niedrigsten Rendite in der gesamten Region.

Standortfaktoren: Wohlstand, Tourismus und begrenzte Demografie

Die Demografie von Tegernsee zeigt eine kleine, aber stabile Gemeinde mit 3.967 Einwohnern auf einer Fläche von nur 22,74 km² – das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern je km². Die Einwohnerzahl schwankte zwischen 2015 und 2024 zwischen 3.652 und 3.967. Nach einem leichten Rückgang von 3.880 (2015) auf 3.652 (2020) folgte ein Anstieg auf 3.967 (2023), der sich 2024 stabilisierte. Dieser Anstieg könnte mit dem Tourismus zusammenhängen, der auch eine saisonale Bevölkerungsdynamik mit sich bringt.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Miesbach lag 2023 bei 6,1 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking, Rang 44 bei der wirtschaftlichen Stärke und Rang 8 bei Wohlstand und sozialer Lage – die höchste Platzierung im gesamten Ranking. Diese herausragende wirtschaftliche Position korrespondiert mit den extrem hohen Immobilienpreisen: Wohlstand und hohe Kaufkraft ziehen nachfrageseitig Preise in die Höhe.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Tourismus ist die bedeutendste Wirtschaftskraft im Landkreis, vorwiegend am Tegernsee und Schliersee. Der Landkreis verzeichnet insgesamt 2,7 Millionen Übernachtungen. Diese touristische Ausrichtung erklärt den hohen Anteil an Ferienwohnungen und Zweitwohnungen, was den Mietmarkt unter Druck setzt und die Renditen drückt.

Für Tegernsee selbst liegen keine Bodenrichtwerte vor.