Kreuth
Kreuth (PLZ 83708) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 3.517 Einwohner auf 122,3 km², das entspricht 29 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 17,77 € pro m², der Kaufpreis bei 8.054 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,65 % und ein Kaufpreisfaktor von 37,8 — rechnerisch sind das 38 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kreuth über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,93 € auf 17,03 € pro m², im Mittel 5,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rottach-Egern, Tegernsee und Bad Wiessee an.
Immobilienpreise in Kreuth im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kreuth
Kreuth ist eine ländliche Gemeinde am südlichen Ufer des Tegernsees mit 3.517 Einwohnern und einer Fläche von 122,26 km². Der Immobilienmarkt weist mit 17,77 €/m² Angebotsmiete und 8.054 €/m² Kaufpreis deutlich überdurchschnittliche Werte auf, die jedoch unter denen der direkt am See gelegenen Orte wie Rottach-Egern und Tegernsee liegen. Die Bruttomietrendite von 2,65 % gehört zu den niedrigsten in Bayern. Der Markt zeigt eine hohe Volatilität mit einem Mietgipfel 2021 und einem Kaufpreisgipfel 2022. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,3 % rückläufig. Der Landkreis Miesbach ist im Prognos-Zukunftsatlas in Wohlstand stark (Rang 8), aber in Dynamik und Demografie schwach.
Standort und Lage
Kreuth ist die flächenmäßig größte Gemeinde des Landkreises Miesbach und liegt am südlichen Ufer des Tegernsees. Mit 3.517 Einwohnern auf 122,26 km² beträgt die Bevölkerungsdichte nur 29 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde erstreckt sich vom Tegernsee durch das Weißachtal bis zur Tiroler Landesgrenze in einer Höhenlage zwischen 725 und 1862 Metern. Sie ist Heilklimatischer Kurort und gehört seit 2016 dem Mittelzentrum Tegernseer Tal an. Auf dem Gemeindegebiet befindet sich das Schloss Ringberg der Max-Planck-Gesellschaft als Tagungsstätte. Kreuth ist eine von fünf Ortschaften im Tegernseer Tal und seit 2018 Teil der internationalen Alpenvereinsinitiative Bergsteigerdörfer.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt in Kreuth ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 17,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 8.054 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 37,78, was bedeutet, dass das 37,78-Fache des Jahresgrossmietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,65 Prozent. Im bundesweiten Vergleich ist dies eine sehr niedrige Rendite: Kreuth liegt im Perzentilrang 4,04 im Bundesland Bayern, also unter den 4 Prozent der Renditen aller bayrischen Orte. Zum Vergleich: In Deutschland beträgt die durchschnittliche Bruttomietrendite 5,10 Prozent, in Bayern 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 37,78 liegt deutlich über dem bayrischen Durchschnitt von 26,10. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Markt in Kreuth ist ein nachfragestarker Premiumstandort, bei dem die Preise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 10,83 Euro (2020) und 20,95 Euro (2021) pro Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 17,77 Euro liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende des beobachteten Spektrums. Die Kaufpreise erreichten 2022 mit 8.899 Euro pro Quadratmeter ihren Höchststand in der Reihe und sind seither auf 7.873 Euro (2026) gefallen. Im Zeitraum 2018 bis 2026 ist der Kaufpreis damit leicht gestiegen (CAGR 0,75 Prozent), während die Miete mit einem CAGR von 5,70 Prozent deutlich stärker zulegen konnte. Diese unterschiedliche Entwicklung deutet darauf hin, dass sich der Markt nach dem Kaufpreisgipfel 2022 korrigiert, während die Mieten weiter gestiegen sind. Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten würde theoretisch zu einer Verbesserung der Rendite führen.
Regionale Einordnung
Kreuth liegt im oberen Preissegment des Landkreises Miesbach, aber nicht an der Spitze. Die Angebotsmiete von 17,77 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro, deutlich unter den Werten der direkt am See gelegenen Orte Rottach-Egern (20,54 Euro) und Tegernsee (21,28 Euro). Der Kaufpreis von 8.054 Euro übertrifft den Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro, liegt aber unter Bad Wiessee (9.487 Euro) und deutlich unter Rottach-Egern (12.511 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,65 Prozent ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 2,85 Prozent, aber höher als die der See-Anrainerorte. Im Vergleich zu den weiter entfernten Orten wie Lenggries (3,09 Prozent), Hausham (3,57 Prozent) oder Waakirchen (3,09 Prozent) fällt die Rendite in Kreuth deutlich ab. Dieses Muster zeigt: Je näher am Tegernsee und je höher die Preise, desto niedriger die Rendite. Kreuth positioniert sich dabei als teurer, aber nicht extremster Standort im Tegernseer Tal.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Kreuths ist im Beobachtungszeitraum rückläufig: Von 3.637 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.517 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von 3,3 Prozent. Dieser Trend ist in der ländlichen Struktur des Ortes verankert, der sich über ein großes Gemeindegebiet mit 20 Gemeindeteilen erstreckt. Der Landkreis Miesbach selbst erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis mit Rang 8 in Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 44 in der wirtschaftlichen Stärke. Schwächer ist er mit Rang 352 in Dynamik und Rang 284 in der Demografie aufgestellt. Diese niedrigen Ränge in Dynamik und Demografie spiegeln sich im Bevölkerungsrückgang Kreuths wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem studentischen Segment ausschließt. Die hohe Wohlstandsposition des Landkreises steht jedoch im Zusammenhang mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Tegernseer Tal.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kreuth entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kreuth
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,93 €/m² |
| 2019 | 12,35 €/m² |
| 2020 | 10,83 €/m² |
| 2021 | 20,95 €/m² |
| 2022 | 13,86 €/m² |
| 2023 | 14,72 €/m² |
| 2024 | 19,34 €/m² |
| 2025 | 15,87 €/m² |
| 2026 | 17,03 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kreuth
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.414 €/m² |
| 2019 | 6.667 €/m² |
| 2020 | 6.234 €/m² |
| 2021 | 7.926 €/m² |
| 2022 | 8.899 €/m² |
| 2023 | 8.678 €/m² |
| 2024 | 8.552 €/m² |
| 2025 | 6.550 €/m² |
| 2026 | 7.873 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kreuth
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,77 % |
| 2019 | 2,22 % |
| 2020 | 2,08 % |
| 2021 | 3,17 % |
| 2022 | 1,87 % |
| 2023 | 2,04 % |
| 2024 | 2,71 % |
| 2025 | 2,91 % |
| 2026 | 2,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kreuth
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.637 Einwohner |
| 2016 | 3.595 Einwohner |
| 2017 | 3.562 Einwohner |
| 2018 | 3.570 Einwohner |
| 2019 | 3.608 Einwohner |
| 2020 | 3.570 Einwohner |
| 2021 | 3.566 Einwohner |
| 2022 | 3.575 Einwohner |
| 2023 | 3.517 Einwohner |
| 2024 | 3.517 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kreuth
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,71 % |
| 2016 | 2,24 % |
| 2017 | 2,34 % |
| 2018 | 1,96 % |
| 2019 | 1,65 % |
| 2020 | 2,71 % |
| 2021 | 2,33 % |
| 2022 | 1,62 % |
| 2023 | 2,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kreuth liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kreuth im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kreuth ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kreuth ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kreuth
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tegernsee | 21,28 €/m² |
| Rottach-Egern | 20,54 €/m² |
| Bad Wiessee | 18,70 €/m² |
| Kreuth | 17,77 €/m² |
| Gmund a.Tegernsee | 16,60 €/m² |
| Schliersee | 16,16 €/m² |
| Hausham | 14,94 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Lenggries | 13,55 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kreuth ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kreuth
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hausham | 3,57 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Lenggries | 3,09 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Kreuth | 2,65 % |
| Schliersee | 2,62 % |
| Bad Wiessee | 2,37 % |
| Gmund a.Tegernsee | 2,35 % |
| Tegernsee | 2,25 % |
| Rottach-Egern | 1,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rottach-Egern | 5,5 km | 83700 | 20,54 € | 12.511 € | 1,97 % |
| Tegernsee, St | 7,5 km | 83684 | 21,28 € | 11.352 € | 2,25 % |
| Bad Wiessee | 8,0 km | 83707 | 18,70 € | 9.487 € | 2,37 % |
| Gmund a.Tegernsee | 12,1 km | 83703 | 16,60 € | 8.475 € | 2,35 % |
| Lenggries | 13,3 km | 83661 | 13,55 € | 5.257 € | 3,09 % |
| Schliersee, M | 13,7 km | 83727 | 16,16 € | 7.391 € | 2,62 % |
| Hausham | 14,1 km | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 15,3 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Reichersbeuern | 16,2 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
Wo liegt Kreuth?
Lage
Kreuth auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kreuth
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 17,77 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 8.054 € |
| Bruttomietrendite | 2,65 % |
| Kaufpreisfaktor | 37,8 |
| Einwohner | 3.517 |
| Einwohner je km² | 29 |
| Fläche (km²) | 122,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,6418, 11,7443 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kreuth
Was kostet eine Wohnung in Kreuth?
Die aktuellen Angebotsmieten in Kreuth liegen bei durchschnittlich 17,77 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 8.054 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro (Miete) bzw. 3.246 Euro (Kaufpreis). Kreuth gehört damit zu den teuersten Orten im Vergleich mit dem Landesdurchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kreuth entwickelt?
Die Angebotsmieten in Kreuth sind von 10,93 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 17,03 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,7 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich moderater: von 7.414 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 7.873 Euro (2026), was einem jährlichen Anstieg von etwa 0,75 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kreuth?
Die Bruttomietrendite in Kreuth beträgt 2,65 Prozent und liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 4,04 bedeutet, dass nur etwa vier Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen – Kreuth gehört also zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor von 37,78 liegt ebenfalls deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie verhält sich Kreuth zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Kreuth bei den Mieten mit 17,77 Euro pro Quadratmeter über Lenggries (13,55 Euro), Schliersee (16,16 Euro) und Hausham (14,94 Euro), aber unter Tegernsee (21,28 Euro), Rottach-Egern (20,54 Euro) und Bad Wiessee (18,70 Euro). Bei den Kaufpreisen mit 8.054 Euro pro Quadratmeter liegt Kreuth deutlich unter den Spitzenreitern Tegernsee (11.352 Euro) und Rottach-Egern (12.511 Euro), aber über Lenggries (5.257 Euro) und Hausham (5.023 Euro).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kreuth?
Kreuth hat aktuell 3.517 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 29 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 3,3 Prozent rückläufig (von 3.637 auf 3.517). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,9 Prozent und hat sich damit im Vergleich zu 2015 (5,5 Prozent) leicht verbessert.
Woher stammen die Daten zu Kreuth?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kreuth sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kreuth führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Irschenberg | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |