Bad Wiessee
Bad Wiessee (PLZ 83707) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 5.134 Einwohner auf 32,8 km², das entspricht 157 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 18,70 € pro m², der Kaufpreis bei 9.487 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,37 % und ein Kaufpreisfaktor von 42,3 — rechnerisch sind das 42 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Wiessee über dem Renditeniveau von 1 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,88 € auf 15,52 € pro m², im Mittel 1,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Tegernsee, Rottach-Egern und Gmund a.Tegernsee an.
Immobilienpreise in Bad Wiessee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Bad Wiessee
Bad Wiessee am Chiemsee gehört zu den teuersten Wohnorten Bayerns. Die Angebotsmiete liegt bei 18,70 €/m², der Kaufpreis bei 9.487 €/m². Der Ort weist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen des Landes (2,37 %) auf und liegt im bayernweiten Perzentilrang von 1,2 %. Die Kaufpreise sind volatil, die Bevölkerung wächst leicht. Der Kreis Miesbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 85, getrieben von extrem hohem Wohlstand (Rang 8), aber schwacher Dynamik (Rang 352).
Marktüberblick: Chiemsee-Lage als Preis-Treiber
Bad Wiessee liegt im Landkreis Miesbach im oberbayerischen Chiemgau und gehört zu den exklusivsten Wohnlagen Bayerns. Die 32,78 km² große Gemeinde mit 5.134 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 157 Einwohnern pro km² auf. Der Immobilienmarkt wird durch die exponierte Lage am Chiemsee geprägt: Die Angebotsmiete beträgt 18,70 €/m², der Angebotskaufpreis 9.487 €/m². Beide Werte liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt und positionieren Bad Wiessee an der Spitze des bayernweiten Preisrangs (Perzentil 1,2 von 2.056 Orten). Die Bruttomietrendite liegt bei 2,37 %, was einer der niedrigsten Renditen in ganz Bayern entspricht. Der Kaufpreisfaktor von 42,28 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 42,3-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für einen stark nachfragegetriebenen Markt mit geringem Mietzuwachs im Verhältnis zum Preisniveau.
Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Aufwärtstrend bei Mieten
Die Mietpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 13,88 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 18,69 €/m² im Jahr 2024. Der gesamte Zeitraum 2018 bis 2026 weist einen CAGR von +1,41 % auf, wobei die Miete 2026 mit 15,52 €/m² wieder unter dem Niveau von 2024 liegt. Der Kaufpreismarkt war deutlich volatiler: Nach einem Anstieg von 7.775 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 11.422 €/m² (2025) fiel der Wert 2026 auf 6.006 €/m² – ein Rückgang von über 47 % innerhalb eines Jahres. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 9.487 €/m² liegt zwischen dem Niveau von 2024 (8.534 €/m²) und 2025. Die negative Kaufpreis-CAGR von -3,18 % über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt diese extreme Volatilität wider.
Regionale Einordnung: Premium-Lage im Chiemgau
Im regionalen Vergleich liegt Bad Wiessee deutlich über dem Kreis-Mittel des Landkreises Miesbach (Miete: 16,12 €/m², Kaufpreis: 7.167 €/m², Rendite: 2,85 %). Im bayernweiten Vergleich sind die Abstände noch deutlicher: Die Miete liegt mit 18,70 €/m² etwa 1,9-mal über dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m², der Kaufpreis mit 9.487 €/m² etwa 2,9-mal über dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m². Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Die direkt am See gelegenen Orte Tegernsee (21,28 €/m²) und Rottach-Egern (20,54 €/m²) liegen noch einmal deutlich über Bad Wiessee. Gmund am Tegernsee (16,60 €/m²) liegt auf ähnlichem Niveau. Orte ohne Seezugang wie Waakirchen (14,93 €/m²), Hausham (14,94 €/m²) oder Reichersbeuern (13,97 €/m²) liegen signifikant darunter. Die Bruttomietrendite von 2,37 % liegt über allen drei genannten Nachbarorten (Tegernsee: 2,25 %, Gmund: 2,35 %, Rottach-Egern: 1,97 %).
Standortfaktoren: Wohlstand und Demografie
Die Bevölkerung von Bad Wiessee ist seit 2015 um 4,5 % von 4.913 auf 5.134 Einwohner gewachsen, mit einem leichten Einbruch 2021 (5.044) und Stabilisierung seit 2023. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,0 % (110 Promille), was über dem bayernweiten und bundesweiten Durchschnitt liegt. Der Landkreis Miesbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 85 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Wohlstands-Rang 8 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten Deutschlands. Dieser Wohlstand korrespondiert mit dem extrem hohen Immobilienpreisniveau in Bad Wiessee. Schwächer ausgeprägt ist die Dynamik (Rang 352), was auf eine eher stabile als wachstumsorientierte Struktur hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Wiessee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Wiessee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,88 €/m² |
| 2019 | 14,33 €/m² |
| 2020 | 15,00 €/m² |
| 2021 | 16,74 €/m² |
| 2022 | 17,00 €/m² |
| 2023 | 16,75 €/m² |
| 2024 | 18,69 €/m² |
| 2025 | 18,51 €/m² |
| 2026 | 15,52 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Wiessee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.775 €/m² |
| 2019 | 6.746 €/m² |
| 2020 | 9.540 €/m² |
| 2021 | 10.880 €/m² |
| 2022 | 8.824 €/m² |
| 2023 | 9.438 €/m² |
| 2024 | 8.534 €/m² |
| 2025 | 11.422 €/m² |
| 2026 | 6.006 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Wiessee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,14 % |
| 2019 | 2,55 % |
| 2020 | 1,89 % |
| 2021 | 1,85 % |
| 2022 | 2,31 % |
| 2023 | 2,13 % |
| 2024 | 2,63 % |
| 2025 | 1,94 % |
| 2026 | 3,10 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Wiessee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.913 Einwohner |
| 2016 | 4.889 Einwohner |
| 2017 | 5.016 Einwohner |
| 2018 | 5.022 Einwohner |
| 2019 | 5.095 Einwohner |
| 2020 | 5.101 Einwohner |
| 2021 | 5.044 Einwohner |
| 2022 | 5.198 Einwohner |
| 2023 | 5.134 Einwohner |
| 2024 | 5.134 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Wiessee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,71 % |
| 2016 | 1,49 % |
| 2017 | 1,25 % |
| 2018 | 2,58 % |
| 2019 | 2,45 % |
| 2020 | 3,62 % |
| 2021 | 3,60 % |
| 2022 | 2,98 % |
| 2023 | 3,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Wiessee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Wiessee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Wiessee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Wiessee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Wiessee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tegernsee | 21,28 €/m² |
| Rottach-Egern | 20,54 €/m² |
| Bad Wiessee | 18,70 €/m² |
| Kreuth | 17,77 €/m² |
| Gmund a.Tegernsee | 16,60 €/m² |
| Schliersee | 16,16 €/m² |
| Hausham | 14,94 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Greiling | 12,72 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Wiessee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Wiessee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hausham | 3,57 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Kreuth | 2,65 % |
| Schliersee | 2,62 % |
| Greiling | 2,55 % |
| Bad Wiessee | 2,37 % |
| Gmund a.Tegernsee | 2,35 % |
| Tegernsee | 2,25 % |
| Rottach-Egern | 1,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Tegernsee, St | 2,4 km | 83684 | 21,28 € | 11.352 € | 2,25 % |
| Rottach-Egern | 4,0 km | 83700 | 20,54 € | 12.511 € | 1,97 % |
| Gmund a.Tegernsee | 4,4 km | 83703 | 16,60 € | 8.475 € | 2,35 % |
| Waakirchen | 7,5 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Kreuth | 8,0 km | 83708 | 17,77 € | 8.054 € | 2,65 % |
| Reichersbeuern | 9,1 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Hausham | 9,4 km | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Greiling | 10,4 km | 83677 | 12,72 € | 5.991 € | 2,55 % |
| Schliersee, M | 10,4 km | 83727 | 16,16 € | 7.391 € | 2,62 % |
Wo liegt Bad Wiessee?
Lage
Bad Wiessee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Wiessee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 18,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 9.487 € |
| Bruttomietrendite | 2,37 % |
| Kaufpreisfaktor | 42,3 |
| Einwohner | 5.134 |
| Einwohner je km² | 157 |
| Fläche (km²) | 32,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,7126, 11,7256 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Wiessee
Was kostet eine Wohnung in Bad Wiessee?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotsmieten für Wohnungen in Bad Wiessee bei durchschnittlich 18,70 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 9.487 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Bad Wiessee deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Miesbach, wo 16,12 Euro pro Quadratmeter (Miete) bzw. 7.167 Euro pro Quadratmeter (Kaufpreis) angeboten werden. Im Bundesland Bayern gehört Bad Wiessee mit einem Perzentilrang von 1,2 zu den teuersten Orten — nur rund 1 Prozent der bayerischen Orte weisen höhere Werte auf.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Wiessee entwickelt?
Die Mietpreise in Bad Wiessee stiegen von 13,88 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 18,69 Euro im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 1,4 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung: Sie stiegen von 7.775 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von rund 10.880 Euro (2021), fielen dann auf 8.534 Euro (2024) und lagen 2025 wieder bei 11.422 Euro. Die aktuellen Werte für 2026 zeigen einen Rückgang auf 6.006 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis und 15,52 Euro bei der Miete.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Wiessee?
Die Bruttomietrendite in Bad Wiessee beträgt 2,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 42,28. Beide Werte sind deutlich ungünstiger als der Durchschnitt des Landkreises Miesbach (Rendite 2,85 Prozent, Kaufpreisfaktor 36,43) und des Bundeslandes Bayern (Rendite 4,13 Prozent, Kaufpreisfaktor 26,10). Ein niedriger Renditewert und ein hoher Kaufpreisfaktor bedeuten, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Im bundesweiten Vergleich liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 5,10 Prozent.
Wie verhält sich Bad Wiessee zu den Nachbarorten am Tegernsee?
Bad Wiessee liegt preislich zwischen den teureren Orten Tegernsee (21,28 Euro pro Quadratmeter Miete, 11.352 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis) und Rottach-Egern (20,54 Euro pro Quadratmeter Miete, 12.511 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis) sowie dem etwas günstigeren Gmund am Tegernsee (16,60 Euro pro Quadratmeter Miete, 8.475 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis). Die Bruttomietrendite in Bad Wiessee liegt mit 2,37 Prozent im Mittelfeld der Nachbargemeinden — höher als in Tegernsee (2,25 Prozent) und Rottach-Egern (1,97 Prozent), aber niedriger als in Gmund (2,35 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Bad Wiessee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Wiessee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Wiessee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Irschenberg | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |