Bad Aibling, St
Bad Aibling (PLZ 83043) liegt im Kreis Rosenheim in Bayern. Der Ort zählt 19.745 Einwohner auf 41,4 km², das entspricht 477 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,09 € pro m², der Kaufpreis bei 6.360 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,85 % und ein Kaufpreisfaktor von 35,1 — rechnerisch sind das 35 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Aibling über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,64 € auf 17,14 € pro m², im Mittel 5,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 193, Stärkerang 77). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kolbermoor, Großkarolinenfeld und Bruckmühl an.
Immobilienpreise in Bad Aibling im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Bad Aibling
Bad Aibling ist eine Stadt im Landkreis Rosenheim mit knapp 20.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf – die Angebotsmiete liegt bei 15,09 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.360 €/m². Seit 2018 sind Miete und Kaufpreis stark gestiegen. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Mangfalltal, der Anbindung an die A8 und der Mangfalltalbahn sowie ihrer Funktion als Moorheil- und Thermalbad. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Rosenheim auf Platz 92 von 400 Kreisen.
Der Ort Bad Aibling
Bad Aibling liegt im oberbayerischen Alpenvorland im Landkreis Rosenheim und hat eine Fläche von 41,4 km². Die Stadt zählt knapp 19.745 Einwohner (2024) und liegt auf 492 m ü. NHN. Sie befindet sich rund 50 km südöstlich von München und ist über eine Anschlussstelle an die Bundesautobahn 8 sowie zwei Bahnhöfe an der Mangfalltalbahn (Holzkirchen–Rosenheim) angebunden. Bad Aibling ist als Moorheilbad anerkannt und seit 2007 auch Thermalbad – Bayerns jüngstes Thermalbad. Die Stadt ist Teil des ehemaligen Rosenheimer Sees im Kessel des Mangfalltals, wo die Glonn in die Mangfall mündet.
Marktüberblick: Preise und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.360 € je m², die Angebotsmiete bei 15,09 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 2,85 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 35,13. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Im Vergleich zum Landkreis Rosenheim (Ø 4.788 €/m² Kaufpreis, Ø 12,92 €/m² Miete) liegt Bad Aibling deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² Kaufpreis, 10,11 €/m² Miete) zeigt sich eine noch größere Differenz. Bad Aibling gehört damit zu den teuersten Orten im Vergleichsumfeld. Im Bundesland liegt die Stadt beim Mietrenditen-Perzentil auf Rang 7,2 – ein sehr niedriger Wert, was die niedrige Rendite von 2,85 % bestätigt.
Im direkten Umland (bis 11 km) liegen die Angebotskaufpreise zwischen 4.420 €/m² (Bad Feilnbach) und 5.846 €/m² (Irschenberg). Bad Aibling führt mit 6.360 €/m² klar. Auch bei der Angebotsmiete liegt Bad Aibling mit 15,09 €/m² an der Spitze des Vergleichsfeldes – nur Kolbermoor (15,54 €/m²) liegt leicht darüber.
Preisentwicklung seit 2018
Die Angebotsmiete ist seit 2018 von 11,64 €/m² auf 15,09 €/m² (2026) gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von rund 5 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 4.487 €/m² (2018) auf 6.360 €/m² (2026), was einem CAGR von etwa 6,3 % entspricht.
Besonders auffällig ist die Dynamik der Jahre 2018 bis 2021: Der Kaufpreis stieg innerhalb von drei Jahren von 4.487 auf 5.897 €/m² (+31 %). In den Jahren 2022 bis 2025 folgte eine Korrekturphase mit leichten Einbußen (Tiefststand 2025: 5.585 €/m²). Seit 2025 zeigt die Reihe wieder einen deutlichen Anstieg auf 7.338 €/m² (2026).
Bei der Miete verlief die Entwicklung ähnlicher, wenn auch weniger volatil: Von 11,64 €/m² (2018) auf 14,79 €/m² (2024), dann ein Rücksetzer auf 13,56 €/m² (2025), gefolgt von einem Sprung auf 17,14 €/m² (2026).
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Bad Aiblings ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 18.407 auf 19.745 Einwohner (2024), ein Plus von 7,3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 477 Einwohner je km². Der größte Zuwachs erfolgte 2022 (+449 Einwohner), was auf eine positive Wanderungsbilanz hindeuten könnte.
Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absoluter Wert angegeben (323 im Jahr 2023). Für die Interpretation ist der Vergleich mit dem Umland und dem Bundesdurchschnitt relevant. Der Landkreis Rosenheim wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex auf Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet. Besonders gut schneidet der Kreis beim Teilindex „Wohlstand und soziale Lage“ ab (Rang 31), während die Dynamik mit Rang 193 schwächer ist. Auch die Teilindizes Demografie (185) und Arbeitsmarkt (166) liegen im unteren Mittelfeld. Der Rang bezieht sich auf den Kreis Rosenheim, nicht auf die Gemeinde Bad Aibling selbst.
Hochschulen sind in Bad Aibling nicht vorhanden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Aibling entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Aibling
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,64 €/m² |
| 2019 | 12,26 €/m² |
| 2020 | 12,80 €/m² |
| 2021 | 13,42 €/m² |
| 2022 | 13,63 €/m² |
| 2023 | 13,77 €/m² |
| 2024 | 14,79 €/m² |
| 2025 | 13,56 €/m² |
| 2026 | 17,14 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Aibling
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.487 €/m² |
| 2019 | 5.229 €/m² |
| 2020 | 5.831 €/m² |
| 2021 | 5.897 €/m² |
| 2022 | 5.673 €/m² |
| 2023 | 6.131 €/m² |
| 2024 | 5.748 €/m² |
| 2025 | 5.585 €/m² |
| 2026 | 7.338 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Aibling
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,11 % |
| 2019 | 2,81 % |
| 2020 | 2,63 % |
| 2021 | 2,73 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 2,70 % |
| 2024 | 3,09 % |
| 2025 | 2,91 % |
| 2026 | 2,80 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Aibling
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 18.407 Einwohner |
| 2016 | 18.595 Einwohner |
| 2017 | 18.817 Einwohner |
| 2018 | 19.100 Einwohner |
| 2019 | 19.056 Einwohner |
| 2020 | 19.097 Einwohner |
| 2021 | 19.164 Einwohner |
| 2022 | 19.613 Einwohner |
| 2023 | 19.745 Einwohner |
| 2024 | 19.745 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Aibling
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,05 % |
| 2016 | 2,01 % |
| 2017 | 1,42 % |
| 2018 | 2,21 % |
| 2019 | 2,18 % |
| 2020 | 3,17 % |
| 2021 | 2,73 % |
| 2022 | 2,67 % |
| 2023 | 2,76 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 92,00 Rang |
| Dynamik | 193 Rang |
| Stärke | 77,00 Rang |
| Demografie | 185 Rang |
| Arbeitsmarkt | 166 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 83,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 31,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Aibling liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Aibling im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Aibling ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Aibling ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Aibling
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kolbermoor | 15,54 €/m² |
| Bad Aibling | 15,09 €/m² |
| Rosenheim | 14,96 €/m² |
| Irschenberg | 14,60 €/m² |
| Bruckmühl | 14,24 €/m² |
| Raubling | 14,08 €/m² |
| Tuntenhausen | 13,61 €/m² |
| Bad Feilnbach | 13,48 €/m² |
| Großkarolinenfeld | 13,42 €/m² |
| Schechen | 13,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Aibling ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Aibling
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bad Feilnbach | 3,66 % |
| Bruckmühl | 3,55 % |
| Tuntenhausen | 3,52 % |
| Rosenheim | 3,40 % |
| Raubling | 3,38 % |
| Kolbermoor | 3,32 % |
| Schechen | 3,19 % |
| Irschenberg | 3,00 % |
| Großkarolinenfeld | 2,98 % |
| Bad Aibling | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kolbermoor, St | 4,0 km | 83059 | 15,54 € | 5.619 € | 3,32 % |
| Großkarolinenfeld | 6,1 km | 83109 | 13,42 € | 5.412 € | 2,98 % |
| Bruckmühl, M | 7,5 km | 83052 | 14,24 € | 4.811 € | 3,55 % |
| Irschenberg | 7,6 km | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Tuntenhausen | 8,0 km | 83104 | 13,61 € | 4.640 € | 3,52 % |
| Rosenheim | 8,9 km | 83013 | 14,96 € | 5.288 € | 3,40 % |
| Bad Feilnbach | 10,0 km | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Raubling | 11,1 km | 83064 | 14,08 € | 5.008 € | 3,38 % |
| Schechen | 11,1 km | 83135 | 13,04 € | 4.913 € | 3,19 % |
Wo liegt Bad Aibling?
Lage
Bad Aibling auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Aibling
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.360 € |
| Bruttomietrendite | 2,85 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,1 |
| Einwohner | 19.745 |
| Einwohner je km² | 477 |
| Fläche (km²) | 41,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #92 |
| Prognos Dynamikrang | #193 |
| Prognos Stärkerang | #77 |
| Koordinaten | 47,8636, 12,0105 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Aibling
Was kostet eine Wohnung in Bad Aibling?
Die Angebotsmiete liegt bei 15,09 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.360 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Rosenheim (12,92 Euro/m² Miete, 4.788 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Aibling entwickelt?
Seit 2018 sind die Angebotsmieten von 11,64 Euro pro Quadratmeter auf 14,79 Euro/m² (2024) gestiegen. Die Kaufpreise legten von 4.487 Euro/m² (2018) auf 5.748 Euro/m² (2024) zu. In den Jahren 2022 bis 2025 zeigten sich leichte Rückgänge, bevor die Werte 2026 wieder anstiegen. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Aibling?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,85 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 35,13. Damit liegt Bad Aibling im unteren Bereich Bayerns: Der Perzentilrang von 7,25 bedeutet, dass rund 93 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 26,10.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Aibling?
Die Einwohnerzahl stieg von 18.407 (2015) auf 19.745 (2024), was einem Zuwachs von rund 7,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 477 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Bad Aibling im Standortvergleich ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Rosenheim (auf den sich der Rang bezieht) Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders gut ist der Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 31), während die Dynamik mit Rang 193 schwächer abschneidet. Bad Aibling selbst hat keine Hochschule vor Ort.
Wie liegen die Immobilienpreise in Bad Aibling im Vergleich zu Nachbarorten?
Mit 6.360 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt Bad Aibling über den meisten umliegenden Gemeinden. Zum Vergleich: Kolbermoor (4 km entfernt) liegt bei 5.619 Euro/m², Bruckmühl (7,5 km) bei 4.811 Euro/m² und Bad Feilnbach (10 km) bei 4.420 Euro/m². Auch die Angebotsmiete von 15,09 Euro/m² gehört zu den höchsten im Umkreis.
Woher stammen die Daten zu Bad Aibling?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Aibling sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Aibling führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rosenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Albaching | 83544 | 11,19 € | 2.849 € | 4,72 % |
| Chiemsee | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Nußdorf a.Inn | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Vogtareuth | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Flintsbach a.Inn | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Bad Feilnbach | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Frasdorf | 83112 | 13,41 € | 4.473 € | 3,60 % |
| Edling | 83533 | 11,77 € | 3.962 € | 3,56 % |