Chiemsee

Marktüberblick: Inselgemeinde mit begrenztem Angebot

Die Gemeinde Chiemsee umfasst die drei Inseln Herreninsel, Fraueninsel und Krautinsel im Chiemsee. Mit 220 Einwohnern auf 2,57 km² ist sie die bevölkerungsmäßig kleinste Gemeinde Bayerns. Rad- und Autofahren sind auf dem gesamten Gemeindegebiet verboten, die Versorgung erfolgt über eine Fährverbindung von Gstadt am Chiemsee. Die Gemeinde weist die größte Gaststättendichte Bayerns auf und ist touristisch geprägt. Seit Sommer 2025 gehört das Neue Schloss Herrenchiemsee als Teil der Schlösser König Ludwigs II. zum UNESCO-Weltkulturerbe.

Der Immobilienmarkt auf den Inseln wird durch das begrenzte Angebot und die touristische Nutzung bestimmt. Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der tatsächlichen Vergleichsmiete; sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, gestiegene Kaufpreise

Die Angebotsmiete liegt bei 15,05 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.556 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,23 und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die Bruttomietrendite von 3,96 % ist die höchste unter allen acht Nachbarorten.

Die historische Entwicklung zeigt erhebliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 11,33 Euro (2020) und 20 Euro (2022), mit einem Rückgang auf 17,78 Euro (2024). Der Kaufpreis stieg von 3.802 Euro (2018) auf 5.222 Euro (2019), fiel dann auf 4.505 Euro (2022) und liegt aktuell bei 4.556 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt bei der Miete 1,47 %, beim Kaufpreis 4,34 %.

Regionale Einordnung: Höhere Mieten, günstigere Kaufpreise als Nachbarn

Im Vergleich zum Landkreis Rosenheim liegt die Angebotsmiete von Chiemsee mit 15,05 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 12,92 Euro, während der Kaufpreis mit 4.556 Euro leicht unter dem Kreiswert von 4.788 Euro liegt. Gegenüber Bayern liegt die Miete deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis ebenfalls über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Chiemsee die höchste Angebotsmiete auf (Prien: 14,92, Gstadt: 14,31, Breitbrunn: 13,77) und gleichzeitig die höchste Bruttomietrendite mit 3,96 %. Gstadt a.Chiemsee weist mit 2,48 % die niedrigste Rendite auf bei einem Kaufpreis von 6.921 Euro pro Quadratmeter. Der Perzentilrang von 56,2 % im Bundesland bezieht sich auf die Bruttomietrendite und zeigt, dass Chiemsee damit im oberen Mittelfeld Bayerns liegt.

Der niedrigere Kaufpreisfaktor von 25,23 gegenüber dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 korrespondiert mit der höheren Rendite: Der Kaufpreis steht im günstigeren Verhältnis zur Miete als im bayerischen Durchschnitt.

Standortfaktoren: Tourismus und UNESCO prägen die Gemeinde

Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit 2015 um 5,2 % gesunken, von 232 auf 220 Einwohner. Der langfristige Rückgang ist noch deutlicher: Zwischen 1988 und 2018 verlor die Gemeinde 46,3 % ihrer Bevölkerung – der höchste prozentuale Verlust in Bayern in diesem Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,52 %.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Rosenheim auf Platz 92 von rund 400 Kreisen in Deutschland. Besonders gut schneidet der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage (Platz 31) ab, während der Dynamik-Index mit Platz 193 schwächer bewertet ist. Diese Diskrepanz spiegelt die Struktur der Inselgemeinde wider: Hoher Wohlstand bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang und geringer Dynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die einzige Schule wurde 1995 geschlossen. Die touristische Infrastruktur mit der größten Gaststättendichte Bayerns und das UNESCO-Weltkulturerbe (seit 2025) prägen die wirtschaftliche Struktur, bieten aber nur begrenzte Möglichkeiten für eine dauerhafte Wohnbevölkerung.