Bernau a.Chiemsee

Marktüberblick: Chiemsee-Lage und Verkehrsanbindung

Bernau a.Chiemsee liegt am Südwestufer des Chiemsees im Landkreis Rosenheim und vereint die Merkmale eines Luftkurorts mit der Anbindung an die Hauptverkehrsachse München–Salzburg. Die Gemeinde umfasst 38 Gemeindeteile auf 26,68 km² und hat 7.178 Einwohner (2024). Der Ort verfügt über eine Anlegestelle der Chiemsee-Schifffahrt, ein Strandbad und Bootsverleih — die Lage am See prägt den Ort als Tourismus- und Erholungsziel. Gleichzeitig ist Bernau über die Anschlussstelle 106 der A 8 und den Haltepunkt an der Bahnstrecke Rosenheim–Salzburg in den überregionalen Verkehr eingebunden. Die Kombination aus Naturstandort und Verkehrslage geht einher mit strukturell hohen Immobilienpreisen im Vergleich zu anderen Gemeinden des Landkreises.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starker Kaufpreisdynamik

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.295 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,71 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,11 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,17. Diese Werte liegen deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutliche Volatilität: Von 4.134 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg der Preis 2020 auf einen Höhepunkt von 5.890 Euro pro m², fiel dann bis 2023 auf 4.707 Euro pro m² und erholte sich bis 2026 wieder auf 5.689 Euro pro m². Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,07 Prozent. Die Mietentwicklung verlief weniger dynamisch: Nach einem Tief von 10,38 Euro pro m² im Jahr 2019 liegt die aktuelle Miete bei 13,05 bis 13,71 Euro pro m², was einem CAGR von knapp 1 Prozent entspricht. Die Mieten liegen damit deutlich unter der Kaufpreisentwicklung, was die niedrige Rendite von 3,11 Prozent erklärt. Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln: Ein hoher Faktor (32,17) entspricht einer niedrigen Rendite (3,11 %).

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Landkreis, Ausreißer in Bayern

Bernau a.Chiemsee gehört zu den teuersten Orten Bayerns: Mit einem Kaufpreisfaktor von 32,17 liegt der Ort im Perzentilrang von 15,08 im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der 2.056 bayerischen Orte noch höherpreisig sind. Der Angebotskaufpreis von 5.295 Euro pro m² liegt 10,6 Prozent über dem Kreisschnitt von 4.788 Euro pro m² und 63,1 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro m². Die Angebotsmiete von 13,71 Euro pro m² liegt 6,2 Prozent über dem Kreiswert von 12,92 Euro pro m² und 35,6 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro pro m².

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 5.295 Euro pro m² liegt Bernau unter Prien am Chiemsee (5.754 Euro) und deutlich unter Übersee (6.491 Euro), aber über Aschau i.Chiemgau (4.992 Euro) und Grassau (4.760 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,11 Prozent entspricht genau dem Wert von Prien und liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Frasdorf (3,60 Prozent) und Chiemsee (3,96 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen, was auf ein anderes Preis-Miete-Verhältnis in diesen Orten hindeutet.

Standortfaktoren: Wohlstand und Tourismus, aber begrenzte Dynamik

Der Landkreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang). Besonders stark ist die Position im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 31 von 400. Schwächer positioniert sind die Bereiche Demografie (Rang 185) und Arbeitsmarkt (Rang 166). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 193 im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerung Bernau a.Chiemsee wuchs von 6.811 Einwohnern (2015) auf 7.178 (2024), was einem Anstieg von 5,39 Prozent entspricht. Dieser Zuzug geht einher mit der attraktiven Lage am Chiemsee und der verkehrlichen Anbindung. Der Tiefpunkt lag 2020 bei 6.932 Einwohnern, bevor ab 2021 ein durchgängiger Aufwärtstrend einsetzte. Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 104, nach einem Anstieg auf 136 im Jahr 2020 während der Pandemie.

Wirtschaftlich ist Bernau geprägt durch den Tourismus (Chiemsee-Schifffahrt, Strandbad, Sportmöglichkeiten) und durch einzelne größere Arbeitgeber wie Bavaria Yachts und die Fachklinik Medical Park Chiemseeblick im Ortsteil Felden. Im Jahr 2010 bestanden 57 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.394 Hektar Nutzfläche, 281 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe und 338 im Handel und Verkehr. Von den 1.856 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort stand eine deutlich höhere Zahl an Auspendlern gegenüber, was auf eine Pendlergemeinde hindeutet.