Grassau, M
Grassau (PLZ 83219) liegt im Kreis Traunstein in Bayern. Der Ort zählt 7.285 Einwohner auf 35,8 km², das entspricht 204 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,42 € pro m², der Kaufpreis bei 4.760 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,38 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,6 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Grassau über dem Renditeniveau von 28 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,78 € auf 14,94 € pro m², im Mittel 6,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Traunstein Rang 84 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 231, Stärkerang 61). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Staudach-Egerndach, Marquartstein und Unterwössen an.
Immobilienpreise in Grassau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Grassau, M
Grassau im Chiemgau zeigt einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen im bayrischen Vergleich. Die Bevölkerung wächst seit 2015 um 8 %, der Kreis Traunstein zählt zu den wirtschaftsstärksten Kreisen Deutschlands.
Marktüberblick und Entwicklung
Grassau liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein im Chiemgau auf 35,78 km² und hat 7.285 Einwohner (2024). Die Gemeinde entwickelt sich seit Jahren: Die Bevölkerung wuchs von 6.743 (2015) auf 7.285 (2024), was einem Anstieg von 8,0 % entspricht.
Der Immobilienmarkt weist mit 13,42 €/m² Angebotsmiete und 4.760 €/m² Angebotskaufpreis (2026) deutliche Premium-Preise auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,38 %, der Kaufpreisfaktor bei 29,55. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Die Mietentwicklung war volatil: Von 8,78 €/m² (2018) stieg sie bis 2020 auf 13,07 €/m², fiel dann leicht auf 12,19 €/m² (2022) und liegt 2026 mit 14,94 €/m² auf dem höchsten Wert der Reihe. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 5.761 €/m² ihren Peak und korrigierten seither auf 4.103 €/m² (2026) – ein Rückgang von 28,8 % vom Höchststand.
Die aktuellen Angebotswerte (Miete 13,42 €/m², Kaufpreis 4.760 €/m²) liegen über den Werten der Zeitreihe für 2026 (Miete 14,94 €/m², Kaufpreis 4.103 €/m²). Dies zeigt, dass die aktuellen Inserate nicht der historischen Jahresreihe entsprechen – ein Hinweis auf die Volatilität und die unterschiedliche Methodik.
Regionale Einordnung
Grassau liegt bei der Angebotsmiete mit 13,42 €/m² deutlich über dem bayrischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und auch über dem Kreisdurchschnitt von 11,83 €/m². Der Kaufpreis von 4.760 €/m² übertrifft den Landesdurchschnitt von 3.246 €/m² um 47 % und liegt auch über dem Kreisdurchschnitt von 4.307 €/m².
Die Bruttomietrendite von 3,38 % liegt unter dem bayrischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen von 5,10 %. Im Perzentilrang belegt Grassau damit Platz 27,5 von 2.056 bayrischen Orten – die Rendite liegt also im unteren Viertel. Der Kaufpreisfaktor von 29,55 ist höher als der Bundesdurchschnitt von 26,10, aber niedriger als der Kreisdurchschnitt von 30,22.
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Grassau hat die dritthöchste Miete (nach Bernau a. Chiemsee mit 13,71 €/m² und Übersee mit 13,67 €/m²), aber den drittniedrigsten Kaufpreis. Diese Kombination erklärt, warum die Rendite mit 3,38 % im oberen Drittel der Nachbargemeinden liegt – deutlich über Staudach-Egerndach (2,72 %), Grabenstätt (2,61 %) und Übersee (2,53 %), aber unter Unterwössen (4,03 %) und Schleching (3,51 %).
Standortfaktoren
Der Landkreis Traunstein erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 84 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 25) sowie bei Wirtschaft und Innovation (Rang 75). Die Standortstärke liegt bei Rang 61. Schwächer positioniert ist der Kreis bei Dynamik (Rang 231) und Demografie (Rang 170).
Grassau liegt im wirtschaftsstarken Chiemgau, ohne die extremen Preise mancher Chiemsee-Gemeinden zu erreichen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Grassau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Grassau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,78 €/m² |
| 2019 | 9,83 €/m² |
| 2020 | 13,07 €/m² |
| 2021 | 12,63 €/m² |
| 2022 | 12,19 €/m² |
| 2023 | 13,44 €/m² |
| 2024 | 12,73 €/m² |
| 2025 | 12,58 €/m² |
| 2026 | 14,94 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Grassau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.305 €/m² |
| 2019 | 3.729 €/m² |
| 2020 | 4.865 €/m² |
| 2021 | 5.761 €/m² |
| 2022 | 5.275 €/m² |
| 2023 | 4.559 €/m² |
| 2024 | 5.089 €/m² |
| 2025 | 4.492 €/m² |
| 2026 | 4.103 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Grassau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,19 % |
| 2019 | 3,16 % |
| 2020 | 3,22 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 2,77 % |
| 2023 | 3,54 % |
| 2024 | 3,00 % |
| 2025 | 3,36 % |
| 2026 | 4,37 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Grassau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.743 Einwohner |
| 2016 | 6.748 Einwohner |
| 2017 | 6.818 Einwohner |
| 2018 | 6.851 Einwohner |
| 2019 | 6.878 Einwohner |
| 2020 | 6.963 Einwohner |
| 2021 | 7.115 Einwohner |
| 2022 | 7.228 Einwohner |
| 2023 | 7.285 Einwohner |
| 2024 | 7.285 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Grassau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,06 % |
| 2016 | 3,07 % |
| 2017 | 2,85 % |
| 2018 | 2,98 % |
| 2019 | 2,72 % |
| 2020 | 3,51 % |
| 2021 | 3,28 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 3,02 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 84,00 Rang |
| Dynamik | 231 Rang |
| Stärke | 61,00 Rang |
| Demografie | 170 Rang |
| Arbeitsmarkt | 167 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 75,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 25,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Grassau liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Grassau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Grassau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Grassau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Grassau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Chiemsee | 15,05 €/m² |
| Bernau a.Chiemsee | 13,71 €/m² |
| Übersee | 13,67 €/m² |
| Grassau | 13,42 €/m² |
| Marquartstein | 13,19 €/m² |
| Aschau i.Chiemgau | 12,98 €/m² |
| Unterwössen | 12,59 €/m² |
| Grabenstätt | 12,57 €/m² |
| Schleching | 12,34 €/m² |
| Staudach-Egerndach | 11,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Grassau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Grassau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unterwössen | 4,03 % |
| Chiemsee | 3,96 % |
| Schleching | 3,51 % |
| Grassau | 3,38 % |
| Aschau i.Chiemgau | 3,12 % |
| Bernau a.Chiemsee | 3,11 % |
| Marquartstein | 3,04 % |
| Staudach-Egerndach | 2,72 % |
| Grabenstätt | 2,61 % |
| Übersee | 2,53 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Staudach-Egerndach | 2,2 km | 83224 | 11,04 € | 4.873 € | 2,72 % |
| Marquartstein | 2,6 km | 83250 | 13,19 € | 5.214 € | 3,04 % |
| Unterwössen | 4,7 km | 83243 | 12,59 € | 3.746 € | 4,03 % |
| Übersee | 5,3 km | 83236 | 13,67 € | 6.491 € | 2,53 % |
| Bernau a.Chiemsee | 6,8 km | 83233 | 13,71 € | 5.295 € | 3,11 % |
| Schleching | 7,8 km | 83259 | 12,34 € | 4.216 € | 3,51 % |
| Aschau i.Chiemgau | 9,5 km | 83229 | 12,98 € | 4.992 € | 3,12 % |
| Grabenstätt | 9,8 km | 83355 | 12,57 € | 5.786 € | 2,61 % |
| Chiemsee | 10,7 km | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
Wo liegt Grassau?
Lage
Grassau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Grassau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,42 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.760 € |
| Bruttomietrendite | 3,38 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,6 |
| Einwohner | 7.285 |
| Einwohner je km² | 204 |
| Fläche (km²) | 35,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #84 |
| Prognos Dynamikrang | #231 |
| Prognos Stärkerang | #61 |
| Koordinaten | 47,7794, 12,4511 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Grassau
Was kostet eine Wohnung in Grassau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Grassau liegt bei 13,42 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.760 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Traunstein (Miete: 11,83 €/m², Kaufpreis: 4.307 €/m²) und noch deutlicher über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Grassau gehört damit zu den teureren Orten im Landkreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Grassau entwickelt?
Die Mieten in Grassau sind von 8,78 €/m² im Jahr 2018 auf 12,58 €/m² im Jahr 2025 gestiegen — das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 6,87 %. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.305 €/m² (2018) auf 4.492 €/m² (2025) mit einer jährlichen Steigerungsrate von 2,74 %. Beide Entwicklungen waren nicht linear: Die Miete erreichte 2020 mit 13,07 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel dann wieder und legte 2026 erneut zu. Die Kaufpreise stiegen bis 2021 auf 5.761 €/m², korrigierten dann stark auf 4.559 €/m² (2023) und erholten sich seither wieder.
Wie teuer ist Grassau im Vergleich zum Landkreis Traunstein und zu Bayern?
Grassau liegt bei den Angebotsmieten mit 13,42 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 11,83 €/m² und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Beim Kaufpreis liegt Grassau mit 4.760 €/m² ebenfalls über dem Kreiswert von 4.307 €/m² und weit über dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 29,55 liegt leicht unter dem des Landkreises (30,22), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreisdurchschnitt etwas günstiger ist. Im Bundesland liegt Grassau im Perzentilrang von rund 28, was bedeutet, dass etwa 72 Prozent der bayerischen Orte einen höheren Wert aufweisen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Grassau?
Die Bruttomietrendite in Grassau beträgt 3,38 Prozent und liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3,37 Prozent, aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,55 ist ein Indikator dafür, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete der Kaufpreis einer Wohnung entspricht. Eine Rendite von 3,38 % ist im bayerischen Vergleich eher niedrig — im Bundesland liegt das Perzentil bei rund 28, was bedeutet, dass etwa 72 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Dies spiegelt das hohe Kaufpreisniveau in Grassau wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Grassau?
Die Bevölkerung in Grassau ist von 6.743 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.285 im Jahr 2024 gewachsen — das entspricht einem Anstieg von rund 8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 204 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung war durchgehend positiv, mit dem stärksten Zuwachs zwischen 2020 und 2022. Auf diese Entwicklung wirkt sich der demografische Faktor des Prognos-Zukunftsatlas mit dem Rang 170 von rund 400 deutschen Kreisen aus — der Kreis Traunstein liegt damit im unteren Drittel bei der demografischen Entwicklung.
Woher stammen die Daten zu Grassau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Grassau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Grassau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Traunstein
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pittenhart | 83132 | 11,61 € | 3.036 € | 4,59 % |
| Palling | 83349 | 10,11 € | 2.770 € | 4,38 % |
| Unterwössen | 83243 | 12,59 € | 3.746 € | 4,03 % |
| Siegsdorf | 83313 | 12,76 € | 3.845 € | 3,98 % |
| Traunreut, St | 83294 | 12,07 € | 3.637 € | 3,98 % |
| Trostberg, St | 83308 | 10,84 € | 3.511 € | 3,71 % |
| Kirchanschöring | 83417 | 11,00 € | 3.571 € | 3,70 % |
| Kienberg | 83361 | 10,10 € | 3.352 € | 3,62 % |