Kienberg

Marktüberblick

Kienberg ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Traunstein mit rund 1.400 Einwohnern auf 22,83 km². Der Ort liegt im Schnittpunkt der Staatsstraße 2357 (Wasserburg–Burghausen) und der Kreisstraße TS 8 (Engelsberg–Amerang), gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Obing und umfasst 33 Gemeindeteile. Die Gemeinde liegt auf 558 m ü. NHN im Alpenvorland und weist eine Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern je km² auf.

Der Immobilienmarkt Kienbergs ist durch eine Angebotsmiete von 10,10 Euro je Quadratmeter gekennzeichnet, die exakt auf dem bayerischen Durchschnittswert von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 3.352 Euro je m² liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,62 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,66 liegt ebenfalls leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete höher als im bayerischen Durchschnitt, was die niedrigere Rendite erklärt. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro, Rendite 5,10 Prozent) ist Kienberg ein deutlich teurerer Markt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf kleine Fallzahlen oder ungleiche Zusammensetzung des Angebots hindeuten könnte.

Bei den Kaufpreisen liegt der Wert für 2023 mit 972 Euro je m² weit unter den folgenden Jahren (2024: 3.682 Euro, 2025: 3.241 Euro). Der Anstieg von 2023 auf 2024 entspricht einem Faktor von fast 3,8. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 82,57 Prozent über diesen Zeitraum ist ein reines Rechenergebnis aus den beiden extremen Ausreißern und keine verlässliche Trendaussage.

Auch die Mietentwicklung ist volatil: Nach 6,35 Euro (2018) und 6,92 Euro (2020) stieg der Wert 2021 auf 10 Euro, fiel 2022 auf 7,69 Euro und erreichte 2023 mit 3,08 Euro einen historischen Tiefststand. In den Folgejahren erholte er sich wieder auf 8,17 Euro (2024), 10 Euro (2025) und 8,50 Euro (2026). Die CAGR von 3,71 Prozent über den gesamten Zeitraum 2018–2026 ist ebenfalls durch diese starken Schwankungen verzerrt.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen macht eine zuverlässige Trendableitung aus den vorliegenden Daten nicht möglich. Die Werte sollten nicht als stabile Marktpreise interpretiert werden, sondern als Angebotskennzahlen mit hoher Streuung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Kienbergs ist seit 2015 relativ stabil. Von 1.381 Einwohnern (2015) stieg die Zahl bis 2018 auf 1.431, fiel dann auf 1.380 (2021) und liegt 2024 wieder bei 1.406. Die Gesamtentwicklung seit Serienstart beträgt +1,81 Prozent. Im historischen Vergleich wuchs die Gemeinde zwischen 1988 und 2018 von 1.151 auf 1.431 Einwohner, also um 24,3 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0,54 Prozent, stieg bis 2018 auf 1,57 Prozent und bewegte sich danach zwischen 0,97 und 1,50 Prozent. Der Wert von 1,09 Prozent (2023) entspricht einem Niveau von neun arbeitslosen Personen. Die Quote liegt auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine Gemeinde ohne starke Abwanderung oder Zuzugsdynamik, die aber von einer soliden wirtschaftlichen Basis profitiert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km weist Kienberg die niedrigste Angebotsmiete auf (10,10 Euro je m²). Zum Vergleich: Obing (5,7 km) liegt bei 11,72 Euro, Pittenhart (8,6 km) bei 11,61 Euro, Feichten a.d.Alz (11,1 km) bei 11,66 Euro. Der Kaufpreis von 3.352 Euro je m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – deutlich unter Altenmarkt (4.134 Euro) und Schnaitsee (4.167 Euro), aber über Pittenhart (3.036 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Höher ist sie bei Pittenhart (4,59 %) und Trostberg (3,71 %), niedriger bei Altenmarkt (3,18 %) und Schnaitsee (2,99 %).

Auf Kreisebene liegt Kienberg mit seiner Miete unter dem Durchschnitt des Landkreises Traunstein (11,83 Euro), während der Kaufpreis (3.352 Euro) unter dem Kreisdurchschnitt (4.307 Euro) liegt. Der Kreis Traunstein weist insgesamt höhere Preise und eine niedrigere Rendite (3,37 %) als Kienberg auf. Kienberg ist damit im Kreisvergleich der günstigere Ort.

Der Perzentilrang von 40,6 Prozent im Bundesland bedeutet, dass die Bruttomietrendite Kienbergs höher ist als die von rund 41 Prozent der verglichenen Orte in Bayern und niedriger als die von rund 59 Prozent. Kienberg liegt damit knapp unter dem bayerischen Median bei der Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Traunstein, dem Kienberg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den 84. Platz in der Gesamtwertung. Die Stärken liegen bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 25 von 400) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 75). Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 231) und der Demografie (Rang 170). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 167 im unteren Mittelfeld.

Diese Rangfolge deutet auf einen wohlhabenden, aber dynamikschwachen Raum hin. Der hohe Wohlstandsindex geht einher mit der niedrigen Arbeitslosenquote in Kienberg und den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlands. Dies begrenzt die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende und akademisches Personal.

Als zusätzliche Infrastruktur ist der Sonderlandeplatz Flugplatz Schönberg im Gemeindeteil Schönberg zu nennen, der seit 1981 für Luftfahrzeuge bis 2.000 kg Höchstabfluggewicht betrieben wird.