Obing

Marktüberblick

Obing ist eine 43,75 km² große Gemeinde im Chiemgau im Landkreis Traunstein, Oberbayern. Mit 4.560 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 104 Einwohnern pro km². Das entspricht einer typisch ländlichen Siedlungsstruktur, wie sie für den nördlichen Teil des Landkreises charakteristisch ist. Der Ort liegt in einer Region, die zur Tourismusregion Chiemsee-Chiemgau gehört. Der Landkreis Traunstein ist der größte Landkreis Oberbayerns und umfasst 35 Gemeinden mit rund 175.000 Einwohnern.

Die Angebotsmiete liegt bei 11,72 € pro m², der Angebotskaufpreis bei 3.934 € pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,97, die Bruttomietrendite 3,58 %. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 mit einem CAGR von 2,26 % moderat steigend. Von 9,79 €/m² im Jahr 2018 stieg sie auf ein Zwischenniveau von 13,44 €/m² im Jahr 2024 und liegt 2026 mit 11,71 €/m² wieder darunter. Die starken Schwankungen innerhalb der Reihe — von 8,85 €/m² (2020) bis 13,44 €/m² (2024) — deuten auf einen Markt mit wenigen Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote den Durchschnittswert überproportional prägen können.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Der CAGR von -8,82 % über den Zeitraum wird von extremen Ausschlägen dominiert: 2022 fiel der Wert auf 1.716 €/m², 2024 kletterte er auf 5.113 €/m², um 2026 wieder auf 1.978 €/m² zu sinken. Diese extreme Volatilität entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen einzelne Transaktionen den Durchschnittswert stark beeinflussen. Eine stabile langfristige Tendenz lässt sich aus den Kaufpreisen nicht zuverlässig ableiten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Traunstein liegt Obing bei der Angebotsmiete mit 11,72 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 €/m². Bei den Kaufpreisen mit 3.934 €/m² liegt der Ort deutlich unter dem Kreiswert von 4.307 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 27,97 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 30,22. Die Bruttomietrendite von 3,58 % liegt über dem Kreiswert von 3,37 %, was vor allem an den niedrigeren Kaufpreisen in Obing liegt.

Auf Landesebene liegt die Miete von 11,72 €/m² über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², der Kaufpreis von 3.934 €/m² über dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,58 % liegt jedoch unter dem bayerischen Mittel von 4,13 %. Im Perzentilrang der Mietrendite belegt Obing mit 37,9 % den unteren Bereich der bayerischen Orte, was bedeutet, dass etwa 38 % der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Im direkten Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km zeigt sich, dass Obing bei den Kaufpreisen (3.934 €/m²) nur von Pittenhart (3.036 €/m²) und Kienberg (3.352 €/m²) übertroffen wird. Alle anderen Nachbarorte liegen mit 4.134 €/m² bis 4.795 €/m² deutlich höher. Bei der Miete liegt Obing mit 11,72 €/m² im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 10,10 €/m² und 13,03 €/m² variieren.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Obings wuchs von 4.114 Einwohnern (2015) auf 4.560 (2024), was einem Anstieg von 10,84 % entspricht. Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde im Alpenvorland deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt und deutet auf eine attraktive Wohnstandortqualität hin.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,5 % und ist damit von 3,2 % im Jahr 2018 gestiegen. Der Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend der Pandemiejahre, wobei die Quote mit 5,5 % weiterhin im unteren bis mittleren Bereich liegt.

Der Landkreis Traunstein rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Wohlstand und sozialer Lage auf Platz 25 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine starke wirtschaftliche Basis hinweist. Bei der Dynamik liegt der Kreis mit Rang 231 jedoch weit abgeschlagen, was auf eine eher stabile als wachstumsdynamische Region schließen lässt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.