Pittenhart

Marktüberblick

Pittenhart ist eine Gemeinde im nördlichen Chiemgau im Landkreis Traunstein, Bayern, mit 1.934 Einwohnern auf 27,91 km² Fläche. Die Gemeinde umfasst 28 Gemeindeteile und liegt in der Eggstätt-Hemhofer Seenplatte, deren Gewässer den Eschenauer See mit 18,40 Hektar einschließt. Der Landkreis Traunstein ist mit 1.533,74 km² der größte Landkreis in Oberbayern und wird als eigenständige Tourismusregion Chiemsee-Chiemgau ausgewiesen.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine auffällige Preisstruktur aus: Der Angebotskaufpreis von 3.036 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.307 Euro, während die Angebotsmiete von 11,61 Euro pro Quadratmeter nahezu dem Kreiswert von 11,83 Euro entspricht. Diese Diskrepanz zwischen relativ niedrigen Kaufpreisen und annähernd kreisüblichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,59 Prozent – deutlich über dem Kreiswert von 3,37 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,79, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,79-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem Kreisdurchschnitt von 30,22 liegt.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen, die über das übliche Marktrauschen hinausgehen. Von 9,47 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 10,18 Euro, fiel 2023 leicht auf 9,76 Euro, sprang 2024 auf 15 Euro und korrigierte sich 2025 auf 11,76 Euro, bevor 2026 ein Wert von 14,38 Euro ausgewiesen wird. Der CAGR von 5,36 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch die starken Anstiege in den jüngeren Jahren getrieben.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung anders: Von 2.917 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 4.048 Euro, fiel 2022 auf 2.978 Euro, erholte sich 2023 auf 3.423 Euro und blieb 2024 unverändert, bevor er 2026 auf 2.392 Euro sank. Der CAGR von -2,45 Prozent über den Zeitraum spiegelt diese Volatilität wider.

Die Kombination aus schwankenden Mieten und einem jüngsten Kaufpreisrückgang auf 2.392 Euro je Quadratmeter – unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 3.036 Euro – kennzeichnet eine Phase der Preiskorrektur, die sich in den aktuellen Inseraten noch nicht vollständig widerspiegelt. Weder die Miet- noch die Kaufzeitreihe sind als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem Widerspruch zu diesen Marktbewegungen: Von 1.782 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs Pittenhart auf 1.934 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 8,5 Prozent entspricht. Das Wachstum beschleunigte sich insbesondere zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 1.863 auf 1.934 stieg, und stabilisierte sich 2024 auf diesem Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Pittenhart durch eine Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten hervor. Mit 3.036 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.307 Euro und auch unter den Werten der meisten Nachbarorte. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 9,6 km Entfernung liegen nur Kienberg (3.352 Euro) und Obing (3.934 Euro) in der Nähe von Pittenharts Niveau. Höslwang (4.584 Euro), Amerang (4.635 Euro), Seeon-Seebruck (4.795 Euro) und Breitbrunn a. Chiemsee (5.588 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Angebotsmiete von 11,61 Euro je Quadratmeter bewegt sich im Mittelfeld der Nachbarn: Sie liegt unter Eggstätt (12,59 Euro), Amerang (12,58 Euro), Seeon-Seebruck (13,03 Euro) und Breitbrunn (13,77 Euro), aber über Höslwang (10,42 Euro) und Kienberg (10,10 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbargemeinden und übertrifft Kienberg (3,62 %) und Obing (3,58 %) deutlich. Höslwang weist mit 2,73 Prozent die niedrigste Rendite auf, gefolgt von Breitbrunn (2,96 %). Der Perzentilrang von 76,1 im bayerischen Vergleich bedeutet, dass Pittenhart bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als 76 Prozent der 2.056 Orte im Datenbestand des Landes Bayern.

Auf Kreisebene liegt Pittenhart mit seiner Rendite deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Traunstein (3,37 %) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 %). Der Ort folgt damit keinem allgemeinen regionalen Muster, sondern hebt sich als Ausreißer mit überdurchschnittlicher Rendite ab.

Standortfaktoren

Der Landkreis Traunstein wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 84 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex eingestuft. Die stärksten Teilindizes sind Wohlstand und soziale Lage (Rang 25) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 75). Im Bereich Dynamik liegt der Kreis mit Rang 231 deutlich schwächer, und auch die Demografie (Rang 170) und der Arbeitsmarkt (Rang 167) schneiden nicht zu den stärksten Quartilen des Rankings ab. Diese Rangierungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Pittenhart.

Die Arbeitslosenquote in Pittenhart lag 2023 bei 1,92 Prozent, was 23 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte die Quote zwischen 0,61 Prozent (2016) und 1,92 Prozent (2023). Die niedrige Arbeitslosigkeit entspricht dem Wohlstandsindex-Rang 25 des Landkreises und spiegelt die allgemeine wirtschaftliche Lage der Region wider.

Die Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern je Quadratkilometer ist deutlich niedriger als die des Landkreises Traunstein (114 Einwohner je km²) und spiegelt den ländlichen Charakter der Gemeinde wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Für Pittenhart liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass keine Aussagen zum Bodenrichtwert getroffen werden können.