Breitbrunn a.Chiemsee

Marktüberblick: Chiemsee-Lage treibt Preise über Landesdurchschnitt

Breitbrunn a.Chiemsee ist eine der kleinsten Gemeinden am Chiemsee: Auf nur 8,12 km² leben 1.579 Menschen. Die Gemeinde erstreckt sich über 20 Gemeindeteile – 14 Weiler, drei Dörfer und drei Einöden – und besitzt die längste Uferlinie aller Anliegergemeinden. Diese geografische Lage am Nordufer des Chiemsees prägt den Immobilienmarkt: Die Preise liegen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, aber im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden nimmt Breitbrunn eine Mittelposition ein.

Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 5.588 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete 13,77 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) und rund 70 % über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²). Die Miete liegt mehr als 50 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) und rund 35 % über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 33,83 liegt damit etwa 30 % über dem deutschen Durchschnitt und rund 9 % über dem des Landkreises Rosenheim (30,94) – ein Signal dafür, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders hoch sind.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen, moderater Kaufpreisanstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die auf die geringe Größe des Marktes zurückzuführen ist. Im Jahr 2020 wurde ein Ausreißer von 12.674 €/m² im Kaufpreis registriert – mehr als das Doppelte des umgebenden Jahreswerte. Im Mietbereich fiel 2024 mit 22 €/m² ein Wert auf, der das Dreifache des Vorjahres betrug. Bei einer Gemeindefläche von 8,12 km² und rund 1.600 Einwohnern können einzelne Inserate – etwa von Luxusobjekten oder sehr kleinen Grundstücken – die Jahresdurchschnitte stark verzerren.

Betrachtet man die stabilen Jahre, zeigt sich ein moderater Aufwärtstrend beim Kaufpreis: Von 5.138 €/m² (2018) entwickelte er sich auf 5.753 €/m² (2026). Die Miete bewegte sich in einem breiteren Band zwischen 9,33 €/m² (2019) und 14,25 €/m² (2023). Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) liegt bei -1,43 % für die Miete und +1,42 % für den Kaufpreis – ein Muster, das auf einen Markt hindeutet, in dem die Kaufpreise steigen, während die Mieten leicht nachgeben.

Regionale Einordnung: Teuer im Vergleich, aber nicht der Ausreißer

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 km zeigt Breitbrunn ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 5.588 €/m² liegt über dem der meisten Nachbarn – nur Gstadt (6.921 €/m²) und Prien (5.754 €/m²) sind teurer. Die Angebotsmiete von 13,77 €/m² liegt im oberen Mittelfeld: Höher als Eggstätt (12,59 €/m²) und Seeon-Seebruck (13,03 €/m²), aber niedriger als Gstadt (14,31 €/m²), Rimsting (14,30 €/m²), Prien (14,92 €/m²) und Chiemsee (15,05 €/m²).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 2,96 % liegt sie nur knapp über der von Gstadt (2,48 %) und Höslwang (2,73 %), aber deutlich unter den meisten anderen Nachbarn – Eggstätt erreicht 3,35 %, Rimsting 3,32 %, Prien 3,11 %. Im Bundesland belegt Breitbrunn mit einem Perzentilrang von 10,2 % den unteren Bereich der 2.056 verglichenen Orte – das bedeutet, dass nur etwa 10 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und relativ niedrigen Mieten macht Breitbrunn zu einem der teuersten Orte im Umland, bei dem die Kapitalverzinsung aus der Vermietung gering ausfällt.

Standortfaktoren: Wohlstand und Stabilität, begrenzte Dynamik

Die Standortfaktoren des Landkreises Rosenheim, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, zeigen ein klares Bild: Mit Rang 92 von rund 400 Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 31 eine herausragende Position – ein Indikator für die kaufkräftige Bevölkerung im Chiemgauregion. Dagegen fällt der Dynamik-Index mit Rang 193 deutlich schwächer aus, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet.

Die Demografie der Gemeinde ist stabil: Zwischen 2015 und 2024 veränderte sich die Einwohnerzahl nur marginal von 1.568 auf 1.579 (+0,7 %). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,18 % und damit leicht über dem historischen Niveau von 1,1–1,5 % in den Jahren 2017–2019. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächste Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist der Intercity-Halt Prien am Chiemsee in acht Kilometer Entfernung. Breitbrunn ist verkehrsmäßig wenig erschlossen, was die Erreichbarkeit im Vergleich zu Prien oder Rosenheim einschränkt.

Die wirtschaftliche Struktur ist klein: 2020 waren 544 Personen sozialversicherungspflichtig am Arbeitsort beschäftigt, davon 65 im produzierenden Gewerbe und 67 im Handel und Verkehr. Die geringe Größe des lokalen Arbeitsmarktes bedeutet, dass die meisten Einwohner pendeln – nach Rosenheim, Traunstein oder München. Diese Pendlerstruktur ist typisch für Chiemsee-Gemeinden.