Bad Endorf, M

Marktüberblick

Bad Endorf gehört innerhalb des Landkreises Rosenheim zu den teureren Wohnstandorten. Die Angebotsmiete liegt mit 13,83 € je Quadratmeter 7,1 % über dem Kreisdurchschnitt von 12,92 €/m² und 36,8 % über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 5.113 €/m² übersteigt den Kreiswert von 4.788 €/m² um 6,8 % und den bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² um 57,5 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,81 und liegt damit knapp unter dem Kreiswert von 30,94, aber deutlich über dem bayerischen Mittel von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,25 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,28 % und deutlich unter dem bayerischen Wert von 4,13 %. Der Perzentilrang von 21,01 im Bundesland bedeutet, dass 21 % der bayerischen Vergleichsorte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen – Bad Endorf gehört also zu den 20 % der bayerischen Orte mit den niedrigsten Renditen. Der Kaufpreis liegt 57,5 % über dem bayerischen Durchschnitt, während die Miete nur 36,8 % darüber liegt. Das bedeutet, dass die Mieten in Bad Endorf im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als im bayerischen Durchschnitt. Dieser Zusammenhang erklärt, warum der Kaufpreisfaktor von 30,81 zwar über dem bayerischen Mittel liegt, aber leicht unter dem Kreiswert von 30,94.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt für Bad Endorf ein Muster, das dem bundesweiten Marktzyklus entspricht, aber mit ortsspezifischen Timing-Unterschieden. Der Angebotskaufpreis stieg von 3.497 €/m² (2018) auf einen Höchststand von 5.238 €/m² (2022), fiel dann bis 2024 auf 4.241 €/m² und erholte sich bis 2026 wieder auf 4.903 €/m². Der Angebotsmietenspiegel folgte einem ähnlichen, aber zeitlich verschobenen Pfad: Er stieg von 10,26 €/m² (2018) auf 12,62 €/m² (2021), fiel 2022 auf 11,09 €/m², stieg 2023 auf 12,67 €/m² und erreichte 2025 mit 13,32 €/m² seinen höchsten Wert, bevor er 2026 auf 11,66 €/m² sank.

Die Kaufpreise reagierten also früher auf den Zinswende-Effekt als die Mieten: Der Kaufpreispeak lag 2022, der Mietenspiegelpeak 2025. Beide Reihen zeigen 2026 eine Korrektur, wobei die Mieten mit 11,66 €/m² wieder auf ein Niveau fallen, das nahe am 2020er-Wert von 11,04 €/m² liegt. Die langfristige Entwicklung bleibt jedoch positiv: Seit 2018 liegen sowohl Mieten als auch Kaufpreise deutlich über dem Ausgangsniveau.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 8 km zeigt Bad Endorf ein gemischtes Bild. Mit 13,83 €/m² Angebotsmiete und 5.113 €/m² Kaufpreis liegt der Ort deutlich über Halfing (11,98 €/m² Miete, 4.238 €/m² Kaufpreis) und Höslwang (10,42 €/m² Miete, 4.584 €/m² Kaufpreis). Nur Rimsting (4,3 km entfernt) mit 14,30 €/m² Miete und 5.177 €/m² Kaufpreis sowie Prien am Chiemsee (6,9 km) mit 14,92 €/m² Miete und 5.754 €/m² Kaufpreis übertreffen Bad Endorf in beiden Preiskennzahlen.

Die Bruttomietrendite von 3,32 % in Rimsting und 3,11 % in Prien am Chiemsee liegt in derselben Größenordnung wie Bad Endorfs 3,25 %. Das Muster zeigt: Die teuersten Orte in der Region (Rimsting, Prien) haben ebenfalls niedrige Renditen, was auf eine gemeinsame Nachfragestruktur hindeutet. Bad Endorf positioniert sich damit in der oberen Preisklasse der Region, ohne jedoch die Spitze zu erreichen.

Standortfaktoren

Bad Endorf verfügt über eine Bahnstation an der Strecke Rosenheim–Salzburg, die von der S-Bahn München bedient wird. Diese Anbindung an den Fern- und Regionalverkehr ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort im Umland von Rosenheim und München.

Die Bevölkerung wuchs von 8.240 Einwohnern (2015) auf 8.542 (2022), was einem Zuwachs von 3,67 % entspricht, und sank dann leicht auf 8.452 (2024). Insgesamt liegt das Wachstum seit 2015 bei 2,57 %. Die Bevölkerungsdichte von 211 Einwohnern je km² liegt über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Rosenheim von 180 Einwohnern je km², was auf eine kompakte Siedlungsstruktur hindeutet.

Der Landkreis Rosenheim, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt 2025 den Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Platz 31 im Index Wohlstand und soziale Lage sowie Platz 83 in Wettbewerb und Innovation. Schwächer ist er mit Platz 166 im Arbeitsmarkt und Platz 193 in der Dynamik. Diese Verteilung entspricht einem wohlhabenden, aber dynamisch eher ruhigen ländlichen Raum im Alpenvorland.