Frasdorf

Marktüberblick

Frasdorf liegt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim zu Füßen der westlichen Chiemgauer Alpen und vereint ländliche Struktur mit verkehrsgünstiger Anbindung. Die Gemeinde mit rund 3.065 Einwohnern verfügt über eine eigene Auffahrt zur A 8 München–Salzburg, was sie zur Pendlergemeinde für München (78 km) und Rosenheim (20 km) macht. Der nächste Bahnhof befindet sich jedoch erst in Umrathshausen, etwa 3,5 km entfernt. Buslinien verbinden Frasdorf mit Rosenheim, Prien am Chiemsee und anderen Nachbarorten.

Die Angebotsmiete liegt bei 13,41 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.473 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem Kreis Rosenheim (Miete: 12,92 €/m², Kaufpreis: 4.788 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 3,6 Prozent und liegt damit über dem Kreis- (3,28 %), aber unter dem Bayerndurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 27,8 liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 26,1, aber unter dem Kreiswert von 30,9.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreise haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Die Angebotsmiete stieg von 7,24 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,44 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 86 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.789 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.252 Euro (2026), was einem Zuwachs von etwa 52 Prozent entspricht.

Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2021, als die Miete von 9,50 auf 13,05 Euro pro Quadratmeter sprang und der Kaufpreis von 3.966 auf 5.831 Euro pro Quadratmeter. In den Folgejahren folgte eine Korrekturphase: 2024 sank der Kaufpreis auf 3.357 Euro pro Quadratmeter, ein Tiefpunkt, der deutlich unter dem Vorjahreswert von 4.533 Euro lag. Die Miete wies 2024 mit 18,00 Euro einen deutlichen Ausreißer auf, der in der Reihe nicht einzuordnen ist und möglicherweise auf einen Datenerhebungsfehler oder eine kurzfristige Marktverzerrung zurückzuführen ist. 2026 liegen beide Werte wieder auf einem stabilen Niveau, das jedoch deutlich über dem Vorkrisenniveau von 2018 liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit diesem Preisanstieg: Die Einwohnerzahl schwankte zwischen 2015 und 2024 nur marginal zwischen 3.061 und 3.122 und ist insgesamt leicht rückläufig (-0,68 Prozent). Der Preisanstieg ist somit nicht auf Bevölkerungszuwachs zurückzuführen, sondern auf die Nachfrage auswärtiger Käufer, die Frasdorf als Wohnort im Chiemgau attraktiv finden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Frasdorf im oberen Mittelfeld. Von den acht benachbarten Orten weist nur Prien am Chiemsee (14,92 €/m² Miete, 5.754 €/m² Kaufpreis) und Bernau am Chiemsee (13,71 €/m² Miete, 5.295 €/m² Kaufpreis) höhere Angebotsmieten auf. Bei den Kaufpreisen liegt Frasdorf mit 4.473 €/m² nur über Rohrdorf (4.280 €/m²) und unter allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 3,6 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt. Das liegt daran, dass die Miete in Frasdorf stärker über dem bayerischen Durchschnitt liegt als der Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 27,8 liegt über dem bayerischen Mittel (26,1), aber unter dem des Landkreises Rosenheim (30,9). Frasdorf ist damit im Kreisvergleich ein Ort mit moderatem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Standortfaktoren

Der Landkreis Rosenheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 31) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Platz 77). Schwächer ist er bei Dynamik (Platz 193) und Demografie (Platz 185). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Frasdorf.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 94 Einwohnern pro Quadratkilometer, was einer ländlichen Struktur entspricht. Die Gemeinde gliedert sich in 74 Gemeindeteile, darunter Wildenwart und Umrathshausen, die bis 1978 selbstständige Gemeinden waren.

Die Kombination aus A 8-Anbindung, Chiemgauer Lage und moderatem Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarn wie Prien oder Bernau macht Frasdorf zu einem attraktiven Wohnort für Pendler und Zweitwohnsitzkäufer. Der Markt wird weniger von der lokalen Wirtschaft als von der Lageattraktivität bestimmt.