Neubeuern, M
Neubeuern (PLZ 83115) liegt im Kreis Rosenheim in Bayern. Der Ort zählt 4.355 Einwohner auf 15,3 km², das entspricht 284 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,98 € pro m², der Kaufpreis bei 4.882 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,3 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neubeuern über dem Renditeniveau von 18 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,10 € auf 11,64 € pro m², im Mittel 4,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 193, Stärkerang 77). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Raubling, Rohrdorf und Nußdorf a.Inn an.
Immobilienpreise in Neubeuern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Neubeuern, M
Neubeuern ist ein kleiner Markt im Landkreis Rosenheim mit 4.355 Einwohnern am rechten Inn-Ufer. Der Immobilienmarkt zeigt extrem hohe jährliche Schwankungen bei Kaufpreis und Miete, was auf die geringe Markttiefe hinweist. Die Angebotswerte liegen leicht über dem Kreis- und deutlich über dem Bundesdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 3,19 % gehört zu den niedrigeren im Landkreis. Die Arbeitslosenquote ist mit 2,17 % niedrig, die Bevölkerung stabilisiert sich nach einem Rückgang seit 2015. Der Kreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 92 von 400 Kreisen.
Marktüberblick und aktuelle Preise
Neubeuern ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim mit 4.355 Einwohnern auf einer Fläche von 15,32 km². Der Ort liegt am rechten Inn-Ufer, etwa zwölf Kilometer südlich der Kreisstadt Rosenheim, und blickt auf eine über 1.200-jährige Geschichte zurück. Seit 1393 besitzt Neubeuern Marktrecht, und 1981 wurde der Ort als "schönstes Dorf Deutschlands" ausgezeichnet. Das historische Schloss dient heute als Internat (Bayerische Jugendakademie). Mit 284 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich über der des Landkreises Rosenheim (180 Einw./km²) und des Bundesdurchschnitts.
Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von wenigen Transaktionen geprägt. Das zeigt sich in den extrem hohen jährlichen Schwankungen der Durchschnittspreise: Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2018 und 2026 von 3.082 €/m² (2022) bis 7.571 €/m² (2026). Auch die Angebotsmiete schwankte stark, von 8,10 €/m² (2018) bis 15,82 €/m² (2022). Diese Volatilität entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlich erfassten Werten.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisniveau und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.882 €/m², die Angebotsmiete bei 12,98 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,34. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken — ein Faktor von 31,34 bedeutet, dass der Preis dem etwa 31-fachen der Jahresmiete entspricht.
Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) betragen 5,92 % beim Kaufpreis und 4,64 % bei der Miete über den Zeitraum 2018 bis 2026. Diese Durchschnittswerte glätten die extremen jährlichen Schwankungen und geben einen Trend über den gesamten Zeitraum wieder — sie sagen jedoch nichts über die Stabilität des Marktes aus.
Die niedrige Bruttomietrendite von 3,19 % ist das Ergebnis eines Kaufpreises, der stärker über dem Bundesdurchschnitt liegt als die Miete: Der Kaufpreis von 4.882 €/m² liegt 103 % über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m², während die Miete von 12,98 €/m² nur 46 % über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² liegt. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist damit im bundesweiten Vergleich ungünstig.
Regionale Einordnung
Neubeuern liegt mit seinem Angebotskaufpreis von 4.882 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4.788 €/m² und deutlich über dem Bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Angebotsmiete von 12,98 €/m² entspricht nahezu dem Kreiswert von 12,92 €/m² und liegt 28 % über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m².
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,2 km weist Neubeuern eine Angebotsmiete von 12,98 €/m² auf — damit liegt es über Samerberg (12,19 €/m²), Rohrdorf (12,68 €/m²) und Riedering (12,81 €/m²), aber unter Nußdorf am Inn (13,01 €/m²), Flintsbach (13,37 €/m²), Raubling (14,08 €/m²), Rosenheim (14,96 €/m²) und Brannenburg (15,85 €/m²). Der Kaufpreis von 4.882 €/m² liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Samerberg weist mit 2,85 % die niedrigste Bruttomietrendite auf — Neubeuern liegt mit 3,19 % knapp darüber. Die Rendite von Neubeuern liegt im unteren Fünftel der bayrischen Orte (Perzentilrang 18,24).
Der Kreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er im Teilindex Wohlstand mit Rang 31, während der Dynamik-Index mit Rang 193 schwächer abschneidet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Neubeuerns entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 4.380 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2020 auf 4.260 zurück, erholte sich dann aber wieder auf 4.355 (Stand 2024). Der Rückgang von 0,57 % über den gesamten Zeitraum ist gering.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 % und entspricht damit einem Niveau von 57 Arbeitslosen. Im Vergleich zu den Vorjahren ist die Quote leicht gestiegen — von 0,93 % (2017) auf 2,17 % (2023). Dennoch bleibt sie deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises Rosenheim wider, der zu den leistungsstärksten in Bayern gehört.
Der kleine, stabile Markt und die niedrige Arbeitslosenquote sind Merkmale, die den Ort von größeren Ballungsräumen unterscheiden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neubeuern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neubeuern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,10 €/m² |
| 2019 | 10,00 €/m² |
| 2020 | 13,57 €/m² |
| 2021 | 9,25 €/m² |
| 2022 | 15,82 €/m² |
| 2023 | 12,44 €/m² |
| 2024 | 12,47 €/m² |
| 2025 | 15,40 €/m² |
| 2026 | 11,64 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neubeuern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.778 €/m² |
| 2019 | 4.509 €/m² |
| 2020 | 4.299 €/m² |
| 2021 | 6.712 €/m² |
| 2022 | 3.082 €/m² |
| 2023 | 4.731 €/m² |
| 2024 | 3.107 €/m² |
| 2025 | 6.061 €/m² |
| 2026 | 7.571 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neubeuern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,03 % |
| 2019 | 2,66 % |
| 2020 | 3,79 % |
| 2021 | 1,65 % |
| 2022 | 6,16 % |
| 2023 | 3,16 % |
| 2024 | 4,82 % |
| 2025 | 3,05 % |
| 2026 | 1,84 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neubeuern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.380 Einwohner |
| 2016 | 4.387 Einwohner |
| 2017 | 4.375 Einwohner |
| 2018 | 4.315 Einwohner |
| 2019 | 4.300 Einwohner |
| 2020 | 4.260 Einwohner |
| 2021 | 4.289 Einwohner |
| 2022 | 4.327 Einwohner |
| 2023 | 4.355 Einwohner |
| 2024 | 4.355 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neubeuern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,97 % |
| 2016 | 1,61 % |
| 2017 | 0,93 % |
| 2018 | 1,33 % |
| 2019 | 1,07 % |
| 2020 | 1,73 % |
| 2021 | 1,72 % |
| 2022 | 1,83 % |
| 2023 | 2,17 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 92,00 Rang |
| Dynamik | 193 Rang |
| Stärke | 77,00 Rang |
| Demografie | 185 Rang |
| Arbeitsmarkt | 166 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 83,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 31,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neubeuern liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neubeuern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neubeuern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neubeuern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neubeuern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Brannenburg | 15,85 €/m² |
| Rosenheim | 14,96 €/m² |
| Raubling | 14,08 €/m² |
| Stephanskirchen | 13,62 €/m² |
| Flintsbach a.Inn | 13,37 €/m² |
| Nußdorf a.Inn | 13,01 €/m² |
| Neubeuern | 12,98 €/m² |
| Riedering | 12,81 €/m² |
| Rohrdorf | 12,68 €/m² |
| Samerberg | 12,19 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neubeuern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neubeuern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Nußdorf a.Inn | 3,81 % |
| Flintsbach a.Inn | 3,76 % |
| Rohrdorf | 3,56 % |
| Rosenheim | 3,40 % |
| Raubling | 3,38 % |
| Riedering | 3,33 % |
| Brannenburg | 3,29 % |
| Neubeuern | 3,19 % |
| Stephanskirchen | 3,13 % |
| Samerberg | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Raubling | 2,9 km | 83064 | 14,08 € | 5.008 € | 3,38 % |
| Rohrdorf | 3,4 km | 83101 | 12,68 € | 4.280 € | 3,56 % |
| Nußdorf a.Inn | 3,7 km | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Brannenburg | 4,5 km | 83098 | 15,85 € | 5.787 € | 3,29 % |
| Samerberg | 5,5 km | 83122 | 12,19 € | 5.141 € | 2,85 % |
| Flintsbach a.Inn | 5,7 km | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Riedering | 8,8 km | 83083 | 12,81 € | 4.619 € | 3,33 % |
| Rosenheim | 9,2 km | 83013 | 14,96 € | 5.288 € | 3,40 % |
| Stephanskirchen | 9,6 km | 83071 | 13,62 € | 5.224 € | 3,13 % |
Wo liegt Neubeuern?
Lage
Neubeuern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neubeuern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,98 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.882 € |
| Bruttomietrendite | 3,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,3 |
| Einwohner | 4.355 |
| Einwohner je km² | 284 |
| Fläche (km²) | 15,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #92 |
| Prognos Dynamikrang | #193 |
| Prognos Stärkerang | #77 |
| Koordinaten | 47,7738, 12,1399 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neubeuern
Was kostet eine Wohnung in Neubeuern?
Die aktuellen Angebotsmieten in Neubeuern liegen bei 12,98 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 4.882 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Neubeuern knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis), aber nahe am Kreis Rosenheim (12,92 Euro/m² Miete, 4.788 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neubeuern entwickelt?
Die Angebotsmieten in Neubeuern sind von 8,10 Euro/m² im Jahr 2018 auf 11,64 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 4,64 Prozent). Die Kaufpreise entwickelten sich von 4.778 Euro/m² im Jahr 2018 auf 7.571 Euro/m² im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate von 5,92 Prozent). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die Werte schwanken dabei stark von Jahr zu Jahr, da es sich um Angebotswerte handelt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neubeuern?
Die Bruttomietrendite in Neubeuern beträgt 3,19 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,34. Damit liegt die Rendite deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,28 Prozent. Der Perzentilrang von 18,24 im Bundesland bedeutet, dass rund 82 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neubeuern?
Die Bevölkerung in Neubeuern ist von 4.380 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.355 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-0,57 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 284 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist insgesamt relativ stabil, mit einem Tiefpunkt von 4.260 Einwohnern im Jahr 2020.
Wie liegen die Immobilienpreise in Neubeuern im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Neubeuern mit 4.882 Euro/m² Kaufpreis in der Mitte: Teurer als Rohrdorf (4.280 Euro/m²) und Nußdorf a. Inn (4.102 Euro/m²), aber günstiger als Raubling (5.008 Euro/m²) und Brannenburg (5.787 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 12,98 Euro/m² liegt ebenfalls im mittleren Bereich der Nachbarn, die zwischen 12,19 Euro/m² (Samerberg) und 15,85 Euro/m² (Brannenburg) variieren.
Woher stammen die Daten zu Neubeuern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neubeuern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neubeuern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rosenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Albaching | 83544 | 11,19 € | 2.849 € | 4,72 % |
| Chiemsee | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Nußdorf a.Inn | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Vogtareuth | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Flintsbach a.Inn | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Bad Feilnbach | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Frasdorf | 83112 | 13,41 € | 4.473 € | 3,60 % |
| Edling | 83533 | 11,77 € | 3.962 € | 3,56 % |