Rosenheim
Rosenheim (PLZ 83013) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 65.192 Einwohner auf 37,2 km², das entspricht 1.752 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,96 € pro m², der Kaufpreis bei 5.288 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,40 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,5 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Rosenheim über dem Renditeniveau von 29 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,29 € auf 15,96 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 68 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 54, Stärkerang 89). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stephanskirchen, Kolbermoor und Großkarolinenfeld an.
Immobilienpreise in Rosenheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Rosenheim
Überblick und Lage
Rosenheim ist die Kreisstadt des Landkreises Rosenheim im Regierungsbezirk Oberbayern und liegt an der Innbrücke zwischen den Landkreisen Rosenheim und Miesbach. Mit einer Fläche von 37,22 km² und einer Bevölkerung von 65.192 Einwohnern (Stand 2024) ist die Stadt ein regionales Zentrum im Alpenvorland. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.752 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Stadt ist über die Bahnstrecke München–Rosenheim–Salzburg an das überregionale Schienennetz angebunden und liegt in unmittelbarer Nähe zu den Nordstauen der Alpen. Die Technische Hochschule Rosenheim ist die einzige Hochschule am Ort.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Rosenheim liegt bei 14,96 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im gesamten Landkreis Rosenheim beträgt der Durchschnitt 12,92 Euro pro Quadratmeter, in Bayern 10,11 Euro und deutschlandweit 8,92 Euro. Rosenheim liegt damit deutlich über allen Vergleichswerten.
Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.288 Euro pro Quadratmeter. Im Kreis Rosenheim liegt der Durchschnitt bei 4.788 Euro pro Quadratmeter, in Bayern bei 3.246 Euro und deutschlandweit bei 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,45 – ebenfalls über dem Kreis- (30,94) und deutlich über dem Bayern-Durchschnitt (26,10).
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,4 Prozent. Im Bundesland liegt der Durchschnitt bei 4,13 Prozent, deutschlandweit bei 5,10 Prozent. Rosenheim erreicht damit das 28,5. Perzentil in Bayern – das bedeutet, dass etwa 71,5 Prozent der bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Dies ist typisch für nachfragestarke Ballungsräume mit hohen Kaufpreisen.
Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Die Nachbargemeinden zeigen ein ähnliches Bild: Kolbermoor (5,1 km) liegt mit 15,54 Euro pro Quadratmeter sogar noch über Rosenheim bei der Miete, während Rohrdorf (7,3 km) mit 12,68 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Stadtzentrum liegt. Die Kaufpreise der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 4.280 Euro (Rohrdorf) und 5.619 Euro (Kolbermoor) pro Quadratmeter.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten zeigen seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag der Preis 2018 noch bei 11,29 Euro pro Quadratmeter, stieg er bis 2024 auf 14,68 Euro an – das entspricht einem Anstieg von rund 30 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) beträgt 4,42 Prozent. 2025 erfolgte eine leichte Korrektur auf 14,53 Euro, bevor 2026 wieder ein Anstieg auf 15,96 Euro verzeichnet wird.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 4.544 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 5.756 Euro an. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 lag der Preis bei 5.787 Euro, 2023 bei 5.281 Euro und 2024 bei 4.984 Euro. Seit 2025 zeigt sich wieder eine Erholung auf 5.391 Euro (2025) und 5.154 Euro (2026). Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,59 Prozent.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf auf tatsächlichen Marktdaten basiert.
Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerung Rosenheims wächst seit mehreren Jahren kontinuierlich. Lag die Einwohnerzahl 2015 noch bei 61.844, stieg sie bis 2024 auf 65.192 – ein Zuwachs von 5,4 Prozent in neun Jahren. Besonders deutlich war das Wachstum zwischen 2021 und 2022 (+895 Einwohner) sowie 2022 und 2023 (+789 Einwohner). 2024 blieb die Zahl mit 65.192 unverändert.
Die Arbeitslosenzahlen liegen als absolute Werte vor: 2015 waren es 1.672, 2019 sanken sie auf 1.353. Im Jahr 2020 stiegen sie auf 1.813 an, bevor sie 2022 auf 1.458 und 2023 auf 1.623 zurückgingen. Eine berechnete Arbeitslosenquote kann ohne Angabe der Erwerbspersonenanzahl nicht ermittelt werden.
Die Bevölkerungsentwicklung ist ein positiver Indikator für die Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt.
Standortfaktoren
Der Landkreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 68 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt er mit Rang 54 sogar noch besser, während der Index Stärke auf Rang 89 fällt. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 35, Arbeitsmarkt Rang 41, Wettbewerb und Innovation Rang 155, Wohlstand und soziale Lage Rang 181.
Diese Werte gelten für den Kreis Rosenheim als Ganzes, nicht für die Stadt Rosenheim allein. Die gute Platzierung im Dynamik-Index und im Arbeitsmarkt-Index unterstreicht die wirtschaftliche Attraktivität der Region. Der relativ schwächere Wert im Index Wohlstand und soziale Lage könnte mit den hohen Immobilienpreisen zusammenhängen.
Als einzige Hochschule ist die Technische Hochschule Rosenheim am Ort angesiedelt, was die Bildungsinfrastruktur und die Attraktivität für Studierende und Fachkräfte stärkt.
Fazit
Rosenheim weist einen deutlich überdurchschnittlichen Immobilienmarkt auf, der sich durch hohe Mieten und Kaufpreise im Vergleich zu Bayern und Deutschland auszeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 29,45 liegt zwar unter dem Kreisdurchschnitt von 30,94, ist aber deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10.
Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Zuwachs von 5,4 Prozent seit 2015 und die gute Platzierung im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 68 von 400 Kreisen) unterstreichen die anhaltende Attraktivität des Standorts. Die Mieten sind seit 2018 um rund 30 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise nach einem Höhepunkt 2021 eine Korrekturphase durchliefen und sich seit 2025 wieder erholen.
Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und erreicht nur das 28,5. Perzentil in Bayern – ein Hinweis auf die kapitalwertorientierte Nachfrage in einem nachfragestarken Standort.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Rosenheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Rosenheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,29 €/m² |
| 2019 | 11,02 €/m² |
| 2020 | 12,14 €/m² |
| 2021 | 12,67 €/m² |
| 2022 | 13,01 €/m² |
| 2023 | 13,22 €/m² |
| 2024 | 14,68 €/m² |
| 2025 | 14,53 €/m² |
| 2026 | 15,96 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Rosenheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.544 €/m² |
| 2019 | 4.397 €/m² |
| 2020 | 5.090 €/m² |
| 2021 | 5.756 €/m² |
| 2022 | 5.787 €/m² |
| 2023 | 5.281 €/m² |
| 2024 | 4.984 €/m² |
| 2025 | 5.391 €/m² |
| 2026 | 5.154 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Rosenheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,98 % |
| 2019 | 3,01 % |
| 2020 | 2,86 % |
| 2021 | 2,64 % |
| 2022 | 2,70 % |
| 2023 | 3,00 % |
| 2024 | 3,53 % |
| 2025 | 3,23 % |
| 2026 | 3,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Rosenheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 61.844 Einwohner |
| 2016 | 62.672 Einwohner |
| 2017 | 63.080 Einwohner |
| 2018 | 63.324 Einwohner |
| 2019 | 63.551 Einwohner |
| 2020 | 63.591 Einwohner |
| 2021 | 63.508 Einwohner |
| 2022 | 64.403 Einwohner |
| 2023 | 65.192 Einwohner |
| 2024 | 65.192 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Rosenheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,65 % |
| 2016 | 3,31 % |
| 2017 | 2,12 % |
| 2018 | 3,55 % |
| 2019 | 3,43 % |
| 2020 | 4,61 % |
| 2021 | 4,16 % |
| 2022 | 3,68 % |
| 2023 | 4,01 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 68,00 Rang |
| Dynamik | 54,00 Rang |
| Stärke | 89,00 Rang |
| Demografie | 35,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 41,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 155 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 181 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Rosenheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Rosenheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Rosenheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Rosenheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Rosenheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kolbermoor | 15,54 €/m² |
| Bad Aibling | 15,09 €/m² |
| Rosenheim | 14,96 €/m² |
| Raubling | 14,08 €/m² |
| Stephanskirchen | 13,62 €/m² |
| Großkarolinenfeld | 13,42 €/m² |
| Schechen | 13,04 €/m² |
| Riedering | 12,81 €/m² |
| Rohrdorf | 12,68 €/m² |
| Prutting | 12,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Rosenheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Rosenheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rohrdorf | 3,56 % |
| Rosenheim | 3,40 % |
| Raubling | 3,38 % |
| Riedering | 3,33 % |
| Kolbermoor | 3,32 % |
| Schechen | 3,19 % |
| Stephanskirchen | 3,13 % |
| Großkarolinenfeld | 2,98 % |
| Bad Aibling | 2,85 % |
| Prutting | 2,66 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stephanskirchen | 4,3 km | 83071 | 13,62 € | 5.224 € | 3,13 % |
| Kolbermoor, St | 5,1 km | 83059 | 15,54 € | 5.619 € | 3,32 % |
| Großkarolinenfeld | 5,3 km | 83109 | 13,42 € | 5.412 € | 2,98 % |
| Riedering | 6,2 km | 83083 | 12,81 € | 4.619 € | 3,33 % |
| Prutting | 6,9 km | 83134 | 12,26 € | 5.537 € | 2,66 % |
| Rohrdorf | 7,3 km | 83101 | 12,68 € | 4.280 € | 3,56 % |
| Raubling | 7,7 km | 83064 | 14,08 € | 5.008 € | 3,38 % |
| Schechen | 8,1 km | 83135 | 13,04 € | 4.913 € | 3,19 % |
| Bad Aibling, St | 8,9 km | 83043 | 15,09 € | 6.360 € | 2,85 % |
Wo liegt Rosenheim?
Lage
Rosenheim auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Technische Hochschule RosenheimHochschulstraße 1, 83024 Rosenheim
Alle Kennzahlen zu Rosenheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,96 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.288 € |
| Bruttomietrendite | 3,40 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,5 |
| Einwohner | 65.192 |
| Einwohner je km² | 1.752 |
| Fläche (km²) | 37,2 |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #68 |
| Prognos Dynamikrang | #54 |
| Prognos Stärkerang | #89 |
| Koordinaten | 47,8564, 12,1289 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Rosenheim
Was kostet eine Wohnung in Rosenheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Rosenheim liegt bei 14,96 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.288 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² bei der Miete, 3.246 Euro/m² beim Kaufpreis) und auch über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² bei der Miete, 2.409 Euro/m² beim Kaufpreis). Rosenheim ist damit eine der teureren Städte in Bayern. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Rosenheim entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 11,29 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,96 Euro/m² aktuell gestiegen. Das entspricht einem jährlichen Zuwachs von rund 4,4 Prozent über den gesamten Zeitraum. Besonders stark war der Anstieg in den letzten Jahren: Von 13,22 Euro/m² 2023 auf 14,68 Euro/m² 2024. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.
Wie haben sich die Kaufpreise in Rosenheim entwickelt?
Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 4.544 Euro/m² und stieg bis 2021 auf 5.756 Euro/m². Seitdem gab es Schwankungen: 2024 lag er bei 4.984 Euro/m², aktuell bei 5.288 Euro/m². Der jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt rund 1,6 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Rosenheim?
Die Bruttomietrendite in Rosenheim beträgt 3,4 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,45. Damit liegt die Rendite unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Rosenheim belegt im Bundesland den 28. Perzentilrang bei der Rendite — das bedeutet, rund 72 Prozent der bayerischen Orte haben eine höhere Bruttomietrendite. Im Kreis Rosenheim liegt die durchschnittliche Rendite bei 3,28 Prozent, Rosenheim liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Rosenheim?
Rosenheim hat aktuell 65.192 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.752 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 um 5,4 Prozent gewachsen (von 61.844 auf 65.192). Die Stadt wächst also kontinuierlich, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Wie ist Rosenheim als Standort bewertet?
Rosenheim liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 68 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten sind die Indizes "Demografie" (Rang 35) und "Dynamik" (Rang 54). Schwächer ist der Bereich "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 181). Die Technische Hochschule Rosenheim ist als Hochschule am Ort vorhanden. Der Prognos-Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Rosenheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Rosenheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Rosenheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |