Großkarolinenfeld

Marktüberblick und aktuelle Preise

Großkarolinenfeld ist ein Markt im Landkreis Rosenheim (Oberbayern) mit 7.484 Einwohnern auf einer Fläche von 29,07 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 257 Einwohner pro km². Seit 2015 ist die Bevölkerung um 2,44 % auf 7.484 (2024) gestiegen, was einem Zuwachs von 178 Einwohnern entspricht. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2020 auf 7.350 folgte ein Zuzug auf 7.484 bis 2023, wo die Zahl seitdem stabil blieb.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 13,42 € je m², der Angebotskaufpreis bei 5.412 € je m². Beide Werte liegen über dem Kreisdurchschnitt (Miete: 12,92 €, Kauf: 4.788 €) und deutlich über dem bayerischen Mittel (Miete: 10,11 €, Kauf: 3.246 €). Im bundesweiten Vergleich ist die Lage noch ausgeprägter: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 € Miete und 2.409 € Kaufpreis je m². Großkarolinenfeld gehört damit zu den teuersten Orten im Umkreis.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 33,6 und liegt damit über dem Kreiswert (30,94) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 33,6-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,98 % und damit unter dem Kreisdurchschnitt (3,28 %), dem bayerischen Mittel (4,13 %) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Großkarolinenfeld bei 10,65 %, was bedeutet, dass nur etwa 10,7 % der bayernweiten Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Markt ist also durch hohe Preise bei vergleichsweise niedriger Rendite geprägt.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Kaufpreisentwicklung in Großkarolinenfeld zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das hinausgeht, was in den meisten bayerischen Gemeinden zu beobachten ist.

Zwischen 2018 (3.822 €/m²) und 2021 stieg der Kaufpreis auf 6.569 €/m² – ein Anstieg von 72 % in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 5.516 €/m² (2022), ein erneuter Anstieg auf 6.192 €/m² (2023), ein weiterer Rückgang auf 5.722 €/m² (2024) und ein deutlicher Tiefpunkt von 4.413 €/m² (2025). Für 2026 wird ein Wert von 6.110 €/m² in der Zeitreihe angegeben.

Die Schwankungsbreite zwischen dem höchsten (6.569 €/m², 2021) und dem niedrigsten Wert (4.413 €/m², 2025) beträgt 2.156 €/m², was einer Differenz von 49 % entspricht. Diese extreme Volatilität ist im bundesweiten Vergleich ungewöhnlich und deutet auf einen stark nachfragegetriebenen Markt mit hoher Preissensibilität hin. Da es sich um Angebotswerte handelt, spiegelt die Volatilität möglicherweise auch Schwankungen im Angebot wider, nicht nur in den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Die Angebotsmiete zeigt ebenfalls Schwankungen, jedoch in geringerem Ausmaß: Von 8,65 €/m² (2018) über 12,31 €/m² (2020) auf 13,00 €/m² (2026). Der langfristige Anstieg beträgt 50 % über den Zeitraum 2018 bis 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 5,22 % für die Miete und 6,04 % für den Kaufpreis.

Die hohe Kaufpreisvolatilität bei einer relativ stabileren Mietentwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf stark verändert. Bei einem Kaufpreis von 6.569 €/m² und einer Miete von 10,68 €/m² (2021) lag die implizite Rendite bei etwa 1,95 %, während sie bei 4.413 €/m² und 12,65 €/m² (2025) bei etwa 3,44 % lag.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Großkarolinenfeld im oberen Mittelfeld der Nachbarorte. Von den acht untersuchten Nachbargemeinden weist nur Bad Aibling einen höheren Kaufpreis (6.360 €/m²) und eine niedrigere Rendite (2,85 %) auf. Kolbermoor hat mit 15,54 €/m² die höchste Angebotsmiete und eine Rendite von 3,32 %. Rosenheim liegt mit 14,96 €/m² Miete und 5.288 €/m² Kaufpreis nahe an Großkarolinenfeld.

Im Vergleich zum Kreis Rosenheim liegt Großkarolinenfeld bei der Angebotsmiete (13,42 vs. 12,92 €/m²) und beim Kaufpreis (5.412 vs. 4.788 €/m²) jeweils über dem Durchschnitt. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,98 % unter dem Kreiswert von 3,28 %, was sich direkt aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei nur leicht überdurchschnittlicher Miete ergibt.

Der Kaufpreisfaktor von 33,6 liegt über dem Kreiswert von 30,94 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass Käufer in Großkarolinenfeld im Verhältnis zur Miete einen höheren Preis pro Quadratmeter zahlen als im Kreis- und Landesdurchschnitt.

Die Lage am Rand des Ballungsraums Rosenheim und die Nähe zu Bad Aibling (6,1 km) und Kolbermoor (4,7 km) machen den Ort zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler. Die Preise spiegeln diese Lage wider: Sie liegen deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt, aber unter den Spitzenwerten in Bad Aibling.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rosenheim, zu dem Großkarolinenfeld gehört, insgesamt auf Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung erfolgt über vier Teilindizes: Demografie (Rang 185), Arbeitsmarkt (Rang 166), Wettbewerb und Innovation (Rang 83) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 31).

Der Wohlstandsindex mit Rang 31 ist das stärkste Argument für den Standort. Der Kreis Rosenheim gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Dieser Wohlstand spiegelt sich in den hohen Immobilienpreisen wider. Die Dynamik mit Rang 193 ist hingegen schwächer ausgeprägt, was auf strukturelle Herausforderungen in puncto Wachstum und Entwicklung hindeutet.

Die Arbeitslosenquote in Großkarolinenfeld liegt bei 97 ‰ (2023), was 9,7 % entspricht. Dieser Wert ist deutlich über dem typischen bayerischen Niveau. Die Entwicklung war volatil: Von 9,6 ‰ (2015) ging die Quote auf 7,7 ‰ (2019), stieg 2020 auf 10,5 ‰ an, fiel 2022 auf 6,8 ‰ und lag 2023 wieder bei 9,7 ‰. Diese Schwankungen sind für eine Gemeinde dieser Größe typisch, da einzelne Arbeitsplätze oder Branchen die Quote stark beeinflussen können.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war seit 2015 leicht positiv (+2,44 %), blieb aber in den letzten Jahren stabil bei 7.484 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte von 257 Einwohnern pro km² ist für eine oberbayerische Gemeinde im Umland einer Mittelstadt typisch.