Höslwang

Marktüberblick

Höslwang ist eine 16,18 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim im Chiemgau mit 1.258 Einwohnern (2024). Die Gemeinde liegt rund 22 km von Rosenheim und 12 km vom Chiemsee entfernt. Mit 78 Einwohnern pro km² ist sie dünn besiedelt und besteht aus 25 Gemeindeteilen, darunter das Pfarrdorf Höslwang als Hauptort.

Der Immobilienmarkt wird durch hohe Kaufpreise und niedrige Mietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 10,42 €/m², der Angebotskaufpreis bei 4.584 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 2,73 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,67. Das bedeutet, dass bei aktueller Miete etwa 36,7 Jahre nötig wären, um den Kaufpreis allein aus der Miete zu decken.

Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreis: Höslwang weist die zweittiefste Bruttomietrendite unter acht gemessenen Nachbarorten auf – nur Schonstett liegt mit 2,49 % darunter. Der Perzentilrang von 5,25 % im Bundesland bestätigt: Höslwang gehört zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen ohne klaren Trend. Von 12,67 €/m² (2018) fiel die Miete bis 2020 auf 9,33 €/m², stieg dann auf einen Spitzenwert von 14,63 €/m² (2024) und liegt 2026 wieder bei 9,50 €/m². Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -3,54 %, was bedeutet, dass der aktuelle Mietwert von 10,42 €/m² unter dem Niveau von 2018 liegt.

Die Kaufpreisentwicklung ist ebenfalls volatil: Von 4.192 €/m² (2023) fiel der Preis 2024 auf 3.304 €/m², stieg 2025 auf 4.739 €/m² und liegt 2026 bei 4.376 €/m². Der CAGR von +1,44 % über diesen kurzen Zeitraum ist positiv, spiegelt aber keine stabile Entwicklung wider, sondern starke jährliche Ausschläge.

Die Volatilität in beiden Reihen ist ungewöhnlich hoch und deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Höslwang mit 10,42 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 12,92 €/m², aber leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 4.584 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4.788 €/m², deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m² und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 36,67 übertrifft sowohl den Kreis (30,94) als auch Bayern (26,10) und Deutschland erheblich. Höslwang gehört damit zu den Orten mit den höchsten Kaufpreisfaktoren in Bayern.

Im Vergleich zu den acht gemessenen Nachbarorten liegt die Miete in Höslwang mit 10,42 €/m² unter allen anderen – von Halfing (11,98 €/m²) über Amerang (12,58 €/m²) und Bad Endorf (13,83 €/m²) bis hin zu Schonstett (10,63 €/m²). Der Kaufpreis liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 2,73 % ist die zweittiefste unter den Nachbarorten – nur Schonstett liegt mit 2,49 % darunter.

Dieses Muster – die niedrigste Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis – führt zu den niedrigen Renditen. Die Ursache liegt im Kaufpreis, der stärker über dem regionalen und bundesweiten Mittel liegt als die Miete.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Höslwangs ist seit 2015 um 2,18 % von 1.286 auf 1.258 Einwohner gesunken, zeigt aber insgesamt eine bemerkenswerte Stabilität. Zwischen 2015 und 2022 schwankte die Einwohnerzahl nur zwischen 1.272 und 1.304, bevor sie 2023 und 2024 auf 1.258 sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,1 % und damit leicht über dem Niveau von 2020 (1,18 %), bleibt aber in absoluten Zahlen mit 18 arbeitslosen Personen sehr niedrig. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rosenheim im Teilindex Wohlstand und soziale Lage den Rang 31 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr hoher Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region widerspiegelt. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis mit Rang 193 deutlich schwächer, was auf geringere Wachstumsimpulse hindeutet.

Höslwang ist ein typischer Auspendlerort: 2020 waren 495 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, aber nur 183 am Arbeitsort. Das produzierende Gewerbe dominiert mit 123 Beschäftigten, gefolgt vom Handel und Verkehr mit 29. Die Gemeinde verfügt über 40 landwirtschaftliche Betriebe mit 976 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Infrastruktur ist durch Buslinien (9427 und 9492) an den Regionalverkehr Oberbayern angebunden. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Bad Endorf (4,5 km Luftlinie) an der Strecke Rosenheim–Salzburg. Vor Ort gibt es eine Grundschule (4 Lehrkräfte, 77 Schüler) und einen Kindergarten (74 Plätze, 59 Kinder).