Gstadt a.Chiemsee
Gstadt a.Chiemsee (PLZ 83257) liegt im Kreis Rosenheim in Bayern. Der Ort zählt 1.249 Einwohner auf 10,7 km², das entspricht 117 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,31 € pro m², der Kaufpreis bei 6.921 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 40,3 — rechnerisch sind das 40 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gstadt a.Chiemsee über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,01 € auf 21,13 € pro m², im Mittel 9,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 193, Stärkerang 77). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Chiemsee, Breitbrunn a.Chiemsee und Eggstätt an.
Immobilienpreise in Gstadt a.Chiemsee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Gstadt a.Chiemsee
Gstadt a.Chiemsee ist eine kleine Gemeinde (1.249 Einwohner) am Chiemsee mit einem der teuersten Immobilienmärkte Bayerns. Der Kaufpreis von 6.921 €/m² und der Faktor von 40,3 liegen deutlich über dem bayerischen und Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,48 % ist die niedrigste im Umland. Die Zeitreihen zeigen extreme Volatilität, erklärbar durch die geringe Gemeindegröße. Die Bevölkerung wuchs 2015–2024 um 8,1 %, die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,14 %. Der Landkreis Rosenheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 92, mit besonders guter Bewertung im Wohlstandsindex (Rang 31).
Marktüberblick
Gstadt a.Chiemsee liegt im Landkreis Rosenheim an der südlichen Uferzone des Chiemsees und vereint mit 1.249 Einwohnern auf 10,7 km² die Merkmale eines kleinen Seeanrainerortes. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro km². Die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 8,1 Prozent, von 1.155 auf 1.249 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,14 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Diese demografische und arbeitsmarktliche Stabilität bildet den Hintergrund für einen der teuersten lokalen Immobilienmärkte Bayerns.
Preisniveau und Rendite
Der Immobilienmarkt in Gstadt a.Chiemsee gehört zu den teuersten in ganz Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.921 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreisfaktor bei 40,3. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 3.246 Euro pro m² und einem Faktor von 26,1. Gstadt liegt damit rund 113 Prozent über dem Landesmittel. Auch im Kreis Rosenheim (Durchschnitt 4.788 €/m², Faktor 30,9) und in allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,7 km ist Gstadt der teuerste Ort. Die Angebotsmiete von 14,31 €/m² ist die zweithöchste in der Nachbarschaft – nur Chiemsee (15,05 €/m²) und Prien a.Chiemsee (14,92 €/m²) liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 2,48 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt auf dem 1,8. Perzentil Bayerns – das bedeutet, nur etwa 2 Prozent der bayerischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite. Der hohe Kaufpreis überkompensiert die ebenfalls hohen Mieten bei weitem, was auf eine starke Zweitwohnungs- und Ferienimmobilien-Nachfrage hindeutet.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen für Gstadt extreme Schwankungen, die sich aus der geringen Größe der Gemeinde und dem Anteil an Ferienimmobilien erklären. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,46 €/m² (2021) und 21,13 €/m² (2026). Der Kaufpreis stieg von 3.575 €/m² (2018) auf einen Höchstwert von 10.383 €/m² (2023), bevor er 2024 auf 6.197 €/m² und 2025 auf 8.345 €/m² zurückging. Diese Volatilität ist bei einer Gemeinde mit 1.249 Einwohnern statistisch erklärbar: Einzelne Transaktionen oder Inserate können den Durchschnitt stark nach oben oder unten ziehen. Die CAGR-Werte von 9,79 % für Mieten und 12,87 % für Kaufpreise deuten auf einen starken Aufwärtstrend hin, der durch die extreme Streuung jedoch nur bedingt aussagekräftig ist. Die aktuellen Werte von 14,31 €/m² Miete und 6.921 €/m² Kaufpreis liegen jeweils über dem Median der historischen Spanne.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Gstadt a.Chiemsee liegt im Landkreis Rosenheim, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 92 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 31. Die Teilindizes Dynamik (Rang 193) und Arbeitsmarkt (Rang 166) liegen im Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hoher Wohlstandslage im Kreis und der exponierten Lage am Chiemsee erklärt, warum Gstadt sowohl die höchsten Preise als auch die niedrigste Rendite im gesamten Umland aufweist. Im Vergleich zu Prien a.Chiemsee (6,1 km entfernt, Kaufpreis 5.754 €/m²) oder Übersee (8,6 km, 6.491 €/m²) liegt Gstadt deutlich über dem regionalen Durchschnitt – was die Exklusivität der Seeanrainerlage weiter unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gstadt a.Chiemsee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gstadt a.Chiemsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,01 €/m² |
| 2019 | 9,65 €/m² |
| 2020 | 9,89 €/m² |
| 2021 | 8,46 €/m² |
| 2022 | 12,23 €/m² |
| 2023 | 12,40 €/m² |
| 2024 | 14,02 €/m² |
| 2025 | 9,13 €/m² |
| 2026 | 21,13 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gstadt a.Chiemsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.575 €/m² |
| 2019 | 5.772 €/m² |
| 2020 | 3.814 €/m² |
| 2022 | 5.682 €/m² |
| 2023 | 10.383 €/m² |
| 2024 | 6.197 €/m² |
| 2025 | 8.345 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gstadt a.Chiemsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,36 % |
| 2019 | 2,01 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2022 | 2,58 % |
| 2023 | 1,43 % |
| 2024 | 2,71 % |
| 2025 | 1,31 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gstadt a.Chiemsee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.155 Einwohner |
| 2016 | 1.167 Einwohner |
| 2017 | 1.195 Einwohner |
| 2018 | 1.192 Einwohner |
| 2019 | 1.206 Einwohner |
| 2020 | 1.211 Einwohner |
| 2021 | 1.197 Einwohner |
| 2022 | 1.238 Einwohner |
| 2023 | 1.249 Einwohner |
| 2024 | 1.249 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gstadt a.Chiemsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,27 % |
| 2016 | 2,99 % |
| 2017 | 2,27 % |
| 2018 | 1,08 % |
| 2019 | 1,81 % |
| 2020 | 2,21 % |
| 2021 | 2,51 % |
| 2022 | 2,01 % |
| 2023 | 2,14 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 92,00 Rang |
| Dynamik | 193 Rang |
| Stärke | 77,00 Rang |
| Demografie | 185 Rang |
| Arbeitsmarkt | 166 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 83,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 31,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gstadt a.Chiemsee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gstadt a.Chiemsee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gstadt a.Chiemsee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gstadt a.Chiemsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gstadt a.Chiemsee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Chiemsee | 15,05 €/m² |
| Prien a.Chiemsee | 14,92 €/m² |
| Gstadt a.Chiemsee | 14,31 €/m² |
| Rimsting | 14,30 €/m² |
| Breitbrunn a.Chiemsee | 13,77 €/m² |
| Bernau a.Chiemsee | 13,71 €/m² |
| Übersee | 13,67 €/m² |
| Chieming | 13,42 €/m² |
| Seeon-Seebruck | 13,03 €/m² |
| Eggstätt | 12,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gstadt a.Chiemsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gstadt a.Chiemsee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Chiemsee | 3,96 % |
| Eggstätt | 3,35 % |
| Rimsting | 3,32 % |
| Seeon-Seebruck | 3,26 % |
| Prien a.Chiemsee | 3,11 % |
| Bernau a.Chiemsee | 3,11 % |
| Breitbrunn a.Chiemsee | 2,96 % |
| Chieming | 2,89 % |
| Übersee | 2,53 % |
| Gstadt a.Chiemsee | 2,48 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Chiemsee | 1,3 km | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Breitbrunn a.Chiemsee | 1,5 km | 83254 | 13,77 € | 5.588 € | 2,96 % |
| Eggstätt | 5,4 km | 83125 | 12,59 € | 4.511 € | 3,35 % |
| Rimsting | 6,1 km | 83253 | 14,30 € | 5.177 € | 3,32 % |
| Prien a.Chiemsee, M | 6,1 km | 83209 | 14,92 € | 5.754 € | 3,11 % |
| Seeon-Seebruck | 7,3 km | 83358 | 13,03 € | 4.795 € | 3,26 % |
| Übersee | 8,6 km | 83236 | 13,67 € | 6.491 € | 2,53 % |
| Bernau a.Chiemsee | 8,7 km | 83233 | 13,71 € | 5.295 € | 3,11 % |
| Chieming | 8,8 km | 83339 | 13,42 € | 5.575 € | 2,89 % |
Wo liegt Gstadt a.Chiemsee?
Lage
Gstadt a.Chiemsee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gstadt a.Chiemsee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,31 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.921 € |
| Bruttomietrendite | 2,48 % |
| Kaufpreisfaktor | 40,3 |
| Einwohner | 1.249 |
| Einwohner je km² | 117 |
| Fläche (km²) | 10,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #92 |
| Prognos Dynamikrang | #193 |
| Prognos Stärkerang | #77 |
| Koordinaten | 47,8843, 12,4183 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gstadt a.Chiemsee
Was kostet eine Wohnung in Gstadt a. Chiemsee?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Gstadt a. Chiemsee liegt bei 14,31 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.921 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Der Ort ist mit einer Fläche von nur 10,7 Quadratkilometern eine der kleinsten Gemeinden im Chiemgau.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gstadt a. Chiemsee entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 10,01 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 14,31 Euro (aktuell), der Angebotskaufpreis von 3.575 Euro (2018) auf 8.345 Euro (2025). Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, zeigen aber starke jährliche Schwankungen, was für den kleinen Markt typisch sein kann. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 9,79 Prozent für die Miete und 12,87 Prozent für den Kaufpreis.
Wie teuer ist Gstadt a. Chiemsee im Vergleich zu anderen Orten?
Gstadt a. Chiemsee liegt mit einem Angebotskaufpreis von 6.921 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem Kreis Rosenheim von 4.788 Euro. Der Perzentilrang von 1,8 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 2 Prozent der Orte in Bayern ein höheres Preisniveau aufweisen. Im Vergleich zu Nachbargemeinden liegt Gstadt mit 6.921 Euro pro Quadratmeter über Breitbrunn (5.588 Euro) und Rimsting (5.177 Euro).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gstadt a. Chiemsee?
Die Bruttomietrendite beträgt 2,48 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 40,3. Im Vergleich dazu weist der Kreis Rosenheim eine Rendite von 3,28 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 30,9 auf, Bayern insgesamt 4,13 Prozent bzw. 26,1. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor spiegeln das sehr hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider. Eine Aussage zur Anlageattraktivität lässt sich daraus nicht ableiten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gstadt a. Chiemsee?
Die Bevölkerung in Gstadt a. Chiemsee ist von 1.155 Einwohnern (2015) auf 1.249 (2024) gestiegen, was einem Anstieg von 8,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 17 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Gstadt a.Chiemsee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gstadt a.Chiemsee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gstadt a.Chiemsee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rosenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Albaching | 83544 | 11,19 € | 2.849 € | 4,72 % |
| Chiemsee | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Nußdorf a.Inn | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Vogtareuth | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Flintsbach a.Inn | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Bad Feilnbach | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Frasdorf | 83112 | 13,41 € | 4.473 € | 3,60 % |
| Edling | 83533 | 11,77 € | 3.962 € | 3,56 % |