Grabenstätt

Lage und Demografie

Grabenstätt liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein im Chiemgau und hat 4.478 Einwohner auf einer Fläche von 37,81 km². Die Gemeinde gehört zur Region Südostoberbayern und ist Teil der Tourismusregion Chiemsee-Chiemgau. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,2 % von 4.340 auf 4.478 Einwohner entwickelt und liegt damit stabil bis leicht steigend. Die Arbeitslosenquote beträgt 4,8 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hindeutet.

Die Gemeinde liegt in einer der attraktivsten Lagen Bayerns: Im Chiemgau mit dem Chiemsee als zentralem Freizeit- und Tourismusziel und den Chiemgauer Alpen im Süden. Diese Lage prägt den Immobilienmarkt maßgeblich.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.786 € je m² und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4.307 €/m² und dem Bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Der Angebotsmietpreis beträgt 12,57 €/m² und übertrifft den Kreiswert von 11,83 €/m² sowie den bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m².

Die Bruttomietrendite liegt mit 2,61 % unter allen Nachbarorten außer Übersee (2,53 %). Der Kaufpreisfaktor von 38,36 ist deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 30,22 und der bayerische Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete besonders hoch. Ein Investor müsste bei der aktuellen Miete etwa 38 Jahre brutto warten, um den Kaufpreis einzuspielen – deutlich länger als im Kreisdurchschnitt (30 Jahre) oder bundesweit (26 Jahre).

Dieses Muster entspricht dem typischer attraktiver Wohnlagen in Bayern, in denen die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen zeigen eine extrem volatile Preisentwicklung mit starken jährlichen Schwankungen, die auf die kleine Marktdimension der Gemeinde zurückzuführen sind.

Der Angebotskaufpreis stieg von 2.800 €/m² (2018) auf 5.708 €/m² (2021), fiel dann 2023 auf 4.159 €/m² und erreichte 2024 mit 6.416 €/m² einen neuen Höchstwert. 2025/2026 sank er wieder auf 5.199 €/m². Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich unruhig: Von 8,01 €/m² (2018) stieg sie 2020 auf 11,35 €/m², fiel 2022 auf 10,69 €/m², stieg 2023 auf 13,15 €/m² und pendelt sich 2026 bei 13,01 €/m² ein.

Die berechnete durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) liegt bei 8,04 % für den Kaufpreis und 6,25 % für die Miete. Diese Werte sind jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da die einzelnen Jahreswerte stark schwanken und bei einer kleinen Gemeinde mit wenigen Transaktionen verzerrt sein können. Die extreme Volatilität – ein Anstieg von 2.800 auf 6.416 €/m² und zurück auf 5.199 €/m² innerhalb von acht Jahren – macht langfristige Prognosen unsicher.

Die Bevölkerungsentwicklung bleibt stabil bei rund 4.400 bis 4.500 Einwohnern, was auf eine ausgewogene Nachfrage-Supply-Situation hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Grabenstätt bei Miete und Kaufpreis über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber unter den teureren Nachbarorten. Übersee (4,9 km entfernt) weist mit 13,67 €/m² Miete und 6.491 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte auf. Bergen (5,4 km) liegt bei 13,74 €/m² Miete und 4.973 €/m² Kaufpreis. Siegsdorf (7,9 km) fällt mit 3.845 €/m² Kaufpreis deutlich unter das Niveau von Grabenstätt.

Der Perzentilrang von 3,55 im Bundesland bedeutet, dass Grabenstätt bei den Miet- und Kaufkennzahlen zu den teuersten 3,5 % der 2.056 bewerteten Orte in Bayern gehört. Diese Einordnung unterstreicht die überregionale Attraktivität der Lage.

Im Vergleich zum Kreis Traunstein zahlt Grabenstätt einen Aufschlag von 34 % beim Kaufpreis (5.786 vs. 4.307 €/m²) und von 6 % bei der Miete (12,57 vs. 11,83 €/m²). Der höhere Aufschlag beim Kaufpreis im Verhältnis zur Miete erklärt die niedrigere Bruttomietrendite im Vergleich zum Kreis (2,61 % vs. 3,37 %).

Standortfaktoren

Der Landkreis Traunstein belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 84. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 25 von 400) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 75). Schwächer ausgeprägt sind Dynamik (Rang 231) und Demografie (Rang 170). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Grabenstätt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus guter Wirtschaftsstruktur, niedriger Arbeitslosigkeit und attraktiver Naturlage macht Grabenstätt zu einer gefragten Wohnlage. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen geht einher mit einer Nachfrage, die das lokale Angebot übersteigt – ein Muster, das für Gemeinden im Umland größerer Städte und in Tourismusregionen typisch ist.