Staudach-Egerndach

Marktüberblick

Staudach-Egerndach liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein, im Achental südlich des Chiemsees auf 540 m ü. NHN. Die 19,34 km² große Gemeinde zählt rund 1.200 Einwohner und bildet mit zwölf Gemeindeteilen eine ländliche Struktur. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Marquartstein. Die nächstgelegene Autobahn und der Bahnhof befinden sich in Übersee an der Strecke München–Salzburg; der eigene Bahnhof Staudach-Grassau wurde 1968 im Personenverkehr stillgelegt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.873 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,04 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,72 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,77. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Der Kaufpreisfaktor von 36,77 bedeutet, dass der Quadratmeterpreis dem 36,8-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von rund 22,5 liegt und eine geringe Rendite signalisiert.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität in beiden Preiskategorien. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,40 Euro je Quadratmeter (2024) und 15,25 Euro (2022). Der Angebotskaufpreis reichte von 2.857 Euro (2026) bis 8.333 Euro (2024). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei der Miete bei 6,57 Prozent, beim Kaufpreis bei −2,82 Prozent über den jeweiligen Zeiträume.

Diese starken Ausschläge sind charakteristisch für einen kleinen lokalen Markt mit wenigen Inseraten und Transaktionen. Einzelne Angebote können die Durchschnittswerte hier überproportional beeinflussen. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Marktdaten hindeutet, deren Streuung jedoch groß ist. Die extreme Volatilität macht einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig; der Trend ist aus den aggregierten CAGR-Werten besser abzuleiten.

Regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich liegt Staudach-Egerndach bei beiden Preisen deutlich über dem deutschen Durchschnitt: Der Kaufpreis von 4.873 Euro je Quadratmeter übertrifft den Bundeswert von 2.409 Euro um das 2,02-Fache, die Miete von 11,04 Euro liegt 23,8 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Die Bruttomietrendite von 2,72 Prozent liegt damit weit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Landesvergleich Bayern zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis liegt 50,1 Prozent über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro, die Miete 9,2 Prozent über 10,11 Euro. Die Rendite von 2,72 Prozent liegt im unteren 5. Perzentil Bayerns – nur etwa fünf Prozent der bayerischen Orte weisen eine noch niedrigere Rendite auf.

Im eigenen Kreis Traunstein weicht das Profil jedoch ab: Die Angebotsmiete von 11,04 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro, während der Kaufpreis mit 4.873 Euro über dem Kreiswert von 4.307 Euro liegt. Dies führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite von 2,72 Prozent gegenüber 3,37 Prozent im Kreis.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,1 Kilometern liegt die Miete von Staudach-Egerndach durchweg unter den Werten der Nachbarn (12,34 bis 13,74 Euro). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld. Die Bruttomietrendite von 2,72 Prozent liegt damit vor Grabenstätt (2,61 Prozent) und Übersee (2,53 Prozent) und ist die drittniedrigste im direkten Umland.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung der Gemeinde wuchs von 1.147 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.197 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,36 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,21 Prozent und damit deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Sie ist zwar gegenüber dem Niveau von 1,43 Prozent im Jahr 2015 gestiegen, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau.

Der Landkreis Traunstein, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamtrang 84 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 25 sowie im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 75. Der Index Dynamik liegt mit Rang 231 im Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und einem starken regionalen Wohlstandsindex deutet auf eine fundierte lokale Nachfragebasis hin, die sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen widerspiegelt. Die niedrige Rendite im Vergleich zu Nachbarorten korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete.