Bergen
Bergen (PLZ 83346) liegt im Kreis Traunstein in Bayern. Der Ort zählt 4.970 Einwohner auf 36,9 km², das entspricht 135 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,74 € pro m², der Kaufpreis bei 4.973 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,2 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bergen über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,43 € auf 15,02 € pro m², im Mittel 7,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Traunstein Rang 84 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 231, Stärkerang 61). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Vachendorf, Siegsdorf und Grabenstätt an.
Immobilienpreise in Bergen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bergen (Landkreis Traunstein)
Bergen im Chiemgau weist mit 13,74 €/m² Angebotsmiete und 4.973 €/m² Angebotskaufpreis überdurchschnittliche Preise im Landkreis Traunstein und in Bayern auf. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,32 % unter dem Landesdurchschnitt. Die Kaufpreisentwicklung zeigt ungewöhnliche Volatilität, insbesondere 2024–2026. Der Kreis Traunstein erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 25 im Wohlstand, aber Rang 231 in der Dynamik.
Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite
Bergen liegt im Landkreis Traunstein im südlichen Oberbayern auf 36,9 Quadratkilometern mit etwa 4.970 Einwohnern (2024). Der Ort gehört zum Rupertiwinkel und liegt im Einzugsbereich des Chiemgaus. Die Gemeinde verfügt über keine eigenen Hochschulen und ist primär durch ländliche Struktur geprägt.
Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotswerte mit 13,74 €/m² Angebotsmiete und 4.973 €/m² Angebotskaufpreis deutlich über den Durchschnitten des Landkreises Traunstein (11,83 €/m² Miete, 4.307 €/m² Kaufpreis) und des Freistaats Bayern (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,16 und liegt damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 30,22, was bedeutet, dass die hohen Kaufpreise in Bergen relativ zur Miete stehen – ein Muster, das sich auch in der niedrigen Bruttomietrendite von 3,32 % widerspiegelt. Diese Rendite liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,37 %), deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und im unteren Viertel aller bayrischen Orte (Perzentilrang 24,8 %).
Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei Kauf und Miete
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 8,43 €/m² (2018) auf 15,02 €/m² (2022), gefolgt von Schwankungen zwischen 12,96 €/m² (2023) und 15,02 €/m² (2026). Der CAGR von 7,49 % über die Reihe hinweg ist hoch, wird aber durch die Volatilität zwischen 2022 und 2026 geprägt.
Die Kaufpreisentwicklung ist noch unruhiger: Nach einem Rückgang von 3.492 €/m² (2018) auf 3.115 €/m² (2019) folgte ein Anstieg auf 4.746 €/m² (2021). Von 2022 bis 2024 sank der Preis kontinuierlich auf 3.786 €/m². Dann folgte ein sprunghafter Anstieg auf 6.866 €/m² (2025), bevor der Wert 2026 wieder auf 5.150 €/m² fiel. Der CAGR von 4,97 % über die gesamte Reihe hinweg verdeckt diese starken Schwankungen. Der Sprung von 2024 auf 2025 und der Rückgang 2026 deuten auf eine hohe Volatilität im Angebot hin, die auf kleine Stichproben oder methodische Änderungen in den Angebotsdaten zurückgehen könnte. Eine kausale Erklärung ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.
Regionale Einordnung: Höchste Mieten, mittlerer Kaufpreis
Im regionalen Vergleich liegt Bergen bei der Angebotsmiete mit 13,74 €/m² über allen acht benachbarten Orten im Umkreis bis 10 km. Der nächstgelegene Nachbarort Vachendorf (4 km) liegt bei 12,09 €/m², Ruhpolding (6,3 km) bei 13,01 €/m². Bei den Kaufpreisen liegt Bergen mit 4.973 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn: Grabenstätt (5.786 €/m²) und Übersee (6.491 €/m²) liegen deutlich darüber, Siegsdorf (3.845 €/m²) darunter.
Die Bruttomietrendite von 3,32 % liegt damit in der Mitte der Nachbarn – höher als in Grabenstätt (2,61 %) und Übersee (2,53 %), aber niedriger als in Siegsdorf (3,98 %). Das Muster zeigt: In Bergen sind die Mieten relativ zu den Kaufpreisen höher als in den teureren Nachbarorten, was die etwas bessere Rendite erklärt. Im Kreisvergleich schneidet Bergen bei der Miete über dem Durchschnitt ab, bei der Rendite jedoch leicht unter dem Kreismittel.
Standortfaktoren: Wohlstand statt Dynamik
Der Landkreis Traunstein erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 84 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 25 im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage – ein Wert, der die hohe Kaufkraft und Attraktivität der Region erklärt. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 75, während die Dynamik mit Rang 231 im unteren Drittel liegt. Demografie (Rang 170) und Arbeitsmarkt (Rang 167) liegen im mittleren Bereich.
Die Bevölkerungsentwicklung in Bergen ist seit 2015 relativ stabil: Von 4.893 Einwohnern (2015) auf 4.970 (2024) entspricht das einem Anstieg von 1,6 %. Ein deutlicher Anstieg auf 5.034 Einwohner (2022) ging 2023/2024 wieder auf 4.970 zurück. Die Bevölkerungsdichte beträgt 135 Einwohner/km². Die Arbeitslosenquote liegt bei einem Indexwert von 75 (2023), mit Schwankungen zwischen 61 (2018, 2022) und 80 (2020).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bergen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bergen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,43 €/m² |
| 2019 | 10,54 €/m² |
| 2020 | 10,40 €/m² |
| 2021 | 14,01 €/m² |
| 2022 | 15,02 €/m² |
| 2023 | 12,96 €/m² |
| 2024 | 14,32 €/m² |
| 2025 | 13,47 €/m² |
| 2026 | 15,02 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bergen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.492 €/m² |
| 2019 | 3.115 €/m² |
| 2020 | 3.481 €/m² |
| 2021 | 4.746 €/m² |
| 2022 | 4.738 €/m² |
| 2023 | 4.595 €/m² |
| 2024 | 3.786 €/m² |
| 2025 | 6.866 €/m² |
| 2026 | 5.150 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bergen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,90 % |
| 2019 | 4,06 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 3,54 % |
| 2022 | 3,80 % |
| 2023 | 3,38 % |
| 2024 | 4,54 % |
| 2025 | 2,35 % |
| 2026 | 3,50 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bergen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.893 Einwohner |
| 2016 | 4.885 Einwohner |
| 2017 | 4.902 Einwohner |
| 2018 | 4.910 Einwohner |
| 2019 | 4.892 Einwohner |
| 2020 | 4.889 Einwohner |
| 2021 | 4.916 Einwohner |
| 2022 | 5.034 Einwohner |
| 2023 | 4.970 Einwohner |
| 2024 | 4.970 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bergen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,68 % |
| 2016 | 2,46 % |
| 2017 | 1,73 % |
| 2018 | 2,09 % |
| 2019 | 2,26 % |
| 2020 | 2,72 % |
| 2021 | 2,43 % |
| 2022 | 2,07 % |
| 2023 | 2,55 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 84,00 Rang |
| Dynamik | 231 Rang |
| Stärke | 61,00 Rang |
| Demografie | 170 Rang |
| Arbeitsmarkt | 167 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 75,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 25,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bergen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bergen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bergen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bergen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bergen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bergen | 13,74 €/m² |
| Übersee | 13,67 €/m² |
| Traunstein | 13,57 €/m² |
| Chieming | 13,42 €/m² |
| Ruhpolding | 13,01 €/m² |
| Siegsdorf | 12,76 €/m² |
| Grabenstätt | 12,57 €/m² |
| Vachendorf | 12,09 €/m² |
| Surberg | 11,83 €/m² |
| Staudach-Egerndach | 11,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bergen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bergen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Siegsdorf | 3,98 % |
| Surberg | 3,48 % |
| Bergen | 3,32 % |
| Ruhpolding | 3,26 % |
| Traunstein | 3,10 % |
| Vachendorf | 3,09 % |
| Chieming | 2,89 % |
| Staudach-Egerndach | 2,72 % |
| Grabenstätt | 2,61 % |
| Übersee | 2,53 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Vachendorf | 4,0 km | 83377 | 12,09 € | 4.698 € | 3,09 % |
| Siegsdorf | 4,2 km | 83313 | 12,76 € | 3.845 € | 3,98 % |
| Grabenstätt | 5,4 km | 83355 | 12,57 € | 5.786 € | 2,61 % |
| Ruhpolding | 6,3 km | 83324 | 13,01 € | 4.790 € | 3,26 % |
| Traunstein, GKSt | 7,3 km | 83278 | 13,57 € | 5.253 € | 3,10 % |
| Übersee | 8,1 km | 83236 | 13,67 € | 6.491 € | 2,53 % |
| Staudach-Egerndach | 8,7 km | 83224 | 11,04 € | 4.873 € | 2,72 % |
| Chieming | 10,4 km | 83339 | 13,42 € | 5.575 € | 2,89 % |
| Surberg | 10,6 km | 83362 | 11,83 € | 4.081 € | 3,48 % |
Wo liegt Bergen?
Lage
Bergen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bergen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,74 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.973 € |
| Bruttomietrendite | 3,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,2 |
| Einwohner | 4.970 |
| Einwohner je km² | 135 |
| Fläche (km²) | 36,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #84 |
| Prognos Dynamikrang | #231 |
| Prognos Stärkerang | #61 |
| Koordinaten | 47,8070, 12,5901 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bergen
Was kostet eine Wohnung in Bergen pro Quadratmeter?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bergen liegt bei 13,74 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 4.973 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Traunstein (Miete 11,83 Euro, Kaufpreis 4.307 Euro) sowie über den bayernweiten Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro). Im bundesweiten Vergleich ist Bergen mit seinen Werten ebenfalls teurer als der deutsche Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bergen entwickelt?
Die Mietpreise in Bergen sind von 2018 (8,43 Euro pro Quadratmeter) bis 2026 (15,02 Euro) deutlich gestiegen. Der Kaufpreis verzeichnete ebenfalls einen Anstieg, von 3.492 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5.150 Euro (2026), war dabei aber mit starken Schwankungen verbunden: Nach einem Höhepunkt 2021 (4.746 Euro) folgte ein Tief 2024 (3.786 Euro), bevor der Preis 2025 auf 6.866 Euro sprang und 2026 wieder auf 5.150 Euro sank.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Bergen?
Die Bruttomietrendite in Bergen beträgt 3,32 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,16. Damit liegt die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt (3,37 Prozent), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Perzentilrang von 24,8 bedeutet, dass rund 75 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 30,16 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein vergleichsweise hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie hat sich die Einwohnerzahl in Bergen entwickelt?
Bergen hat rund 4.970 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 135 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl war in den letzten Jahren sehr stabil: Von 2015 (4.893) bis 2024 stieg sie um etwa 1,6 Prozent. Ein kleinerer Anstieg war 2022 mit 5.034 Einwohnern zu verzeichnen, seither liegt die Zahl wieder bei rund 4.970.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bergen?
Der Kreis Traunstein, zu dem Bergen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 84. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders gut schnitt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 25) ab, während die Dynamik mit Rang 231 schwächer ausfiel. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,5 Prozent. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Bergen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bergen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bergen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Traunstein
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pittenhart | 83132 | 11,61 € | 3.036 € | 4,59 % |
| Palling | 83349 | 10,11 € | 2.770 € | 4,38 % |
| Unterwössen | 83243 | 12,59 € | 3.746 € | 4,03 % |
| Siegsdorf | 83313 | 12,76 € | 3.845 € | 3,98 % |
| Traunreut, St | 83294 | 12,07 € | 3.637 € | 3,98 % |
| Trostberg, St | 83308 | 10,84 € | 3.511 € | 3,71 % |
| Kirchanschöring | 83417 | 11,00 € | 3.571 € | 3,70 % |
| Kienberg | 83361 | 10,10 € | 3.352 € | 3,62 % |