Ruhpolding

Marktüberblick: Premium-Preise im Chiemgau

Ruhpolding gehört zu den teuersten Immobilienmärkten im oberbayerischen Raum. Die Angebotsmiete liegt bei 13,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.790 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro (Miete) bzw. 3.246 Euro (Kaufpreis) und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro (Miete) bzw. 2.409 Euro (Kaufpreis).

Die Bruttomietrendite beträgt 3,26 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent sowie dem deutschen von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,68 zeigt, dass der Kaufpreis etwa das 30,7-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 26,1. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu niedrigen Renditen und hohen Kaufpreisfaktoren.

Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern belegt Ruhpolding mit 21,6 den unteren Fünftel der Standorte. Das bedeutet, dass rund 78 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Dieser Befund entspricht dem Muster von begehrten Wohn- und Tourismuslagen, in denen die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Dynamik mit Schwankungen

Die Mietentwicklung in Ruhpolding war in den vergangenen Jahren dynamisch. Von 8,94 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 13,28 Euro – ein Anstieg von rund 49 Prozent in sechs Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,14 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2020 (8,98 Euro) und 2024 (13,28 Euro).

Die Kaufpreise entwickelten sich weniger volatil. Von 3.403 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 5.009 Euro, fielen dann auf 4.583 Euro im Jahr 2024 und liegen in der Zeitreihe für 2026 bei 4.357 Euro. Der CAGR beträgt 3,14 Prozent.

Die aktuellen Angebotswerte weichen von den Zeitreihenwerten ab: Die aktuelle Angebotsmiete von 13,01 Euro liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 13,28 Euro für 2024, während der aktuelle Kaufpreis von 4.790 Euro deutlich über dem Zeitreihenwert von 4.357 Euro für 2026 liegt. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihen und die aktuellen Inseratwerte unterschiedliche Stichtage und Methoden zugrunde legen. Die Mieten sind insgesamt schneller gestiegen als die Kaufpreise, was die Bruttomietrendite strukturell unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Teuer, aber nicht der teuerste

Im regionalen Vergleich liegt Ruhpolding bei der Angebotsmiete mit 13,01 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro. Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 12,5 km ist jedoch nur Bergen (13,74 Euro) höher; die Kreisstadt Traunstein liegt mit 13,57 Euro ebenfalls über Ruhpolding. Bei den Kaufpreisen liegt Ruhpolding mit 4.790 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 4.307 Euro, jedoch unter Bergen (4.973 Euro), Traunstein (5.253 Euro) und Grabenstätt (5.786 Euro). Unter den Nachbarorten liegt Ruhpolding über Vachendorf (4.698 Euro) und Inzell (4.331 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,26 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Vachendorf (3,09 Prozent), Traunstein (3,10 Prozent), Grabenstätt (2,61 Prozent) und Staudach-Egerndach (2,72 Prozent), aber niedriger als die von Bergen (3,32 Prozent), Inzell (3,41 Prozent), Surberg (3,48 Prozent) und Siegsdorf (3,98 Prozent).

Ruhpolding folgt damit dem Muster des Landkreises Traunstein insgesamt: Die Werte liegen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, sind aber nicht die höchsten im Kreis. Grabenstätt weist mit 5.786 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 2,61 Prozent die niedrigste Rendite im Nachbarvergleich auf – ein Hinweis darauf, dass sich die Preisdynamik zwischen den Gemeinden unterschiedlich ausprägt.

Standortfaktoren: Tourismus, Sport und wirtschaftliche Stärke

Ruhpolding hat 7.235 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 147,83 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 49 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,2 Prozent von 7.010 auf 7.235 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,13 Prozent, was einem Niveau von 130 arbeitslosen Personen entspricht.

Der Landkreis Traunstein, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, erreichte 2025 den Gesamtrang 84 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 25 ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Rang 75. Die Dynamik lag mit Rang 231 im unteren Mittelfeld, und auch die Indizes Demografie (170) und Arbeitsmarkt (167) liegen im mittleren Bereich.

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Chiemgau-Arena, eine internationale Wettkampfstätte für Biathlon und nordische Disziplinen. Die Anlage wurde 1977 erbaut und 2010 umgebaut. Sie war Austragungsort der Biathlon-Weltmeisterschaften 1979, 1985, 1996 und 2012 und ist regelmäßiger Austragungsort des Biathlon-Weltcups. Die Arena ist eine Einrichtung der Gemeinde und wird vom Bundesinnenministerium sowie dem bayerischen Kultusministerium unterstützt. Sie dient als Olympiastützpunkt.

Ruhpolding ist als Kur- und Fremdenverkehrsort überregional bekannt und liegt im Ruhpoldinger Talkessel der Chiemgauer Alpen. Die Gemeinde grenzt im Süden an die österreichische Gemeinde Unken im Land Salzburg. Die hohe touristische Bedeutung des Ortes geht einher mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, die über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegen.