Schleching

Marktüberblick

Schleching liegt im Achental im oberbayerischen Landkreis Traunstein, direkt an der Grenze zu Tirol. Die Gemeinde mit rund 1.900 Einwohnern gehört zum Chiemgau und weist mit 12,34 €/m² Angebotsmiete und 4.216 €/m² Angebotskaufpreis ein Preismiveau auf, das deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,51 %, der Kaufpreisfaktor 28,46.

Die Lage als Bergsteigerdorf (seit 2017 offiziell anerkannt) und die Nähe zum Chiemsee sowie zur Autobahn A8 (Anfahrt über Bernau oder Grabenstätt) machen den Ort zu einem attraktiven Wohnstandort. Die extrem niedrige Arbeitslosenquote von 2,6 % (2023) unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität der Region. Das Wachstum der Bevölkerung um 6,56 % seit 2015 (von 1.783 auf 1.900 Einwohner) spiegelt die anhaltende Attraktivität der Gemeinde wider.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Schleching zeigt einen klaren Aufwärtstrend, der jedoch von starken jährlichen Schwankungen geprägt ist. Der CAGR der Angebotsmiete liegt bei 3,48 %, der des Kaufpreises bei 6,40 % – der Kaufpreis steigt also deutlich schneller als die Miete.

Die Zeitreihe offenbart ein volatiles Marktgeschehen: Der Kaufpreis fiel 2020 auf 1.308 €/m², stieg 2021 auf 4.000 €/m² und erreichte 2024 mit 5.283 €/m² einen Höhepunkt, bevor er 2025 auf 3.842 €/m² zurückging. Die Miete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Peak von 14,42 €/m² im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang auf 10,61 €/m² im Jahr 2025.

Diese starken Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die aktuellen Marktdaten (4.216 €/m² Kaufpreis, 12,34 €/m² Miete) weichen von den Zeitreihenwerten für 2026 (4.424 €/m² bzw. 10,83 €/m²) ab. Dieser Unterschied lässt sich damit erklären, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden zugrunde legen könnten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Schleching hat sich in den letzten Jahren zu einer wachsenden Gemeinde entwickelt. Die Einwohnerzahl stieg von 1.783 (2015) auf 1.900 (2024) – ein Zuwachs von 6,56 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 42 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,6 % und gehört damit zu den niedrigsten Werten, die in den Daten vorliegen. Dieser Wert spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises Traunstein wider, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Wohlstand und Soziale Lage den Rang 25 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Im Gegensatz dazu liegt der Rang im Bereich Dynamik mit 231 deutlich niedriger, was auf eine eher stabile als dynamisch wachsende Wirtschaft hindeutet.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Struktur als Wohngemeinde mit Pendleranteil bestätigt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 12,34 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 11,83 €/m² und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 4.216 €/m² liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4.307 €/m², aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².

Die Bruttomietrendite von 3,51 % liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (3,37 %), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 28,46 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (30,22) und leicht über dem bayerischen (26,10). Schleching bietet also relativ gesehen eine bessere Rendite als viele andere Orte im Kreis, bleibt aber im Landesvergleich bei der Rendite unterdurchschnittlich.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 km weist Schleching eine der niedrigsten Mieten auf (nur Staudach-Egerndach mit 11,04 €/m² liegt darunter) und den zweittiefsten Kaufpreis (nur Unterwössen mit 3.746 €/m² liegt darunter). Die Rendite von 3,51 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden – über Marquartstein (3,04 %), Reit im Winkl (2,52 %) und Staudach-Egerndach (2,72 %), aber unter Unterwössen (4,03 %) und Frasdorf (3,60 %).

Standortfaktoren

Schleching profitiert von mehreren Standortfaktoren, die den Immobilienmarkt stützen. Die Lage im Chiemgau mit Bergen (Hochplatte, Hochgern, Geigelstein) und der Status als Bergsteigerdorf seit 2017 machen den Ort zu einem attraktiven Erholungs- und Wohnstandort. Die Nähe zum Chiemsee und die Anbindung an die Autobahn A8 (über die Abfahrten Bernau oder Grabenstätt) bieten gute Verkehrsanbindungen nach München und Salzburg.

Die hohe Wohlstandsbewertung des Landkreises Traunstein (Prognos-Rang 25 im Bereich Wohlstand und Soziale Lage) spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider. Die niedrige Arbeitslosenquote und das Bevölkerungswachstum deuten auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum hin.

Allerdings ist der Markt durch kleine Transaktionszahlen geprägt, was zu den beobachteten starken Preisschwankungen führt. Die Abwesenheit von Hochschulen oder größeren Arbeitgebern am Ort selbst bedeutet, dass die Nachfrage primär von externen Einkommensbeziehungen (Pendler, Zweitwohnsitzinteressenten) getragen wird. Die niedrigen Mieten im Nachbarvergleich bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Kaufpreisen (relativ zum bayerischen Durchschnitt) deuten auf einen Markt hin, der eher vom Kauf- als vom Mietinteresse geprägt ist.