Reit im Winkl

Marktlage und Standort

Reit im Winkl liegt auf 696 m ü. NHN im Chiemgau und ist die höchstgelegene Gemeinde des Landkreises Traunstein. Der Ort im nördlichen Leukental (Kaiserwinkl) ist seit 1956 Luftkurort und ein etablierter Wintersportort mit dem Skigebiet Winklmoos-Steinplatte, das 1973 eröffnet wurde. Die Gemeinde ist wegen ihrer schneesicheren Lage als „Schneeloch“ bekannt. Mit 70,98 km² Fläche und rund 2.338 Einwohnern ist Reit im Winkl eine kleine Berggemeinde, deren Wirtschaft maßgeblich vom Tourismus geprägt ist: In normalen Jahren zählen die Statistiken über 115.000 Gäste und mehr als 560.000 Übernachtungen pro Jahr.

Der Immobilienmarkt spiegelt diesen Tourismuscharakter wider: Die Angebotsmiete liegt bei 12,80 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.088 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den jeweiligen Durchschnitten für Bayern und Deutschland.

Preisentwicklung und Rendite

Die Mietpreise haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,62 Euro je Quadratmeter, folgte 2019 ein Rückgang auf 7,37 Euro. Ab 2020 setzte ein steiler Anstieg ein, der die Miete bis 2024 auf 12,84 Euro je Quadratmeter trieb. Der aktuelle Wert von 12,80 Euro je Quadratmeter liegt damit etwa 74 % über dem Niveau von 2019.

Der Kaufpreis zeigt ein anderes Muster. Von 3.097 Euro je Quadratmeter (2018) stieg er bis 2021 auf einen Spitzenwert von 8.251 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von 166 % in drei Jahren. Anschließend folgte ein deutlicher Korrekturprozess: Bis 2025 fiel der Kaufpreis auf 4.991 Euro je Quadratmeter, ein Rückgang um 40 % vom Hoch. Der aktuelle Kaufpreis von 6.088 Euro je Quadratmeter liegt damit wieder über dem Talfall, aber deutlich unter dem Rekord von 2021.

Die unterschiedlichen Verläufe von Miete und Kaufpreis sind bemerkenswert: Während die Miete ein eher kontinuierliches Wachstum zeigt, durchlief der Kaufpreis eine deutliche Blasenbildung und -auflösung. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,52 % und ist damit die niedrigste in ganz Bayern (Perzentilrang 2,43 % im Bundesland). Der Kaufpreisfaktor von 39,63 bedeutet, dass die Bruttomiete fast 40 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken – ein Wert, der selbst für oberbayrische Verhältnisse hoch ist.

Regionale Einordnung

Reit im Winkl gehört zu den teuersten Orten im Landkreis Traunstein. Der Kaufpreis von 6.088 Euro je Quadratmeter liegt 41 % über dem Kreisdurchschnitt von 4.307 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete von 12,80 Euro je Quadratmeter liegt 8 % über dem Kreiswert von 11,83 Euro je Quadratmeter.

Im bundesweiten Vergleich ist der Markt deutlich über dem Durchschnitt angesiedelt: Der deutsche Kaufpreisdurchschnitt liegt bei 2.409 Euro je Quadratmeter, der bayerische bei 3.246 Euro je Quadratmeter. Die deutsche Angebotsmiete beträgt 8,92 Euro je Quadratmeter, die bayerische 10,11 Euro je Quadratmeter.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Reit im Winkl den höchsten Kaufpreis aufweist. Mit 6.088 Euro je Quadratmeter liegt er über allen acht verglichenen Nachbargemeinden – der nächstgelegene Nachbar Unterwössen liegt bei 3.746 Euro je Quadratmeter, also 38 % darunter. Die Miete von 12,80 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Bereich, ist aber nicht die höchste: Marquartstein (13,19 Euro), Grassau (13,42 Euro) und Übersee (13,67 Euro) liegen jeweils darüber.

Die Bruttomietrendite von 2,52 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Staudach-Egerndach (2,72 %) und Übersee (2,53 %) liegen nur knapp darüber. Die niedrige Rendite ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen: Die Miete liegt zwar über dem Nachbarmittel, aber der Kaufpreis übertrifft ihn deutlich stärker. Der Kaufpreisfaktor von 39,63 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 30,2 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Standortfaktoren

Der Landkreis Traunstein erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtranking Rang 84 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand mit Rang 25 von 400 – ein Wert, der die kaufkräftige Nachfrage nach Immobilien in der Region erklärt. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis auf Rang 61, während der Dynamik-Index mit Rang 231 eine deutlich schwächere Entwicklung signalisiert.

Die Bevölkerung von Reit im Winkl ist mit rund 2.338 Einwohnern stabil, zeigt aber seit 2015 einen leichten Rückgang von 2.361 auf 2.338 Einwohner (minus 1 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 50 Promille (5,0 %) und damit auf dem Niveau von 2017, nach einem Corona-bedingten Anstieg auf 73 Promille (2020).

Der Tourismus ist der bestimmende Wirtschaftsfaktor: In normalen Jahren verzeichnet die Gemeinde über 115.000 Gäste und mehr als 560.000 Übernachtungen. Der Corona-Einbruch 2021 mit 72.512 Gästen und 380.738 Übernachtungen war deutlich, aber 2022 wurden mit 115.853 Gästen und 568.155 Übernachtungen wieder fast das Vor-Corona-Niveau erreicht. Diese starke touristische Nachfrage erzeugt einen strukturell hohen Bedarf an Wohn- und Ferienimmobilien, was sich in den überdurchschnittlichen Preisen niederschlägt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- oder Grundstückswerte liegen für diesen Ort nicht vor.