Nußdorf

Marktüberblick

Nußdorf im Chiemgau liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein auf 603 m ü. NHN und umfasst 16,12 km² mit 2.458 Einwohnern. Der Ort gehört zur Planungsregion Südostoberbayern und liegt zwischen Chieming, Traunreut und Traunstein. Die Gemeinde ist die flächenmäßig drittkleinste im Landkreis und gliedert sich in elf Gemeindeteile, wobei die drei größten Ortschaften Nußdorf (847 Einwohner), Sondermoning (682) und Aiging (532) zusammen knapp 75 % der Bevölkerung stellen.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einem Angebotskaufpreis von 4.035 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 11,66 Euro je Quadratmeter ein Niveau, das deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,85, was bedeutet, dass das 28,85-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,47 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mieten sind in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 9,30 Euro auf 13,50 Euro je Quadratmeter gestiegen – ein Anstieg um 45 Prozent in acht Jahren, bei einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 4,77 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Von 2.085 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 4.754 Euro, was einem Anstieg um 128 Prozent entspricht. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 12,50 Prozent.

Besonders auffällig ist der Einbruch im Jahr 2022: Der Kaufpreis fiel von 5.318 Euro im Jahr 2021 auf 3.952 Euro, ein Rückgang um 26 Prozent. Erholte sich jedoch bereits 2023 wieder auf 4.325 Euro und legte 2025 auf 4.754 Euro zu. Die Mietentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabiler – sie sank 2022 nur leicht von 10,00 auf 9,94 Euro und stieg danach kontinuierlich weiter an.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Daten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Traunstein liegt Nußdorf bei der Angebotsmiete mit 11,66 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro. Beim Kaufpreis von 4.035 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 4.307 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 28,85 ist niedriger als der Kreiswert von 30,22. Im bundesweiten Vergleich schneidet Nußdorf jedoch deutlich ab: Der Kaufpreis liegt um 67 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, die Miete um 31 Prozent über dem Bundeswert von 8,92 Euro.

In Bayern liegt die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent im unteren Drittel der 2.056 bewerteten Orte (Perzentilrang 32,05). Das bedeutet, dass rund 68 Prozent der bayernweiten Orte eine höhere Rendite aufweisen. Der Grund liegt im Kaufpreis, der stärker über dem Landesdurchschnitt liegt als die Miete.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km weist Nußdorf die niedrigste Angebotsmiete auf (11,66 Euro). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld – niedriger als in Chieming (5.575 Euro), Grabenstätt (5.786 Euro) und Traunstein (5.253 Euro), aber höher als in Traunreut (3.637 Euro) und Wonneberg (3.685 Euro). Die Rendite von 3,47 Prozent liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden: Sie übertrifft Chieming (2,89 %), Traunstein (3,10 %), Vachendorf (3,09 %), Grabenstätt (2,61 %) und Seeon-Seebruck (3,26 %), liegt aber unter Wonneberg (3,54 %), Surberg (3,48 %) und Traunreut (3,98 %).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Nußdorf ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.504 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.458 im Jahr 2024, ein Verlust von 1,8 Prozent. Zwischen 1988 und 2018 war noch ein deutliches Wachstum von 1.815 auf 2.456 Einwohnern (+35,3 %) zu verzeichnen. Der Rückgang seit 2015 betrifft vor allem die Jahre 2015 bis 2020, als die Einwohnerzahl von 2.504 auf 2.438 fiel. Seit 2021 stabilisiert sie sich wieder leicht.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,1 Prozent im Jahr 2023 auf sehr niedrigem Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,8 Prozent (2022) und 3,4 Prozent (2020), lag aber durchweg deutlich unter dem bayernweiten und bundesweiten Durchschnitt.

Die Beschäftigungsstruktur zeigt einen deutlichen Auspendlerüberschuss: Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 451 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (234 im produzierenden Gewerbe, 197 im Handel, Verkehr und Gastgewerbe, 20 im Unternehmensdienstleistungsbereich). Am Wohnort waren es hingegen 1.002 Personen. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der erwerbstätigen Einwohner zur Arbeit auswärtig pendelt.

Der wichtigste lokale Wirtschaftsstandort ist das Gewerbegebiet Aiging, in dem sich mittelständische Unternehmen angesiedelt haben. Knapp 52 Prozent der Gemeindefläche werden land- und 33 Prozent forstwirtschaftlich genutzt. Der Kiesabbau nimmt derzeit knapp 2 Prozent der Fläche ein; eine Erweiterung auf 4 Prozent ist geplant.

Standortfaktoren

Der Landkreis Traunstein erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 84. Die Bewertung variiert stark zwischen den Teilindizes: Mit Rang 25 liegt der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage im vorderen Drittel, was auf die wirtschaftliche Stärke der Region hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation belegt er Rang 75, im Arbeitsmarkt Rang 167 und in der Demografie Rang 170. Der Dynamik-Index mit Rang 231 liegt im unteren Drittel – ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Entwicklungsdynamik im Kreis eher verhalten ausfällt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule mit vier Lehrern und 79 Schülern in vier Klassen, deren Neubau aktuell entsteht. Ein Kindergarten mit 70 Plätzen und 66 betreuten Kindern ist vorhanden.

Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit, überdurchschnittlichem Wohlstand und gleichzeitig rückläufiger Bevölkerung sowie geringer wirtschaftlicher Dynamik zeichnet Nußdorf als eine stabile, aber nicht wachstumsdynamische Gemeinde im ländlichen Raum aus.