Soyen

Marktüberblick

Soyen liegt fünf Kilometer nordnordwestlich von Wasserburg am Inn im Landkreis Rosenheim. Die 28,96 km² große Gemeinde hat rund 2.992 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 103 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist über die B 15 sowie den Bahnhof Soyen an die Bahnstrecke Rosenheim–Mühldorf angebunden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für den oberbayerischen Raum: Hohe Kaufpreise bei gleichzeitig relativer Mietstabilität. Die Angebotsmiete liegt bei 10,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.679 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,77 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,09.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Soyen war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Der CAGR der Miete liegt bei 4,86 Prozent, während der Kaufpreis-CAGR bei lediglich 0,17 Prozent liegt.

Die Jahresreihen zeigen jedoch starke Schwankungen. Die Miete stieg von 6,84 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,55 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 10,00 Euro sank. Die Kaufpreisreihe ist noch volatiler: Nach 4.524 Euro (2019) und einem Tief von 3.782 Euro (2022) sprang der Wert 2023 auf 6.011 Euro, fiel dann auf 4.427 Euro (2025) und liegt 2026 bei 4.576 Euro.

Die hohe Mietrendite-Steigerung bei gleichzeitig nahezu null Kaufpreiswachstum über den Gesamtzeitraum deutet auf eine Phase starker Mietanpassungen hin, die nicht von entsprechenden Kaufpreissteigerungen begleitet wurde. Der extreme Anstieg des Kaufpreises im Jahr 2023 auf über 6.000 Euro pro Quadratmeter ist ein Ausreißer in der Reihe und entspricht nicht dem Niveau der umliegenden Jahre.

Regionale Einordnung

Soyen liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,81 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,92 Euro, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis mit 4.679 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort nahe am Kreiswert von 4.788 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,4 Kilometern. Mit einem Perzentil von 6,13 im Bundesland gehört Soyen zu den untersten 7 Prozent aller bayerischen Orte bei der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 36,09 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 30,94 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im Vergleich zu Nachbarorten wie Albaching (Rendite 4,72 Prozent) oder Gars a.Inn (3,67 Prozent) ist Soyen bei der Rendite am schlechtesten aufgestellt. Höhere Nachbarorte wie Wasserburg am Inn (3,01 Prozent) und Kirchdorf (2,98 Prozent) liegen zwar noch höher im Kaufpreisfaktor, haben aber ebenfalls sehr niedrige Renditen. Das Muster zeigt: In Soyen sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders hoch, was die Attraktivität für Kapitalanleger einschränkt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Soyen wuchs zwischen 2015 und 2024 von 2.796 auf 2.992 Einwohner, was einem Anstieg von rund 7 Prozent entspricht. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.889 auf 3.039 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung mit 2.992 Einwohnern stabil.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Rosenheim, auf den sich die Ränge beziehen, insgesamt auf Rang 92 von rund 400 Kreisen ein. Besonders gut ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Platz 31. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 83, im Arbeitsmarkt auf Rang 166 und in der Dynamik auf Rang 193. Der Demografie-Rang von 185 deutet auf strukturelle Herausforderungen hin.

Soyen selbst weist keine Hochschulen aus. Die Gemeinde gliedert sich in 85 Gemeindeteile und blickt auf eine Geschichte zurück, die bis ins Jahr 816 reicht.