Eiselfing

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der Eiselfinger Immobilienmarkt gehört zu den teuersten im ländlichen Bayern. Mit einem Angebotskaufpreis von 4.783 Euro je Quadratmeter liegt der Ort knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4.788 Euro, aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 11,94 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert von 10,11 Euro, liegt jedoch unter dem Kreiswert von 12,92 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete resultiert in einer Bruttomietrendite von 3 Prozent. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 33,39 – beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Miete amortisiert die Kaufkosten nur langsam. Im Perzentilrang von 11,2 im Bundesland gehört Eiselfing zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent, der deutsche bei 5,10 Prozent.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Marktkorrektur

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung mit einer deutlichen Korrekturphase. Der Angebotskaufpreis stieg von 3.541 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 5.921 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von rund 67 Prozent in drei Jahren. Seitdem korrigierten sich die Preise nach unten und lagen 2024 bei 4.548 Euro, bevor sie 2025 wieder auf 5.652 Euro anstiegen.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger volatil. Von 8,02 Euro im Jahr 2018 stieg sie bis 2025 auf 12,82 Euro, fiel dann aber 2026 auf 10,98 Euro zurück.

Beide Reihen sind nicht geschätzt, was ihre Aussagekraft erhöht. Die Volatilität spiegelt den typischen Zyklus eines angespannten Wohnungsmarkts wider: starker Aufschwung, Peak, Korrektur und partielle Erholung.

Die aktuellen Marktdaten (Kaufpreis 4.783 Euro, Miete 11,94 Euro) weichen von den Zeitreihenwerten für 2025/2026 ab. Der aktuelle Kaufpreis liegt unter dem Zeitreihenwert von 2025 (5.652 Euro), die aktuelle Miete über dem Wert von 2026 (10,98 Euro). Dies deutet auf eine aktuelle Marktkorrektur hin, die in den Jahreswerten der Zeitreihe noch nicht vollständig abgebildet ist.

Regionale Einordnung: Teuer im Kreis, teuer in Bayern

Eiselfing positioniert sich im regionalen Vergleich als teurer Standort. Im eigenen Kreis Rosenheim liegt die Angebotsmiete mit 11,94 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 12,92 Euro, der Kaufpreis liegt jedoch nahezu auf dem Kreisniveau (4.783 zu 4.788 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 33,39 übersteigt den Kreiswert von 30,94, was bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis im Kreis eher niedrig ist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Wasserburg a. Inn, nur 2,3 Kilometer entfernt, liegt mit 12,67 Euro Miete und 5.044 Euro Kaufpreis leicht über Eiselfing. Babensham (5,1 km) und Edling (5,9 km) sind mit 11,39 bzw. 11,77 Euro Miete und 4.047 bzw. 3.962 Euro Kaufpreis spürbar günstiger. Schonstett (6,4 km) weist mit 10,63 Euro Miete den niedrigsten Mietwert auf, hat aber mit 5.116 Euro einen höheren Kaufpreis als Eiselfing – die Rendite von 2,49 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte.

Dieses Muster deutet darauf hin, dass Eiselfing im regionalen Preisgefüge eine Mittelposition einnimmt, die jedoch durch einen relativ hohen Kaufpreisfaktor gekennzeichnet ist.

Standortfaktoren: Wohlstand und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rosenheim auf Rang 92 von 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand mit Rang 31 – dieser Wert ist der stärkste Indikator für die Kaufkraft der Bevölkerung und geht einher mit den hohen Immobilienpreisen. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 193, was auf geringeres Wachstumspotenzial in Bereichen wie Innovation und Infrastruktur hindeutet.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein positiver Faktor: Von 2.995 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs Eiselfing bis 2024 auf 3.285 – ein Plus von 9,68 Prozent. Dieser Zuzug hat sich besonders in den Jahren 2018 bis 2022 beschleunigt, als jährlich mehrere Dutzend bis über hundert neue Einwohner hinzukamen. Die Bevölkerungsdichte von 94 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 27 (in der Einheit der Quelle), was im historischen Vergleich der Zeitreihe (20–34) im unteren Drittel liegt.