Oberaudorf

Marktüberblick

Oberaudorf liegt im bayerischen Teil des Unterinntals am Fuße der Bayerischen Voralpen und vereint die Merkmale einer Grenzgemeinde zu Tirol mit denen eines staatlich anerkannten Luftkurorts. Die 5.359 Einwohner verteilten sich 2024 auf 59,29 km², was einer Dichte von 90 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Mit einem Angebotskaufpreis von 4.857 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 12,94 Euro je Quadratmeter liegt Oberaudorf deutlich über den bayrischen und bundesweiten Durchschnittswerten, aber knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4.788 Euro im Kaufpreis und 12,92 Euro in der Miete.

Der Kaufpreisfaktor von 31,27 und die Bruttomietrendite von 3,2 Prozent beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Miete rentiert sich nur schwach im Verhältnis zum hohen Kaufpreis. Die Rendite liegt damit im unteren Fünftel aller bayrischen Orte (Perzentilrang 18,8). Das Muster ist typisch für lagenstarke Gemeinden im Alpenumland, in denen die Kaufpreise stärker über dem Mittel liegen als die Mieten.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben sich von 8,98 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,56 Euro im Jahr 2026 mehr als verdoppelt. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem ersten Sprung auf 11,70 Euro 2020 folgte 2021 ein Rückgang auf 10,69 Euro, 2022 sogar auf 9,10 Euro. Ab 2023 setzte ein neuer Aufwärtstrend ein, der die Werte 2024 mit 13,25 Euro einen historischen Höchststand erreichten, bevor sie 2025 und 2026 leicht auf 12,60 bzw. 12,56 Euro korrigiert wurden. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,28 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlicher, aber stärker volatil. Von 4.107 Euro je Quadratmeter 2018 stiegen sie 2020 auf 4.911 Euro, erreichten 2021 mit 4.946 Euro ihren vorläufigen Höhepunkt, fielen 2022 auf 4.467 Euro und erholten sich bis 2025 auf 4.893 Euro. Der Wert für 2026 von 6.413 Euro weicht deutlich von der vorherigen Entwicklung ab und markiert einen sprunghaften Anstieg von rund 31 Prozent gegenüber 2025. Der CAGR von 5,73 Prozent übertrifft den Mietanstieg deutlich, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die fallende Rendite erklärt.

Die Volatilität in den Jahren 2021 bis 2022 entspricht dem bundesweiten Muster einer kurzen Marktkorrektur nach der Pandemie-Phase, die in Oberaudorf jedoch weniger ausgeprägt war als in größeren Städten.

Regionale Einordnung

Oberaudorfs Kaufpreis von 4.857 Euro je Quadratmeter liegt 49,6 Prozent über dem bayrischen Durchschnitt von 3.246 Euro und 101,6 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 12,94 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayrischen Durchschnitt von 10,11 Euro um 28 Prozent und den deutschen von 8,92 Euro um 45 Prozent. Der Kaufpreis ist also relativ stärker vom Bundesdurchschnitt entfernt als die Miete, was die niedrige Rendite von 3,2 Prozent (Bayern: 4,13 Prozent, Deutschland: 5,10 Prozent) erklärt.

Im Vergleich zum Landkreis Rosenheim liegt Oberaudorf beim Kaufpreis mit 4.857 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4.788 Euro, bei der Miete mit 12,94 Euro nahezu auf dem Niveau des Kreises (12,92 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,2 Prozent liegt leicht unter dem Kreiswert von 3,28 Prozent.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 16 Kilometer zeigt sich ein breites Spektrum: Brannenburg weist mit 15,85 Euro je Quadratmeter die höchste Miete und mit 5.787 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Rendite von 3,29 Prozent. Samerberg erreicht mit 2,85 Prozent die niedrigste Rendite bei einem Kaufpreis von 5.141 Euro. Bayrischzell fällt mit 3.806 Euro je Quadratmeter als günstigster Nachbarort auf, bei einer vergleichsweise hohen Rendite von 4,40 Prozent. Oberaudorf bewegt sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden, wobei die Kaufpreise der unmittelbaren Nachbarn (Kiefersfelden: 4.571 Euro, Flintsbach: 4.266 Euro, Nußdorf: 4.102 Euro) niedriger sind als in Oberaudorf.

Standortfaktoren

Oberaudorf ist eine Tourismusgemeinde mit strukturell hoher Gästezahl: 2017 verzeichnete der Ort 75.411 Gäste mit 215.669 Übernachtungen. Der Ort verfügt über Skilifte, eine alpine Sommerrodelbahn am Hocheck, Wander- und Radwege sowie ein Freizeitgebiet am Luegsteinsee. Diese touristische Infrastruktur erhöht die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für Ferienwohnungen als auch für Eigenheime, und treibt die Kaufpreise über das Niveau reinwohngesteuerter Gemeinden hinaus.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt eine hohe Pendlerquote: Von den 1.686 am Wohnort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten standen 1.232 am Arbeitsort (137 im produzierenden Gewerbe, 450 im Handel und Verkehr, 635 in sonstigen Bereichen, 10 in der Land- und Forstwirtschaft). Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,5 Prozent von 5.033 auf 5.359 Einwohnern, was auf Zuzug aus dem Umland oder aus städtischen Räumen hindeutet.

Der Landkreis Rosenheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 31 ab, während die Dynamik mit Platz 193 und die Demografie mit Platz 185 schwächer abschnitt. Oberaudorf profitiert von der Lage an der Tiroler Straße (A93) und der Bahnstrecke Rosenheim–Kufstein, die den Ort mit Rosenheim und der österreichischen Grenze verbinden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.