Spatzenhausen

Lage und Struktur

Spatzenhausen ist eine 7,74 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 714 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 92 Einwohnern je km². Der Ort liegt zwischen Staffelsee und Riegsee und gehört zur Tourismusregion Das Blaue Land. Durch den Ort verläuft die Bundesstraße 2 von München nach Mittenwald, nördlich zweigt die B 472 nach Bad Tölz ab. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Seehausen am Staffelsee und umfasst drei Gemeindeteile: Hofheim, Spatzenhausen und Waltersberg.

Der lokale Arbeitsmarkt ist durch eine starke Pendlerstruktur geprägt: Im Jahr 2023 gab es 101 Beschäftigte am Arbeitsort, aber 300 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort. Das bedeutet, dass deutlich mehr Einwohner zur Arbeit pendeln, als vor Ort beschäftigt sind. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 440 T€ (2023), die Gemeinde ist seit 2022 schuldenfrei. Es bestanden 2020 30 landwirtschaftliche Betriebe mit 914 ha Nutzfläche.

Immobilienmarkt und Preise

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,87 € je m², der Angebotskaufpreis bei 4.446 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,47 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,8.

Die Miete von 12,87 €/m² liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Im Vergleich zum Kreis Garmisch-Partenkirchen (12,99 €/m²) liegt Spatzenhausen jedoch knapp unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreis von 4.446 €/m² übertrifft den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) und den Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) deutlich, liegt aber um rund 19 % unter dem Kreisdurchschnitt von 5.481 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 28,8 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Bundesdurchschnitt, aber unter dem Kreiswert von 35,2. Die Bruttomietrendite von 3,47 % liegt damit im Verhältnis: Sie ist höher als der Kreisdurchschnitt von 2,92 %, aber niedriger als der Landesdurchschnitt von 4,13 %. Mit einem Perzentilrang von 32 im Bundesland liegt Spatzenhausen im unteren Drittel aller bayrischen Orte bei der Mietrendite. Das bedeutet: Die Rendite ist im regionalen Vergleich eher niedrig, weil die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Der aktuelle Kaufpreis von 4.446 €/m² liegt unter dem einzigen verfügbaren Zeitreihenwert von 4.979 €/m² für 2023. Die Angebotsmiete zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 starke Schwankungen: von 7,35 €/m² (2019) über einen Höchstwert von 16,50 €/m² (2021) bis auf 10,67 €/m² (2026). Die Schwankungen können auf das geringe Angebot an Inseraten in einem kleinen Ort zurückzuführen sein und spiegeln möglicherweise keine stabile Marktentwicklung wider, sondern das Angebot einzelner Objekte.

Regionale Einordnung

Spatzenhausen liegt mit seiner Angebotsmiete von 12,87 €/m² im oberen Segment der Nachbarorte im Umkreis. Von den acht benachbarten Orten liegen fünf mit höherer Angebotsmiete: Uffing am Staffelsee (13,13 €/m²), Riegsee (14,09 €/m²), Seehausen am Staffelsee (14,52 €/m²), Murnau am Staffelsee (15,39 €/m²) und Huglfing (13,76 €/m²). Drei Nachbarorte liegen darunter: Eglfing (12,42 €/m²), Obersöchering (11,43 €/m²) und Habach (10,92 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Spatzenhausen mit 4.446 €/m² im unteren Bereich der Nachbarn. Nur Eglfing (4.077 €/m²) und Obersöchering (4.214 €/m²) sind günstiger. Die übrigen sechs Nachbarorte liegen mit 4.766 €/m² (Habach) bis 6.812 €/m² (Riegsee) deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,47 % liegt im oberen Bereich der Nachbarn. Nur Eglfing (3,65 %) weist eine höhere Rendite auf. Die übrigen sieben Nachbarorte liegen mit 2,48 % (Riegsee) bis 3,27 % (Huglfing) darunter. Spatzenhausen profitiert also von einem günstigeren Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete und erzielt damit eine der besten Renditen im Umland.

Die Kaufpreise in Spatzenhausen sind im regionalen Vergleich moderat, während die Mieten auf einem höheren Niveau liegen. Das führt zu einer im Vergleich zum Kreis besseren Rendite, die aber dennoch unter dem bayerischen Durchschnitt bleibt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Spatzenhausen ist seit 2018 rückläufig: Von 750 Einwohnern (2018) auf 714 (2024), ein Rückgang von 4,8 %. Der Höchststand in der Zeitreihe lag 2018 bei 750, der Tiefststand 2022 bei 710. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 714 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag zwischen 2015 und 2022 durchweg unter 1,5 % und erreichte 2022 mit 1,28 % ihren niedrigsten Wert. 2023 stieg sie auf 2,14 % an, was mehr als einer Verdopplung entspricht. Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 10 Personen. Da nur 10 Personen arbeitslos gemeldet sind, führt bereits eine geringe absolute Veränderung zu einem messbaren Anstieg der Quote.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Garmisch-Partenkirchen den Gesamtrang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 61 sehr hoch, während die Dynamik mit Platz 251 schwach ausfällt. Auch die Teilindizes Demografie (235), Arbeitsmarkt (197) und Wettbewerb und Innovation (226) liegen im unteren Mittelfeld. Dieser Befund korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang und der niedrigen Dynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über einen Kindergarten mit 40 Plätzen.