Murnau a.Staffelsee, M
Murnau a.Staffelsee (PLZ 82418) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 11.918 Einwohner auf 38,1 km², das entspricht 313 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,39 € pro m², der Kaufpreis bei 6.279 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 34,0 — rechnerisch sind das 34 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Murnau a.Staffelsee über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,93 € auf 15,15 € pro m², im Mittel 3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Seehausen a.Staffelsee, Riegsee und Spatzenhausen an.
Immobilienpreise in Murnau a.Staffelsee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Murnau a.Staffelsee
Murnau a.Staffelsee liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und gehört zu den teuersten Orten Bayerns (Perzentilrang 9,4 %). Angebotsmiete 15,39 €/m², Angebotskaufpreis 6.279 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei nur 2,94 %. Die Kaufpreise zeigen starke Schwankungen zwischen 2020 und 2026. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig (-2,18 % seit 2015). Der Kreis Garmisch-Partenkirchen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 174 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Murnau a.Staffelsee (PLZ 82418) liegt im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen auf einer Fläche von 38,06 Quadratkilometern. Der Ort gehört zu den teuersten Wohnlagen Bayerns und weist deutliche Überpreise im Vergleich zu den Landes- und Bundesdurchschnitten auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 15,39 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.279 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 33,99, die Bruttomietrendite liegt bei 2,94 Prozent.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete in Murnau a.Staffelsee hat sich von 11,93 Euro/m² im Jahr 2018 auf 15,15 Euro/m² im Jahr 2026 entwickelt. Der Anstieg ist nicht linear: Nach einem Anstieg auf 13,00 Euro/m² im Jahr 2020 folgte 2021 ein Rückgang auf 11,64 Euro/m². 2022 stieg die Miete auf 14,94 Euro/m², fiel 2023 auf 13,28 Euro/m² und erholte sich 2024 auf 14,87 Euro/m². Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Der Jahresdurchschnittswachstum (CAGR) der Miete beträgt 3,03 Prozent.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild mit stärkeren Ausschlägen: Von 4.964 Euro/m² (2018) ging der Preis 2020 auf ein Tief von 4.267 Euro/m² zurück, stieg 2021 auf 6.036 Euro/m², fiel 2023 auf 5.825 Euro/m², stieg 2024 auf 6.523 Euro/m² und lag 2025 bei 5.199 Euro/m², bevor er 2026 wieder auf 6.023 Euro/m² stieg. Der CAGR beträgt 2,45 Prozent. Auch diese Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Regionale Einordnung
Murnau a.Staffelsee liegt im oberen Preissegment Bayerns. Der Perzentilrang von 9,44 % bedeutet, dass der Ort in den teuersten 10 % der 2.056 betrachteten bayrischen Orte liegt.
Im Vergleich zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Durchschnitt: 12,99 €/m² Miete, 5.481 €/m² Kaufpreis) liegt Murnau deutlich darüber. Zum Bayern-Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) beträgt der Aufschlag bei der Miete rund 52 %, beim Kaufpreis rund 93 %. Im bundesweiten Vergleich (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) sind es rund 72 % bzw. 161 %.
Die Bruttomietrendite von 2,94 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2,92 %) und deutlich unter dem Bayern-Durchschnitt (4,13 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 33,99 ist ebenfalls deutlich höher als der Kreisdurchschnitt (35,21), der Bayern-Durchschnitt (26,10) und der Bundesdurchschnitt (17,67).
In der Nachbarschaft liegen die Angebotskaufpreise der umliegenden Orte zwischen 4.077 €/m² (Egling) und 6.812 €/m² (Riegsee). Murnau liegt mit 6.279 €/m² im oberen Drittel der Nachbarorte.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung Murnaus ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 12.184 Einwohnern (2015) auf 11.918 Einwohner (2024), ein Rückgang von 2,18 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 313 Einwohner je Quadratkilometer.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen (als Bezugsgröße für Murnau) den Gesamtrang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 61 ein gutes Ergebnis. Die Rangfolge der anderen Teilindizes: Stärke 155, Arbeitsmarkt 197, Demografie 235, Dynamik 251, Wettbewerb und Innovation 226. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 195 (nach 168 im Jahr 2022 und 182 im Jahr 2021). Der Wert in der Zeitreihe wird als absolute Zahl angegeben, nicht als Prozentsatz.
Fazit
Murnau a.Staffelsee gehört zu den teuersten Wohnlagen Bayerns, was sich in deutlich überdurchschnittlichen Angebotspreisen und einer niedrigen Bruttomietrendite von 2,94 % widerspiegelt. Die Kaufpreise zeigen starke Schwankungen zwischen 2020 und 2026, was auf einen sensiblen Markt hindeutet. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig, was die Nachfrageentwicklung beeinflussen könnte. Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas einen mittleren Gesamtrang (174 von 400), wobei der Wohlstandsindex mit Rang 61 besonders gut abschneidet. Für Investoren ist die niedrige Rendite ein wichtiger Faktor; für Eigennutzer spiegeln die hohen Preise die Attraktivität der Lage wider.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Murnau a.Staffelsee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Murnau a.Staffelsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,93 €/m² |
| 2019 | 12,04 €/m² |
| 2020 | 13,00 €/m² |
| 2021 | 11,64 €/m² |
| 2022 | 14,94 €/m² |
| 2023 | 13,28 €/m² |
| 2024 | 14,87 €/m² |
| 2025 | 14,56 €/m² |
| 2026 | 15,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Murnau a.Staffelsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.964 €/m² |
| 2019 | 4.735 €/m² |
| 2020 | 4.267 €/m² |
| 2021 | 6.036 €/m² |
| 2022 | 6.291 €/m² |
| 2023 | 5.825 €/m² |
| 2024 | 6.523 €/m² |
| 2025 | 5.199 €/m² |
| 2026 | 6.023 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Murnau a.Staffelsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,88 % |
| 2019 | 3,05 % |
| 2020 | 3,66 % |
| 2021 | 2,31 % |
| 2022 | 2,85 % |
| 2023 | 2,74 % |
| 2024 | 2,74 % |
| 2025 | 3,36 % |
| 2026 | 3,02 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Murnau a.Staffelsee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.184 Einwohner |
| 2016 | 11.975 Einwohner |
| 2017 | 12.149 Einwohner |
| 2018 | 12.118 Einwohner |
| 2019 | 12.180 Einwohner |
| 2020 | 12.110 Einwohner |
| 2021 | 12.128 Einwohner |
| 2022 | 11.969 Einwohner |
| 2023 | 11.918 Einwohner |
| 2024 | 11.918 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Murnau a.Staffelsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,25 % |
| 2016 | 1,22 % |
| 2017 | 1,10 % |
| 2018 | 2,10 % |
| 2019 | 1,97 % |
| 2020 | 2,78 % |
| 2021 | 2,62 % |
| 2022 | 2,46 % |
| 2023 | 2,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Murnau a.Staffelsee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Murnau a.Staffelsee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Murnau a.Staffelsee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Murnau a.Staffelsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Murnau a.Staffelsee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Murnau a.Staffelsee | 15,39 €/m² |
| Seehausen a.Staffelsee | 14,52 €/m² |
| Riegsee | 14,09 €/m² |
| Ohlstadt | 13,50 €/m² |
| Uffing a.Staffelsee | 13,13 €/m² |
| Spatzenhausen | 12,87 €/m² |
| Eglfing | 12,42 €/m² |
| Großweil | 11,78 €/m² |
| Obersöchering | 11,43 €/m² |
| Schwaigen | 10,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Murnau a.Staffelsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Murnau a.Staffelsee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eglfing | 3,65 % |
| Spatzenhausen | 3,47 % |
| Obersöchering | 3,25 % |
| Ohlstadt | 3,03 % |
| Seehausen a.Staffelsee | 3,01 % |
| Murnau a.Staffelsee | 2,94 % |
| Uffing a.Staffelsee | 2,94 % |
| Schwaigen | 2,77 % |
| Großweil | 2,49 % |
| Riegsee | 2,48 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Seehausen a.Staffelsee | 1,7 km | 82418 | 14,52 € | 5.789 € | 3,01 % |
| Riegsee | 3,3 km | 82418 | 14,09 € | 6.812 € | 2,48 % |
| Spatzenhausen | 4,9 km | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Uffing a.Staffelsee | 5,3 km | 82449 | 13,13 € | 5.354 € | 2,94 % |
| Ohlstadt | 5,4 km | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eglfing | 6,4 km | 82436 | 12,42 € | 4.077 € | 3,65 % |
| Obersöchering | 6,5 km | 82395 | 11,43 € | 4.214 € | 3,25 % |
| Schwaigen | 7,2 km | 82445 | 10,63 € | 4.613 € | 2,77 % |
| Großweil | 7,7 km | 82439 | 11,78 € | 5.672 € | 2,49 % |
Wo liegt Murnau a.Staffelsee?
Lage
Murnau a.Staffelsee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Murnau a.Staffelsee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,39 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.279 € |
| Bruttomietrendite | 2,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,0 |
| Einwohner | 11.918 |
| Einwohner je km² | 313 |
| Fläche (km²) | 38,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,6788, 11,2008 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Murnau a.Staffelsee
Was kostet eine Wohnung in Murnau a.Staffelsee?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.279 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,39 Euro pro Quadratmeter und Monat. Beide Werte sind Angebotspreise aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Zum Vergleich: Im gesamten Bundesland Bayern liegen die Angebotskaufpreise bei durchschnittlich 3.246 Euro je m², die Mieten bei 10,11 Euro je m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Murnau a.Staffelsee entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 11,93 Euro je m² im Jahr 2018 auf 15,15 Euro je m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,03 Prozent entspricht. Die Angebotskaufpreise entwickelten sich von 4.964 Euro je m² (2018) auf 6.023 Euro je m² (2026), also etwa 2,45 Prozent pro Jahr. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Murnau a.Staffelsee?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 33,99. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern beträgt 9,44, was bedeutet, dass rund 90 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Im Vergleich zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt die Rendite mit 2,92 Prozent knapp darunter, während der bayerische Durchschnitt bei 4,13 Prozent liegt. Ein niedriger Renditewert in Verbindung mit einem hohen Kaufpreisfaktor kennzeichnet ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie teuer ist Murnau a.Staffelsee im Vergleich zum Landkreis und zu Bayern?
Murnau a.Staffelsee liegt bei den Angebotsmieten mit 15,39 Euro je m² deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 12,99 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis von 6.279 Euro je m² liegt der Ort über dem Kreiswert von 5.481 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 33,99 liegt dabei unter dem des Landkreises (35,21), aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Wie hat sich die Bevölkerung in Murnau a.Staffelsee entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 12.184 im Jahr 2015 auf 11.918 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 2,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 313 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung war nicht stetig: Nach einem Tief von 11.969 im Jahr 2022 stabilisierte sich die Zahl 2023 und 2024 bei 11.918.
Wie liegen die Preise in Murnau a.Staffelsee im Vergleich zu den Nachbarorten?
Von den acht ausgewiesenen Nachbarorten liegt Murnau a.Staffelsee bei der Angebotsmiete mit 15,39 Euro je m² an der Spitze. Alle Nachbarorte weisen niedrigere Mieten auf: Seehausen a.Staffelsee (1,7 km) liegt bei 14,52 Euro, Riegsee (3,3 km) bei 14,09 Euro, Uffing a.Staffelsee (5,3 km) bei 13,13 Euro und Spatzenhausen (4,9 km) bei 12,87 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis von 6.279 Euro je m² liegt Murnau über den meisten Nachbarn, mit Ausnahme von Riegsee (6.812 Euro).
Woher stammen die Daten zu Murnau a.Staffelsee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Murnau a.Staffelsee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Murnau a.Staffelsee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ettal | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Oberau | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |