Riegsee
Riegsee (PLZ 82418) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 1.287 Einwohner auf 20,4 km², das entspricht 63 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,09 € pro m², der Kaufpreis bei 6.812 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 40,3 — rechnerisch sind das 40 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Riegsee über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,83 € auf 15,69 € pro m², im Mittel 4,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Murnau a.Staffelsee, Spatzenhausen und Seehausen a.Staffelsee an.
Immobilienpreise in Riegsee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Riegsee – Lagefaktor-Bericht
Riegsee ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit knapp 1.300 Einwohnern am Riegsee. Der Immobilienmarkt ist durch extrem hohe Kaufpreise (6.812 €/m²) und niedrige Mietrenditen (2,48 %) geprägt. Die Gemeinde gehört zu den teuersten Orten in Bayern, profitiert aber von Bevölkerungswachstum und einer sehr niedrigen Arbeitslosenquote.
Der Ort
Riegsee ist eine 20,44 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 1.287 Einwohnern (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 63 Einwohner pro km² – damit handelt es sich um eine der kleinsten und dünnst besiedelten Gemeinden des Landkreises. Der Ort liegt am gleichnamigen Riegsee und ist Teil der Tourismusregion Das Blaue Land. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Seehausen am Staffelsee und umfasst neun Gemeindeteile, darunter Aidling als Pfarrdorf und den Hauptort Riegsee. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächsten Schulen befinden sich in Murnau am Staffelsee (4 km entfernt). Für Riegsee liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Immobilienmarkt: Hohe Preise, niedrige Renditen
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.812 € je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,09 € je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,48 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 40,29. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Kaufpreisfaktor von 40,29 bedeutet, dass das 40,29-fache der Jahresgrossmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Das ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 26,1 und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die niedrige Bruttomietrendite von 2,48 % entspricht diesem hohen Kaufpreis – sie liegt im Perzentilrang 1,8 von 2.056 Orten in Bayern, also praktisch auf dem letzten Platz. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen stehen in keinem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis.
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 5.481 €/m² und die durchschnittliche Angebotsmiete bei 12,99 €/m². Riegsee übertrifft beide Werte deutlich – der Kaufpreis liegt 24 % über dem Kreisdurchschnitt, die Miete 8 %. Die Nachbargemeinden zeigen ein ähnliches Bild: Murnau am Staffelsee (3,3 km entfernt) hat mit 6.279 €/m² einen ebenfalls sehr hohen Kaufpreis, während Spatzenhausen mit 4.446 €/m² deutlich unter Riegsee liegt. Riegsee gehört damit zu den teuersten Orten im unmittelbaren Umland.
Preisentwicklung: Steigende Preise, schwankende Mieten
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 10,83 €/m² (2018) auf 15,69 €/m² (2026), was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 4,74 % entspricht. Die Kaufpreisentwicklung ist geschätzt und liegt bei 6,48 % CAGR. Beide Reihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend.
Die Mietentwicklung war dabei nicht linear: Zwischen 2019 (11,69 €/m²) und 2020 (16,58 €/m²) gab es einen sprunghaften Anstieg von über 40 %, der 2021 wieder auf 11,30 €/m² zurückfiel. Seitdem folgt die Miete einem schwankenden, aber insgesamt steigenden Pfad. Die Kaufpreisreihe beginnt erst 2021 mit 3.500 €/m² und steigt bis 2025 auf geschätzt 4.500 €/m². Da diese Reihe als geschätzt gekennzeichnet ist, ist sie mit Vorsicht zu betrachten.
Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich: 6,48 % gegenüber 4,74 % jährlich. Das bedeutet, dass die Bruttomietrendite weiter sinkt – ein typisches Muster in angespannten Märkten mit starkem Nachfrageüberhang.
Bevölkerung und Wirtschaft
Die Bevölkerung von Riegsee wuchs von 1.204 Einwohnern (2015) auf 1.287 (2024), was einem Anstieg von 6,9 % entspricht. Der stärkste Zuzug erfolgte 2021 und 2022, als die Gemeinde 79 neue Einwohner gewann. Vorher war die Bevölkerung relativ stabil oder leicht rückläufig (2015–2019: zwischen 1.193 und 1.205).
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,75 %, was 14 arbeitslosen Personen entspricht. Das ist eine sehr niedrige Quote und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen Rang 61 von rund 400 deutschen Kreisen bei Wohlstand und sozialer Lage, Rang 174 im Gesamt Ranking. Bei Dynamik liegt der Kreis mit Rang 251 eher im unteren Drittel.
Das Bevölkerungswachstum in den letzten Jahren korreliert mit dem Anstieg der Immobilienpreise. Die Nachfrage nach Wohnraum in einer attraktiven Lage am Riegsee scheint die Angebotsknappheit zu verstärken. Die Gemeinde hat nur 417 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Stand 2017), was auf eine hohe Pendlerquote hindeutet – die nächsten Arbeitsplätze liegen vermutlich in Murnau, Weilheim oder Garmisch-Partenkirchen.
Fazit
Riegsee ist eine kleine Gemeinde mit knapp 1.300 Einwohnern auf 20,44 km². Der Immobilienmarkt ist durch extrem hohe Kaufpreise und niedrige Mietrenditen geprägt. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage am Riegsee in der Tourismusregion Das Blaue Land, von Bevölkerungszuwachs und einer sehr niedrigen Arbeitslosenquote. Der Kaufpreisfaktor von über 40 macht Riegsee zu einem der teuersten Orte in Bayern – die Mieteinnahmen stehen in keinem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis. Für Investoren bedeutet das: Die Rendite ist niedrig, aber die Wertsteigerung der letzten Jahre war hoch. Ob sich dieser Trend fortsetzt, ist unsicher – die Kaufpreisreihe ist geschätzt, und die Miete schwankte in der Vergangenheit stark.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Riegsee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Riegsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,83 €/m² |
| 2019 | 11,69 €/m² |
| 2020 | 16,58 €/m² |
| 2021 | 11,30 €/m² |
| 2022 | 12,69 €/m² |
| 2023 | 15,64 €/m² |
| 2024 | 13,00 €/m² |
| 2025 | 17,98 €/m² |
| 2026 | 15,69 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Riegsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 3.500 €/m² |
| 2022 | 3.800 €/m² |
| 2023 | 4.100 €/m² |
| 2024 | 4.300 €/m² |
| 2025 | 4.500 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Riegsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 3,87 % |
| 2022 | 4,01 % |
| 2023 | 4,58 % |
| 2024 | 3,63 % |
| 2025 | 4,79 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Riegsee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.204 Einwohner |
| 2016 | 1.200 Einwohner |
| 2017 | 1.205 Einwohner |
| 2018 | 1.197 Einwohner |
| 2019 | 1.193 Einwohner |
| 2020 | 1.205 Einwohner |
| 2021 | 1.234 Einwohner |
| 2022 | 1.283 Einwohner |
| 2023 | 1.287 Einwohner |
| 2024 | 1.287 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Riegsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,74 % |
| 2016 | 0,66 % |
| 2017 | 1,39 % |
| 2018 | 1,15 % |
| 2019 | 1,75 % |
| 2020 | 1,43 % |
| 2021 | 1,54 % |
| 2022 | 1,63 % |
| 2023 | 1,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Riegsee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Riegsee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Riegsee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Riegsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Riegsee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Murnau a.Staffelsee | 15,39 €/m² |
| Seehausen a.Staffelsee | 14,52 €/m² |
| Riegsee | 14,09 €/m² |
| Ohlstadt | 13,50 €/m² |
| Uffing a.Staffelsee | 13,13 €/m² |
| Spatzenhausen | 12,87 €/m² |
| Eglfing | 12,42 €/m² |
| Großweil | 11,78 €/m² |
| Obersöchering | 11,43 €/m² |
| Habach | 10,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Riegsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Riegsee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eglfing | 3,65 % |
| Spatzenhausen | 3,47 % |
| Obersöchering | 3,25 % |
| Ohlstadt | 3,03 % |
| Seehausen a.Staffelsee | 3,01 % |
| Murnau a.Staffelsee | 2,94 % |
| Uffing a.Staffelsee | 2,94 % |
| Habach | 2,75 % |
| Großweil | 2,49 % |
| Riegsee | 2,48 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Murnau a.Staffelsee, M | 3,3 km | 82418 | 15,39 € | 6.279 € | 2,94 % |
| Spatzenhausen | 3,7 km | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Seehausen a.Staffelsee | 3,8 km | 82418 | 14,52 € | 5.789 € | 3,01 % |
| Obersöchering | 4,2 km | 82395 | 11,43 € | 4.214 € | 3,25 % |
| Habach | 4,9 km | 82392 | 10,92 € | 4.766 € | 2,75 % |
| Eglfing | 5,7 km | 82436 | 12,42 € | 4.077 € | 3,65 % |
| Großweil | 5,8 km | 82439 | 11,78 € | 5.672 € | 2,49 % |
| Uffing a.Staffelsee | 6,3 km | 82449 | 13,13 € | 5.354 € | 2,94 % |
| Ohlstadt | 7,1 km | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
Wo liegt Riegsee?
Lage
Riegsee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Riegsee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.812 € |
| Bruttomietrendite | 2,48 % |
| Kaufpreisfaktor | 40,3 |
| Einwohner | 1.287 |
| Einwohner je km² | 63 |
| Fläche (km²) | 20,4 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,6988, 11,2338 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Riegsee
Was kostet eine Wohnung in Riegsee?
Aktuell liegen die Angebotsmieten in Riegsee bei durchschnittlich 14,09 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 6.812 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 10,11 Euro beziehungsweise 3.246 Euro je Quadratmeter. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Riegsee entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 10,83 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,69 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,74 % entspricht. Die Kaufpreise liegen als geschätzte Werte vor und zeigen einen Anstieg von 3.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 4.500 Euro im Jahr 2025 (geschätzt, CAGR 6,48 %).
Wie teuer ist Riegsee im Vergleich zu anderen Orten?
Riegsee liegt mit einem Angebotskaufpreis von 6.812 Euro je Quadratmeter weit über dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 40,29, während er im Kreis bei 35,21 und in Bayern bei 26,10 liegt. Der Perzentilrang von 1,8 im Bundesland bedeutet, dass Riegsee zu den teuersten Orten in Bayern gehört.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Riegsee?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,48 %, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2,92 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Perzentilrang von 1,8 in Bayern zeigt, dass die Rendite in Riegsee zu den niedrigsten im Bundesland gehört. Der Kaufpreisfaktor von 40,29 ist ebenfalls deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Riegsee?
Die Einwohnerzahl ist von 1.204 im Jahr 2015 auf 1.287 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 6,9 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 63 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Riegsee?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 14 %, nachdem sie 2015 noch bei 8 % gelegen hatte. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 197 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Riegsee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Riegsee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Riegsee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Riegsee enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ettal | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Oberau | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |