Obersöchering

Marktüberblick

Obersöchering liegt im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau auf einer Fläche von 24,27 Quadratkilometern. Die Gemeinde hat 1.570 Einwohner bei einer Bevölkerungsdichte von 65 pro Quadratkilometer.

Das Preisniveau von 4.214 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 11,43 Euro pro Quadratmeter Miete übertrifft sowohl den bundesweiten Durchschnitt (2.409 Euro beziehungsweise 8,92 Euro) als auch den bayerischen Mittelwert (3.246 Euro beziehungsweise 10,11 Euro) deutlich. Die Bruttomietrendite von 3,25 Prozent liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Das bedeutet: Die Preise im Verhältnis zur Miete sind in Obersöchering höher als in vielen anderen Teilen Bayerns.

Der Kaufpreisfaktor von 30,73 liegt über dem Kreiswert von 30,11 und dem bayerischen Wert von 26,10. Zusammen mit der niedrigen Rendite beschreibt derselbe Sachverhalt aus einem anderen Blickwinkel: Käufer zahlen in Obersöchering im Verhältnis zur erzielbaren Miete mehr als im regionalen und bayernweiten Durchschnitt.

Mietentwicklung und Preisniveau

Die Mietzeitreihe von Obersöchering zeigt eine auffällige Volatilität, die über das hinausgeht, was man von einem ländlichen Markt erwarten würde. Zwischen 2019 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 8,85 Euro (2020) und 14,29 Euro (2024). Der Wert von 14,29 Euro im Jahr 2024 stellt einen deutlichen Ausreißer nach oben dar, gefolgt von einem Rückgang auf 10,55 Euro im Jahr 2025 und einem erneuten Anstieg auf 12,18 Euro im Jahr 2026.

Der langfristige jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 2,21 Prozent. Dieser moderate Anstiegsmittelwert verdeckt die starken jährlichen Schwankungen, die auf einen dünn besetzten Markt hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Eine Kaufpreiszeitreihe steht nicht zur Verfügung – der aktuelle Wert von 4.214 Euro pro Quadratmeter ist nur für das Jahr 2021 dokumentiert.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht umliegenden Orten im Umkreis bis 6,5 Kilometern fällt auf: Obersöchering weist die niedrigsten Angebotsmieten (11,43 Euro) und die niedrigsten Angebotskaufpreise (4.214 Euro) auf. Alle Nachbarorte liegen darüber – Spatzenhausen mit 12,87 Euro Miete und 4.446 Euro Kaufpreis ist der nächstgelegene Ort, Murnau am Staffelsee mit 15,39 Euro Miete und 6.279 Euro Kaufpreis der teuerste im Vergleich.

Trotz der günstigeren Preise im regionalen Vergleich liegt die Bruttomietrendite von 3,25 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 3,54 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,73 liegt über dem Kreiswert von 30,11 und dem bayerischen Wert von 26,10. Das bedeutet: Die Preise in Obersöchering sind im Verhältnis zur Miete höher als im regionalen und bayernweiten Durchschnitt – auch wenn sie absolut betrachtet unter dem Nachbarniveau liegen.

Der Kreis Weilheim-Schongau liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.330 Euro und einer Miete von 12,04 Euro knapp über dem Niveau von Obersöchering. Der Ort folgt damit dem regionalen Preismuster, liegt aber am unteren Ende des Spektrums.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Obersöchering ist seit 2015 um 2,68 Prozent von 1.529 auf 1.570 gestiegen. Das Wachstum verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Anstieg bis 2022 auf 1.577 Einwohner folgte ein Rückgang auf 1.570, der sich 2023 und 2024 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,86 Prozent, was 19 arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und entspricht dem Muster des wohlhabenden Landkreises Weilheim-Schongau. Die Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat und zeigt keine starke Dynamik. Der Rückgang von 1.577 auf 1.570 zwischen 2022 und 2023 ist gering, aber er bricht den bisherigen Aufwärtstrend ab.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weilheim-Schongau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung ist stark geprägt vom Rang 35 im Teilindex »Wohlstand und soziale Lage« sowie dem Rang 45 im Teilindex »Arbeitsmarkt«. Der Rang 79 im Bereich »Wettbewerb und Innovation« ist solide, aber nicht herausragend.

Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 145 im Teilindex »Demografie« und insbesondere mit Rang 187 im Teilindex »Dynamik«. Die niedrige Dynamik-Platzierung entspricht dem Muster der moderaten Bevölkerungsentwicklung in Obersöchering und deutet auf einen eher konservativen, wenig wachstumsorientierten Strukturwandel im Kreis hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit akademischer Einrichtungen ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch. Das Fehlen von Bodenrichtwerten für Obersöchering erschwert eine detaillierte Grundstücksbeurteilung.