Huglfing

Marktüberblick: Hohes Preisniveau bei niedriger Rendite

Huglfing liegt im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau, etwa 60 Kilometer südlich von München an der Bahnstrecke nach Garmisch-Partenkirchen. Die 24,36 Quadratkilometer große Gemeinde mit rund 2.900 Einwohnern weist ein überdurchschnittliches Preisniveau auf, das sich sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen deutlich vom bayerischen und deutschen Durchschnitt abhebt. Die Angebotsmiete liegt bei 13,76 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.048 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 30,57 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,57-Fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht – ein Wert, der leicht über dem Kreisdurchschnitt (30,1) liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,27 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,54 %) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Das Perzentil von 22 im Landesvergleich zeigt, dass Huglfing zu den 22 % der bayrischen Orte mit den niedrigsten Renditen gehört – ein typisches Merkmal nachgefragter Lagen mit hohen Kaufpreisen.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Huglfing zeigt starke Schwankungen: Von 10,75 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 12,05 Euro (2022), fiel dann auf 10 Euro (2023), erreichte mit 19,9 Euro (2024) einen deutlichen Ausreißer und pendelte sich 2025 bei 12,9 Euro und 2026 bei 14,49 Euro ein. Der CAGR von 3,8 % über die Reihe hinweg wird durch diese Volatilität geprägt.

Der Kaufpreis verläuft deutlich stabiler: Von 4.391 Euro je Quadratmeter (2018) entwickelte er sich bis 2026 auf 4.437 Euro – ein Anstieg von gerade einmal 0,13 % CAGR. Der Peak lag 2025 bei 6.083 Euro, bevor er 2026 wieder auf 4.437 Euro fiel. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt für Kaufpreise in Huglfing von starken einjährigen Schwankungen geprägt ist, während das langfristige Niveau relativ stabil bleibt.

Der Zusammenhang zwischen beiden Entwicklungen ist bemerkenswert: Während die Mieten deutlich stärker gestiegen sind als die Kaufpreise (3,8 % vs. 0,13 % CAGR), ist die Rendite dennoch niedrig. Das liegt daran, dass die Kaufpreise auf einem absolut hohen Niveau liegen, das die Mietsteigerungen überkompensiert.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Solides Wachstum, starker Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Huglfings wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,9 % von 2.725 auf 2.914 Einwohner. Dieses Wachstum verlief kontinuierlich bis 2020 (2.933 Einwohner), ging dann leicht zurück und stabilisierte sich 2023/2024 bei 2.914. Die Bevölkerungsdichte beträgt 120 Einwohner je Quadratkilometer – für eine oberbayerische Gemeinde ein moderater Wert.

Die Arbeitslosenquote schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 2,7 % (2019) und 4,1 % (2022–2023). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Arbeitsmarkt des Landkreises Weilheim-Schongau mit dem Rang 45 von rund 400 deutschen Kreisen als sehr stark. Diese Arbeitsmarktposition unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde.

Ein wichtiger struktureller Faktor ist der Sitz des Waffenherstellers Oberland Arms KG in Huglfing, der als lokaler Arbeitgeber wirkt. Die Gemeinde ist zudem an die Bahnstrecke München–Garmisch-Partenkirchen angebunden und wird von der Bundesstraße 472 durchquert, was die Erreichbarkeit für Pendler nach München und in die Region verbessert.

Regionale Einordnung: Höchste Miete, attraktive Lage

Huglfing profitiert von der Lage im Landkreis Weilheim-Schongau, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders stark ist der Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 38) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 45). Schwächer positioniert ist der Kreis beim Dynamik-Index (Rang 187), was auf ein geringeres Wachstumspotenzial hindeutet.

Im regionalen Vergleich weist Huglfing die höchste Angebotsmiete aller Nachbarorte auf (13,76 €/m² gegenüber 11,43–13,13 €/m²). Der Kaufpreis liegt mit 5.048 €/m² im oberen Mittelfeld – niedriger als in Eberfing (5.438 €/m²) und Uffing (5.354 €/m²), aber deutlich höher als in Eglfing (4.077 €/m²) oder Obersöchering (4.214 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,27 % liegt damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden (2,76–3,65 %).

Die Kombination aus hoher Miete, moderatem Kaufpreis und mittlerer Rendite spricht dafür, dass Huglfing als Mietstandort stärker nachgefragt wird als als Kaufmarkt. Die Auszeichnung als "schönstes Dorf Europas" 2025 durch Entente Florale unterstreicht die attraktive Lage im Pfaffenwinkel zwischen eiszeitlichen Moränenhügeln.