Schwaigen

Lage und Grunddaten

Schwaigen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 642 Einwohnern auf einer Fläche von 23,57 km². Der Hauptort der Gemeinde ist Grafenaschau; ein eigenständiger Ort namens Schwaigen existiert nicht. Die Gemeinde gehört zur Tourismusregion Das Blaue Land und liegt am Rand der Ammergauer Alpen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 27 Einwohner je Quadratkilometer, was die Gemeinde zu einer der dünnst besiedelten im Landkreis macht.

Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 10,63 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 4.613 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 36,15 gibt an, wie viele Jahresentgelte der Kaufpreis entspricht.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Schwaigen zeigt starke Schwankungen: Zwischen 2021 mit 7,22 Euro je Quadratmeter und 2022 mit 12,50 Euro je Quadratmeter bewegten sich die Angebotswerte innerhalb eines Jahres um mehr als 70 Prozent. Der aktuelle Wert von 11,43 Euro je Quadratmeter (2025) liegt deutlich über dem Niveau von 2021, aber unter dem Spitzenwert von 2022. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 3,47 Prozent.

Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Kaufpreise nahezu stabil: Von 4.617,66 Euro je Quadratmeter (2022) auf 4.611,11 Euro je Quadratmeter (2026) ergibt sich eine Veränderung von minus 0,035 Prozent. Der Markt für Eigentumswohnungen oder Häuser in Schwaigen ist damit seit mindestens vier Jahren praktisch unverändert.

Die Kombination aus stabilen Kaufpreisen und schwankenden, aber im Trend steigenden Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,77 Prozent. Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich als Mieteinnahmen erzielt werden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Schwaigen ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 10,63 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 12,99 Euro und auch unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,9 Kilometern. Die nächstgelegenen Nachbarorte wie Bad Kohlgrub (5,4 km) und Oberammergau (6,8 km) weisen Mieten von 12,26 bzw. 12,47 Euro je Quadratmeter aus. Murnau am Staffelsee erreicht mit 15,39 Euro je Quadratmeter den höchsten Wert im Vergleich.

Der Kaufpreis von 4.613 Euro je Quadratmeter liegt zwar unter dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro, aber deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Der Kreis Garmisch-Partenkirchen ist insgesamt ein teurer Immobilienmarkt.

Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent ist die zweitniedrigste aller Nachbarorte – nur Saulgrub liegt mit 2,03 Prozent darunter. Das Perzentil von 6,1 im Bundesland bedeutet: Auf 100 bayerische Orte mit verfügbaren Daten liegen 94 über Schwaigen in der Rendite. Ursache ist die Diskrepanz zwischen den relativ hohen Kaufpreisen und den vergleichsweise niedrigen Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 36,15 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 35,21 und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung der Gemeinde Schwaigen ist seit 2015 um 8,26 Prozent von 593 auf 642 Einwohner gewachsen. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit nur 23,57 km² Fläche und 27 Einwohnern je Quadratkilometer. Ein signifikanter Einbruch erfolgte 2019, als die Einwohnerzahl auf 593 sank – verursacht durch die Schließung des Pflegeheims Lindenhof, wie die Gemeinde dokumentiert. Seitdem hat sich die Bevölkerung wieder erholt und das Niveau von 2018 übertroffen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,11 Prozent, was nur vier Arbeitslosen entspricht. Zum Vergleich: 2022 betrug sie noch 2,77 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen den Rang 61 von rund 400 deutschen Kreisen im Teilindex Wohlstand und soziale Lage zuordnet. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Rang 174, im Dynamik-Index auf Rang 251.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Tourismusregion Das Blaue Land und liegt an der Ammergaubahn; der nächstgelegene Haltepunkt befindet sich etwa 2,5 Kilometer entfernt im Murnauer Gemeindeteil Westried. Durch die Gemeinde verlaufen der Maximiliansweg (Europäischer Fernwanderweg E4) und der Bodensee-Königssee-Radweg. Seit 2018 besteht in Grafenaschau ein Dorfladen.