Saulgrub

Marktüberblick

Saulgrub ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Naturpark Ammergauer Alpen. Mit 1.689 Einwohnern auf 35,48 km² (ca. 48 Einwohner je km²) handelt es sich um eine dünn besiedelte Gemeinde. Die Gemeinde ist schuldenfrei und verfügt über einen Haltepunkt an der Ammergaubahn sowie eine seit 2016 den Ort umgehende Bundesstraße 23.

Der Immobilienmarkt ist durch eine ungewöhnliche Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedrigen Mietrenditen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,98 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.500 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor 49,32. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen für Saulgrub außergewöhnlich hohe jährliche Schwankungen, die weit über das hinausgehen, was von typischen Wohnimmobilienmärkten bekannt ist.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,06 Euro (2018) und 12,17 Euro (2026). Innerhalb von drei Jahren fiel sie von 10,45 Euro (2021) auf 8,68 Euro (2023), stieg dann auf 11,90 Euro (2024) und fiel erneut auf 8,81 Euro (2025), bevor sie 2026 mit 12,17 Euro den höchsten Wert der Reihe erreichte. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) liegt bei 5,29 Prozent.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen beim Kaufpreis. Er stieg von 2.691 Euro (2019) auf 9.571 Euro (2021), fiel dann auf 5.831 Euro (2022), stieg wieder auf 9.767 Euro (2024) und fiel erneut auf 5.490 Euro (2025). Der CAGR beträgt 18,27 Prozent.

Diese extremen jährlichen Ausschläge entsprechen dem Muster eines stark touristisch geprägten Marktes. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die hohen Schwankungen machen langfristige Trendaussagen schwierig – sie zeigen einen Markt mit hoher Volatilität, der durch Angebotsschwankungen im Inseratemarkt verstärkt wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Saulgrub bei den Mietrenditen am schlechtesten ab. Mit 2,03 Prozent liegt die Bruttomietrendite unter allen acht Nachbarorten (Schwaigen: 2,77 %, Unterammergau: 2,88 %, Oberammergau: 2,96 %, Bad Bayersoien: 3,22 %, Rottenbuch: 3,23 %, Böbing: 3,53 %, Bad Kohlgrub: 3,73 %, Wildsteig: 3,84 %). Im Bundesland Bayern liegt Saulgrub im Rendite-Perzentil von 0,39 – das bedeutet, dass weniger als 0,4 Prozent der bayernweiten Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Ursächlich ist der Kaufpreis, der mit 6.500 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro und dem Bayern-Durchschnitt von 3.246 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 49,32 ist damit fast doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt (26,10) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt (35,21). Die Angebotsmiete von 10,98 Euro liegt zwar knapp über dem Bayern-Durchschnitt (10,11 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt (12,99 Euro).

Das Muster ist eindeutig: Saulgrub hat die höchsten Kaufpreise aller Nachbarorte bei gleichzeitig niedrigeren Mieten als viele Nachbarn. Dies führt zu einer strukturell niedrigen Rendite, die keine der umliegenden Gemeinden aufweist.

Standortfaktoren und Demografie

Saulgrub gehört zur Tourismusregion Ammergauer Alpen. Im Jahr 2018 wurden über 40.000 Übernachtungen und mehr als 9.000 Ankünfte registriert (Wikipedia, abgerufen 2026). Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.640 auf 1.689 Einwohner (+2,99 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,02 Prozent und damit deutlich über dem Niveau von 2019 (1,12 %). Die Gemeinde unterhält eine Volksschule mit 60 Schülern und 50 Kindergartenplätze.

Auf Ebene des Landkreises Garmisch-Partenkirchen belegt der Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 61), während die Dynamik (Rang 251) und der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 226) schwächer abschneiden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die hohen Kaufpreise und die niedrige Rendite entsprechen dem Muster von Immobilienmärkten in touristisch geprägten Regionen der Ammergauer Alpen. Die extreme Volatilität der Zeitreihen unterstreicht die Abhängigkeit von einem Markt, der durch saisonale und touristische Faktoren geprägt ist.