Rottenbuch

Marktüberblick: Preise im regionalen Vergleich

Rottenbuch liegt im Landkreis Weilheim-Schongau in der südlichen Oberbayerischen Alpenvorland-Region. Die Gemeinde mit 1.817 Einwohnern (2024) und einer Fläche von 31,48 km² weist eine Bevölkerungsdichte von 58 Einwohnern pro Quadratkilometer auf und gehört damit zu den kleineren Gemeinden der Region.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 11,03 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 12,04 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.105 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und nähert sich dem Kreiswert von 4.330 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter dem Kreiswert von 3,54 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31 übersteigt sowohl den bayerischen Wert von 26,1 als auch den Kreiswert von 30,1. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Preise in Rottenbuch liegen über dem bayerischen Durchschnitt, die Renditen sind entsprechend niedriger.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Rottenbuch mit seiner Miete im Mittelfeld. Böbing (10,76 Euro) und Wildsteig (10,98 Euro) liegen darunter, Peiting (11,89 Euro), Hohenpeißenberg (11,83 Euro) und Steingaden (12,08 Euro) darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Rottenbuch mit 4.105 Euro über Böbing (3.658 Euro) und Wildsteig (3.429 Euro), aber unter Saulgrub (6.500 Euro), das als Ausreißer nach oben auffällt. Die Rendite von 3,23 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden – nur Bad Bayersoien (3,22 Prozent) und Saulgrub (2,03 Prozent) liegen darunter.

Preisentwicklung: Volatile Märkte in kleiner Gemeinde

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine deutliche Volatilität, die über einer einfachen Trendaussage hinausgeht.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 8,80 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 11,45 Euro (2024) – ein Anstieg von rund 30 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR von 3,95 Prozent beschreibt diesen Durchschnitt. Allerdings zeigt die Reihe starke Schwankungen: 2019 fiel die Miete vorübergehend auf 8,49 Euro, 2025 brach sie auf 9,00 Euro ein, bevor sie 2026 wieder auf 12,00 Euro stieg.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität bei den Kaufpreisen. Von 3.382 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg der Wert auf 4.077 Euro (2023), fiel dann 2024 auf 2.125 Euro – ein Rückgang von rund 48 Prozent in einem Jahr – und stieg 2025 auf 4.543 Euro und 2026 auf 6.971 Euro. Der CAGR von 10,88 Prozent beschreibt diesen Durchschnitt, verdeckt aber die extremen Schwankungen.

Diese Volatilität ist für eine kleine Gemeinde mit nur 1.817 Einwohnern typisch: Bei wenigen Transaktionen können einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Transaktionen basieren – die Streuung ist also real und kein Schätzfehler.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerungsentwicklung von Rottenbuch ist relativ stabil. Von 1.781 Einwohnern (2015) auf 1.817 (2024) entspricht dies einem Wachstum von 2,0 Prozent über den Zeitraum. Die Entwicklung verläuft jedoch nicht linear: 2018 wurden 1.825 Einwohner gezählt, 2019 fiel die Zahl auf 1.797, 2022 stieg sie auf 1.842, bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 1.817 sank.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen gegenteiligen Trend: Von 0,9 Prozent (2015) stieg sie auf 2,0 Prozent (2023). Die Arbeitsmarktlage hat sich also leicht verschlechtert, bleibt aber im niedrigen Bereich.

Stabile Bevölkerung bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit geht in Rottenbuch einher mit einem Markt, der durch volatile Preise gekennzeichnet ist. Ob ein Zusammenhang besteht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik

Der Landkreis Weilheim-Schongau erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der deutschen Kreisvergleiche. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 38 ab, gefolgt vom Teilindex "Arbeitsmarkt" mit Rang 45. Der Teilindex "Dynamik" lag mit Rang 187 deutlich schwächer, was auf eine geringere wirtschaftliche Dynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet.

Rottenbuch selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht.

Die Kombination aus gutem Wohlstandsindex, aber schwacher Dynamik beschreibt ein Muster, das für viele Gemeinden im Alpenvorland typisch ist: Eine stabile, wohlhabende Bevölkerung mit begrenztem Wachstumspotenzial. Dies entspricht dem Muster der Immobilienpreise, die über dem bayerischen Durchschnitt liegen, aber nicht die extremen Werte von Ballungsräumen wie München erreichen.