Osterzell

Der Ort: Die kleinste Gemeinde im Ostallgäu

Osterzell ist mit 10,8 km² die kleinste Gemeinde im Landkreis Ostallgäu und zählt 737 Einwohner. Die Gemeinde liegt auf 719 bis 840 m ü. NHN am Nordostrand der Allgäuer Landschaft im Tal des Hühnerbachs und gliedert sich in fünf Gemeindeteile: Oberzell, Ödwang, Osterzell (Pfarrdorf), Stocken und Salabeuren. Mit 68 Einwohnern je km² ist die Siedlungsdichte gering, was für eine ländliche Gemeinde in dieser Region typisch ist.

Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Westendorf und gehört zum schwäbischen Regierungsbezirk. Historisch war Osterzell die „östliche Zelle“ des Klosters Kempten, später Sitz der Herrschaft Kaltental und ab 1699 im Besitz des Klosters Rottenbuch, bevor sie 1803 an Bayern fiel. Die Gemeinde entstand 1818.

Immobilienmarkt: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Osterzell zeigt ein deutliches Preisgefälle zu den Vergleichsräumen. Die Angebotsmiete beträgt 8,43 €/m² und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,44 €/m² sowie dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.045 €/m² liegt ebenfalls weit unter dem Kreiswert von 3.715 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m².

Diese niedrigen Preise schlagen sich in einer hohen Bruttomietrendite von 4,95 % nieder, die über dem Kreiswert von 3,48 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Osterzell erreicht damit das 82. Perzentil im Bundesland – ein Hinweis darauf, dass die Rendite hier deutlich über dem Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,21 ist ebenfalls niedrig im Vergleich zu 29,69 im Kreis und 26,10 in Bayern.

Die Zeitreihe zeigt eine interessante Dynamik: Die Miete stieg von 7,32 €/m² (2020) auf 10,31 €/m² (2026), der Kaufpreis fiel von 2.712 €/m² (2021) auf 1.786 €/m² (2023) und erholte sich auf 1.996 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,43 €/m² liegt zwischen dem Zeitreihenwert von 2024 (7,20 €/m²) und dem von 2026 (10,31 €/m²). Die Entwicklung – steigende Mieten bei gleichzeitig gesunkenen und dann leicht erholten Kaufpreisen – treibt die Rendite nach oben und unterscheidet Osterzell von vielen anderen bayerischen Gemeinden, in denen Kaufpreise und Mieten parallel steigen.

Regionale Einordnung: Günstiger Standort im Ostallgäu

Im regionalen Vergleich hebt sich Osterzell deutlich von den Nachbargemeinden ab. Die Angebotsmiete von 8,43 €/m² liegt unter allen acht Nachbarorten – der nächstgelegene Ort, Stöttwang (2,5 km), verlangt 9,74 €/m². Kaltental (3,6 km) liegt mit 4.198 €/m² Kaufpreis sogar noch über dem Kreisdurchschnitt und erzielt eine Rendite von nur 2,54 %. Ingenried (7,6 km) weist mit 6.571 €/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarschaft auf, bei einer Rendite von nur 1,57 %.

Osterzell folgt damit keinem Preistrend der Region, sondern positioniert sich als günstiger Standort. Die Bruttomietrendite von 4,95 % liegt damit nicht nur im Landesvergleich hoch, sondern auch deutlich über allen Nachbarorten, deren Renditen zwischen 1,57 % und 3,81 % liegen.

Auf Kreisebene liegt Osterzell unter dem Durchschnitt von 45 Orten im Ostallgäu bei Miete, Kaufpreis und Kaufpreisfaktor, übertrifft ihn aber bei der Rendite. Das Muster ist konsistent: Osterzell ist der günstigste Ort im Vergleich, was die hohe Rendite erklärt.

Wirtschaft und Demografie: Wachsende Gemeinde mit Pendlerstruktur

Die Bevölkerung Osterzells wuchs von 682 Einwohnern (2015) auf 745 (2022), was einem Anstieg von rund 9,3 % in sieben Jahren entspricht. Seit 2022 ist die Zahl leicht rückläufig (737 Einwohner 2024), was aber einem stabilen Niveau entspricht. Im historischen Vergleich wuchs die Gemeinde von 615 Einwohnern (1987) auf über 700, was einem Anstieg von rund 14 % seit 1987 entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,44 % mit sieben Arbeitslosen – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Am Wohnort waren 2021 nachweislich 309 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Arbeitsort nur 83. Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen aus Osterzell zur Arbeit pendelt, was die Gemeinde als Schlafgemeinde ausweist.

Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt: 24 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 679 ha, davon 627 ha Dauergrünfläche. Im verarbeitenden Gewerbe gibt es nur einen Betrieb, im Bauhauptgewerbe vier. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2013 netto 34 T€ von insgesamt 356 T€ Gemeindesteuereinnahmen, was auf eine geringe gewerbliche Basis hinweist.

Der Landkreis Ostallgäu erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er im Teilindex Wohlstand (Rang 16), während der Dynamik-Index mit Rang 96 und der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 108 schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Fazit: Günstiger Markt mit überdurchschnittlicher Rendite

Osterzell bietet Immobilien zu Preisen, die deutlich unter dem bayerischen und Kreisdurchschnitt liegen. Bei gleichzeitig steigenden Mieten ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,95 %, die im Landesvergleich im oberen Bereich liegt und alle Nachbarorte übertrifft. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren gesunken und haben sich seither leicht erholt, was die Rendite weiter unterstützt.

Die Gemeinde wächst seit Jahren, die Arbeitslosigkeit ist mit 1,44 % gering, die wirtschaftliche Struktur ist jedoch landwirtschaftlich geprägt mit einer starken Pendlerquote. Der Landkreis Ostallgäu gehört zu den wohlhabendsten Kreisen Deutschlands (Rang 16 im Wohlstandsindex), was die langfristige Attraktivität der Region stützt. Für Investoren bietet Osterzell damit die Möglichkeit, in einen günstigen Markt mit überdurchschnittlicher Rendite einzusteigen.