Irsee, M

Marktüberblick

Irsee liegt im Landkreis Ostallgäu in der Region Allgäu, etwa 4,5 km nordwestlich von Kaufbeuren. Der Markt umfasst 17,44 km² und hatte 2024 rund 1.573 Einwohner. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Pforzen und verfügt über sechs Gemeindeteile. Historisch geprägt durch das ehemalige Benediktinerkloster, das heute als Tagungs- und Bildungszentrum des Bezirks Schwaben (Schwabenakademie Irsee) dient, ist die wirtschaftliche Struktur landwirtschaftlich und kleinstrukturiert geprägt: 2021 bestanden 26 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.179 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, und am Arbeitsort waren 573 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon 39 im produzierenden Gewerbe.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.904 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 3.715 Euro und auch unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 10,78 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (10,44 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Diese Kombination aus vergleichsweise niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,45 Prozent, die sowohl den Kreiswert von 3,48 Prozent als auch den bayerischen Mittelwert von 4,13 Prozent übertrifft.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen: Von 7,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Wert auf 13,28 Euro im Jahr 2024, um 2025 wieder auf 7,42 Euro zu fallen. Der aktuelle Wert von 10,71 Euro (2026) liegt damit in der Mitte des beobachteten Spektrums. Der CAGR von 3,01 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität. Die Kaufpreiszeitreihe ist lückenhafter, aber ebenfalls volatil: Nach 4.318 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 2.068 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Anstieg auf 3.230 Euro im Jahr 2024 und einem weiteren Rückgang auf 2.687 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von -2,37 Prozent zeigt einen leichten langfristigen Abwärtstrend. Die Kaufpreisentwicklung ist damit nicht mit der Mietentwicklung synchron — während die Mieten zyklisch schwanken, sinkt der Kaufpreis leicht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 km Entfernung weist Irsee den niedrigsten Angebotskaufpreis (2.904 Euro/m²) und den niedrigsten Kaufpreisfaktor (22,46) auf. Der nächstgelegene Nachbarort Pforzen (3,9 km) liegt mit 3.561 Euro/m² bereits 23 Prozent darüber, Rieden (7,5 km) mit 4.557 Euro/m² sogar 57 Prozent höher. Die Angebotsmiete von 10,78 Euro/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn — höher als in Eggenthal (8,58) und Friesenried (8,47), aber niedriger als in Kaufbeuren (11,41), Mauerstetten (11,48) und Rieden (12,57). Der Kaufpreisfaktor von 22,46 ist der niedrigste aller Nachbarorte; der nächsthöhere Wert liegt bei Kaufbeuren mit 24,78. In der Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt Irsee ebenfalls an der Spitze der Nachbarn, gefolgt von Kaufbeuren mit 4,04 Prozent. Irsee ist damit der günstigste Ort im unmittelbaren Umland bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Mietrendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Irsees wuchs von 1.481 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.573 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 90 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,5 Prozent, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet. Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 16 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage — ein Wert, der die überregionale Bedeutung des Landkreises Ostallgäu in dieser Hinsicht unterstreicht. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 91, im Bereich Dynamik auf Rang 96. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 108) sowie Demografie (Rang 83) liegen im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2013 netto 256.000 Euro bei Gesamteinnahmen von 1,137 Millionen Euro, was auf eine begrenzte gewerbliche Struktur schließen lässt.