Pforzen
Pforzen (PLZ 87666) liegt im Kreis Ostallgäu in Bayern. Der Ort zählt 2.420 Einwohner auf 23,7 km², das entspricht 102 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,38 € pro m², der Kaufpreis bei 3.561 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,50 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,6 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Pforzen über dem Renditeniveau von 34 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 9,17 € auf 11,36 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 20,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ostallgäu Rang 52 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 96, Stärkerang 60). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rieden, Irsee und Germaringen an.
Immobilienpreise in Pforzen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Pforzen
Pforzen im Landkreis Ostallgäu zeigt einen bayernüblich teuren Immobilienmarkt mit extremer Kaufpreisvolatilität. Die Gemeinde profitiert von Bevölkerungswachstum und der überdurchschnittlichen Wohlstandslage des Landkreises, weist aber eine niedrige Mietrendite und eine schwache Dynamik im Zukunftsatlas auf.
Der Ort: Gemeinde am Rand des Allgäus
Pforzen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit 2.420 Einwohnern auf einer Fläche von 23,69 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 102 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Hauptort ist Sitz der Gemeindeverwaltung und der Verwaltungsgemeinschaft Pforzen, der sechs Gemeinden im Umland angehören. Die Gemeinde erstreckt sich beidseits der Wertach und umfasst fünf Gemeindeteile: Pforzen, Hammerschmiede, Ingenried, Irpisdorf und Leinau. Im Ortsteil Hammerschmiede wird seit 2011 eine bedeutende paläontologische Fundstätte erforscht, an der unter anderem der elf bis zwölf Millionen Jahre alte Menschenaffe Danuvius guggenmosi entdeckt wurde. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt vom produzierenden Gewerbe (156 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, Stand 2010), dem Handel und Verkehr (51 Beschäftigte) sowie der Landwirtschaft (40 Betriebe mit 1.299 ha Nutzfläche). Insgesamt lebten 2010 781 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Pforzen.
Marktüberblick: Preise und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Pforzen liegt bei 3.561 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,38 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Pforzen bei beiden Kennzahlen über dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Im Kreis Ostallgäu bewegt sich Pforzen leicht unter dem Mittelwert: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 3.715 €/m² Kaufpreis und 10,44 €/m² Miete. Die Bruttomietrendite beträgt 3,5 %, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 28,6 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,1. Im Perzentilrang der Mietrendite innerhalb Bayerns belegt Pforzen den 33,7. Perzentil – von 100 vergleichbaren Orten in Bayern liegen also etwa 66 mit einer höheren Rendite. Das bedeutet: Die Mieten fallen im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Pforzen niedriger aus als in den meisten anderen bayerischen Orten.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen
Die Kaufpreisentwicklung in Pforzen zeigt eine extreme Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Von 1.170 €/m² im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis bis 2022 auf fast 5.861 €/m² – ein Anstieg um das Fünffache in vier Jahren. Im Jahr 2024 korrigierte der Preis auf 3.163 €/m² zurück, erholte sich 2025 auf 4.365 €/m² und liegt 2026 bei 5.049 €/m². Die Miete entwickelte sich deutlich ruhiger: Nach einem Tief von 6,95 €/m² im Jahr 2022 liegt sie 2026 bei 11,36 €/m². Der CAGR für Mieten beträgt 3,1 %, für Kaufpreise 20,1 % – dieser hohe Wert wird maßgeblich vom extremen Anstieg 2018 bis 2022 getrieben. Die Volatilität der Kaufpreise ist ungewöhnlich und kann auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 3.561 €/m² (aktuell) und 5.049 €/m² (2026 in der Zeitreihe) weichen voneinander ab, was darauf hindeutet, dass die Zeitreihendaten und die aktuellen Marktwerte unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden zugrunde liegen.
Regionale Einordnung: Wachstum und Nachbarn
Pforzen hat zwischen 2015 und 2024 rund 9,2 % an Bevölkerung zugelegt (von 2.216 auf 2.420 Einwohner). Dieses Wachstum ist signifikant für eine Gemeinde dieser Größe und geht einher mit der überdurchschnittlichen Wohlstandslage des Landkreises Ostallgäu, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 16 von 400 deutschen Kreisen im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage erreichte. Der Gesamt-Rang des Kreises liegt bei 52, was eine überdurchschnittliche Positionierung bedeutet. Allerdings liegt der Dynamik-Index mit Rang 96 deutlich niedriger, was auf begrenzte Wachstumsdynamik im Kreis hindeutet. Die Arbeitslosenquote stieg von einem Tief von 1,33 % im Jahr 2019 auf 2,46 % im Jahr 2023, bleibt aber im historischen Vergleich moderat. Im regionalen Vergleich liegen die Nachbargemeinden sehr unterschiedlich: Rieden weist mit 12,57 €/m² die höchste Miete und 4.557 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, während Eggenthal mit 8,58 €/m² und 3.066 €/m² die niedrigsten Werte verzeichnet. Bei der Miete liegt Pforzen mit 10,38 €/m² im unteren Bereich der Nachbarn – nur Germaringen, Westendorf, Irsee, Kaufbeuren, Mauerstetten und Rieden liegen darüber. Beim Kaufpreis liegt Pforzen mit 3.561 €/m² im mittleren Bereich der Nachbarn. Die Rendite von 3,5 % liegt unter der von Irsee (4,45 %) und Kaufbeuren (4,04 %), aber über der von Baisweil (3,02 %).
Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik
Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 16 an erster Stelle, während der Dynamik-Index mit Rang 96 am schwächsten abschneidet. Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei Rang 91, der Wettbewerb und Innovation-Index bei Rang 108. Pforzen selbst verfügt über keine Hochschule, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum strukturell gering hält. Die Gemeinde unterhält eine Volksschule mit 160 Schülern und einen Kindergarten mit 107 Plätzen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Pforzen vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Pforzen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Pforzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 9,17 €/m² |
| 2021 | 7,63 €/m² |
| 2022 | 6,95 €/m² |
| 2023 | 8,00 €/m² |
| 2024 | 9,25 €/m² |
| 2025 | 11,95 €/m² |
| 2026 | 11,36 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Pforzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.170 €/m² |
| 2019 | 2.124 €/m² |
| 2021 | 2.800 €/m² |
| 2022 | 5.861 €/m² |
| 2023 | 5.560 €/m² |
| 2024 | 3.163 €/m² |
| 2025 | 4.365 €/m² |
| 2026 | 5.049 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Pforzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 5,18 % |
| 2021 | 3,27 % |
| 2022 | 1,42 % |
| 2023 | 1,73 % |
| 2024 | 3,51 % |
| 2025 | 3,29 % |
| 2026 | 2,70 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Pforzen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.216 Einwohner |
| 2016 | 2.232 Einwohner |
| 2017 | 2.288 Einwohner |
| 2018 | 2.321 Einwohner |
| 2019 | 2.321 Einwohner |
| 2020 | 2.347 Einwohner |
| 2021 | 2.364 Einwohner |
| 2022 | 2.413 Einwohner |
| 2023 | 2.420 Einwohner |
| 2024 | 2.420 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Pforzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,73 % |
| 2016 | 1,63 % |
| 2017 | 1,53 % |
| 2018 | 1,49 % |
| 2019 | 1,33 % |
| 2020 | 1,80 % |
| 2021 | 1,92 % |
| 2022 | 1,57 % |
| 2023 | 2,46 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 52,00 Rang |
| Dynamik | 96,00 Rang |
| Stärke | 60,00 Rang |
| Demografie | 83,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 91,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 108 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 16,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Pforzen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Pforzen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Pforzen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Pforzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Pforzen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Rieden | 12,57 €/m² |
| Bad Wörishofen | 12,36 €/m² |
| Mauerstetten | 11,48 €/m² |
| Kaufbeuren | 11,41 €/m² |
| Irsee | 10,78 €/m² |
| Westendorf | 10,64 €/m² |
| Germaringen | 10,52 €/m² |
| Pforzen | 10,38 €/m² |
| Baisweil | 9,13 €/m² |
| Eggenthal | 8,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Pforzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Pforzen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Irsee | 4,45 % |
| Kaufbeuren | 4,04 % |
| Westendorf | 3,81 % |
| Mauerstetten | 3,71 % |
| Bad Wörishofen | 3,67 % |
| Germaringen | 3,53 % |
| Pforzen | 3,50 % |
| Eggenthal | 3,36 % |
| Rieden | 3,31 % |
| Baisweil | 3,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rieden | 3,7 km | 87668 | 12,57 € | 4.557 € | 3,31 % |
| Irsee, M | 3,9 km | 87660 | 10,78 € | 2.904 € | 4,45 % |
| Germaringen | 4,2 km | 87656 | 10,52 € | 3.576 € | 3,53 % |
| Baisweil | 5,5 km | 87650 | 9,13 € | 3.628 € | 3,02 % |
| Kaufbeuren | 5,6 km | 87600 | 11,41 € | 3.393 € | 4,04 % |
| Mauerstetten | 6,0 km | 87665 | 11,48 € | 3.711 € | 3,71 % |
| Westendorf | 7,5 km | 87679 | 10,64 € | 3.348 € | 3,81 % |
| Eggenthal | 7,7 km | 87653 | 8,58 € | 3.066 € | 3,36 % |
| Bad Wörishofen, St | 8,3 km | 86825 | 12,36 € | 4.045 € | 3,67 % |
Wo liegt Pforzen?
Lage
Pforzen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Pforzen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,38 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.561 € |
| Bruttomietrendite | 3,50 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,6 |
| Einwohner | 2.420 |
| Einwohner je km² | 102 |
| Fläche (km²) | 23,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #52 |
| Prognos Dynamikrang | #96 |
| Prognos Stärkerang | #60 |
| Koordinaten | 47,9298, 10,6129 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Pforzen
Was kostet eine Wohnung in Pforzen?
Aktuell liegen die Angebotskaufpreise in Pforzen bei durchschnittlich 3.561 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmieten bei 10,38 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Pforzen knapp unter dem Durchschnitt des Kreises Ostallgäu (3.715 Euro/m²), deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²) und weit über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Pforzen entwickelt?
Die Kaufpreise in Pforzen sind in der verfügbaren Zeitreihe von 2018 bis 2026 stark gestiegen: von 1.170 Euro/m² (2018) auf 5.049 Euro/m² (2026). Die Entwicklung war dabei nicht linear – nach einem starken Anstieg bis 2022 (5.861 Euro/m²) folgte ein Rückgang auf 3.163 Euro/m² (2024), bevor die Werte wieder stiegen. Die Mieten legten von 9,17 Euro/m² (2019) auf 11,36 Euro/m² (2026) zu. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Pforzen?
Die Bruttomietrendite in Pforzen beträgt 3,5 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,6. Im Vergleich dazu weist der Kreis Ostallgäu eine Rendite von 3,48 % auf, Bayern im Durchschnitt 4,13 % und Deutschland 5,10 %. Der Perzentilrang von 33,7 im Bundesland bedeutet, dass rund 66 % der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Ein niedrigerer Renditewert entspricht einem höheren Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Pforzen?
Die Bevölkerung in Pforzen ist von 2.216 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.420 im Jahr 2024 gestiegen, das entspricht einem Anstieg von rund 9,2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 102 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv, wobei der Zuwachs in den letzten Jahren (2023 bis 2024) stagnierte.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Pforzen?
Die Arbeitslosenquote in Pforzen liegt aktuell bei 36 % (Stand 2023). In der Zeitreihe zeigt sich ein deutlicher Anstieg von 19 % (2019) auf 36 % (2023). Vor der Zunahme lag die Quote zwischen 2015 und 2019 zwischen 19 % und 24 %.
Wie schneidet Pforzen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Ostallgäu, zu dem Pforzen gehört, den Gesamtrang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 16 ab. Im Bereich "Dynamik" liegt er mit Rang 96 und bei "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 108 weiter zurück. Pforzen selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Pforzen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Pforzen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Pforzen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ostallgäu
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rettenbach a.Auerberg | 87675 | 8,88 € | 2.048 € | 5,20 % |
| Osterzell | 87662 | 8,43 € | 2.045 € | 4,95 % |
| Irsee, M | 87660 | 10,78 € | 2.904 € | 4,45 % |
| Görisried | 87657 | 10,56 € | 2.877 € | 4,40 % |
| Ronsberg, M | 87671 | 9,20 € | 2.608 € | 4,24 % |
| Kraftisried | 87647 | 9,89 € | 2.834 € | 4,19 % |
| Obergünzburg, M | 87634 | 10,27 € | 2.968 € | 4,15 % |
| Unterthingau, M | 87647 | 9,50 € | 2.760 € | 4,13 % |