Rieden

Der Ort

Rieden (PLZ 87668) ist eine 8,41 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Ostallgäu, etwa sieben Kilometer nördlich von Kaufbeuren gelegen. Die Gemeinde umfasst zwei Gemeindeteile – Rieden und Zellerberg – und hat 1.385 Einwohner (2024). Zellerberg entwickelte sich nach dem Zweiten Weltkrieg überwiegend durch Heimatvertriebene am Bahnhof Pforzen an der Bahnstrecke Buchloe–Lindau. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Pforzen. Seit 2018 kehrt sich der langjährige Bevölkerungsrückgang um, der zwischen 1988 und 2018 zu einem Verlust von 184 Einwohnern (12,7 %) geführt hatte – Rieden war damit die einzige Gemeinde im Landkreis Ostallgäu mit durchgängigem Einwohnerschwund in diesem Zeitraum.

Markt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.557 € je m², die Angebotsmiete bei 12,57 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,22, die Bruttomietrendite 3,31 %. Diese Werte sind allesamt Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die historische Entwicklung zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte im Beobachtungszeitraum von 5,78 €/m² (2024) bis 14,32 €/m² (2026). Der Angebotskaufpreis fiel von 3.882 €/m² (2018) auf ein Tief von 2.231 €/m² (2022), stieg 2024 auf 4.762 €/m², fiel 2025 wieder auf 2.575 €/m² und liegt 2026 bei 5.866 €/m². Diese starken jahresweisen Ausschläge machen eine Trendaussage schwierig und unterstreichen die begrenzte Aussagekraft von Einzeljahreswerten in einem so kleinen Markt.

Regionale Einordnung

Rieden liegt bei allen Preis- und Renditekennzahlen über dem Durchschnitt seiner Vergleichsgruppen. Die Angebotsmiete von 12,57 €/m² ist höher als die des Landkreises Ostallgäu (10,44 €/m²), Bayerns (10,11 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 4.557 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.715 €/m²), den Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) und den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 30,22 liegt über dem Kreiswert (29,69) und dem Landeswert (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,31 % ist niedriger als die des Kreises (3,48 %), Bayerns (4,13 %) und Deutschlands (5,10 %). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Rieden auf Platz 24,3 – das bedeutet, dass etwa ein Viertel der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweist.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten weist Rieden die höchste Angebotsmiete auf – höher als Bad Wörishofen mit 12,36 €/m². Der Kaufpreis liegt über dem der meisten Nachbarn, mit Ausnahme von Bad Wörishofen (4.045 €/m²) und Jengen (3.917 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,31 % ist die zweiniedrigste aller Nachbarorte – nur Oberostendorf liegt mit 3,16 % darunter. Dies zeigt, dass die hohen Kaufpreise in Rieden die Mietniveaus überproportional übertreffen.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 % – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Von den 1.385 Einwohnern waren 2023 nur 16 arbeitslos. Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 136 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort 555. Das Verhältnis von 136 zu 555 Beschäftigten zeigt, dass nur etwa ein Viertel der Erwerbstätigen vor Ort arbeitet – Rieden ist eine typische Pendlergemeinde im Umland von Kaufbeuren.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ostallgäu Platz 52 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand mit Rang 16. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt er auf Rang 91, bei der Dynamik auf Rang 96. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerungsentwicklung hat sich seit 2018 gewendet: Von 1.271 Einwohnern (2018) stieg die Zahl auf 1.385 (2024), was einem Zuwachs von 9,0 % entspricht. Dieser Trend korreliert mit der niedrigen Arbeitslosigkeit und der Lage im wohlhabenden Umland von Kaufbeuren.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Volksschule wurde im Schuljahr 2007/08 geschlossen.