Biessenhofen

Marktüberblick

Biessenhofen liegt im nordöstlichen Ostallgäu mit 4.308 Einwohnern auf 27 km² Fläche. Der Ort befindet sich im Tal der Wertach auf 683 bis 795 m Höhe und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Biessenhofen. Die Gemeinde liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 16 mit direktem Anschluss an die B 12 und damit an die Autobahnen A 96 und A 7. Der Bahnhof Biessenhofen ist ein Trennungsbahnhof an der Strecke Buchloe–Lindau mit Direktverbindungen nach München.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.429 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,30 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,96 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,28. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten kann.

Bei den Kaufpreisen lag der Wert 2018 bis 2021 stabil bei rund 2.700 Euro je Quadratmeter. Dann folgte ein sprunghafter Anstieg auf 5.348 Euro (2022) und 6.413 Euro (2023). 2024 brach der Wert auf 3.610 Euro ein, stieg 2025 wieder auf 4.698 Euro und fiel 2026 auf 2.779 Euro. Die Mietpreise zeigten ebenfalls Schwankungen: Von 6,03 Euro (2019) stiegen sie auf 11,19 Euro (2024), fielen 2025 auf 10,00 Euro und lagen 2026 bei 14,16 Euro.

Die CAGR für Mieten beträgt 5,93 Prozent, für Kaufpreise 0,19 Prozent über den gesamten Zeitraum. Der nahezu flache Kaufpreis-Anstieg trotz der extremen Schwankungen zeigt, dass die langfristige Entwicklung bei Kaufpreisen stabil verlief, während die Mieten insgesamt deutlich gestiegen sind. Die hohen Werte in 2022/2023 und 2025 könnten durch einzelne Transaktionen verzerrt sein.

Regionale Einordnung

Biessenhofen liegt bei den Angebotskaufpreisen mit 3.429 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu (3.715 Euro), aber über dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 11,30 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (10,44 Euro), dem Landesdurchschnitt (10,11 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (3,48 Prozent), aber unter dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 25,28 ist niedriger als der des Kreises (29,69) und des Bundeslandes (26,10), was bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Ort günstiger ist als im regionalen und bundesweiten Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Biessenhofen bei den Kaufpreisen im mittleren Bereich: deutlich unter Ruderatshofen (4.608 Euro) und Marktoberdorf (3.956 Euro), aber über Friesenried (3.116 Euro). Bei den Mieten liegt der Ort mit 11,30 Euro zwischen Stöttwang (9,74 Euro) und Kaufbeuren (11,41 Euro). Die Rendite von 3,96 Prozent liegt über allen Nachbarorten außer Kaufbeuren (4,04 Prozent).

Standortfaktoren

Der Landkreis Ostallgäu belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 16 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage. Die Dynamik liegt mit Rang 96 etwas niedriger, die wirtschaftliche Stärke mit Rang 60 im oberen Mittelfeld.

Biessenhofen hat ein Nestlé-Werk, das 2021 mit 670 Mitarbeitern der größte Arbeitgeber der Gemeinde war. Das Werk wurde 1905 gegründet und produziert heute Säuglingsnahrung, klinische Trinknahrung und trinkfertige Kaffeeprodukte. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,3 Prozent.

Die Bevölkerung Biessenhofens wuchs von 4.061 Einwohnern (2015) auf 4.308 (2024), was einem Anstieg von 6,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 160 Einwohner je Quadratkilometer. Die verkehrsgünstige Lage am Bahnhof der Strecke Buchloe–Lindau und die Anbindung an die B 16 gehen mit dem Bevölkerungswachstum einher.