Kaltental, M

Marktüberblick und Preisniveau

Kaltental ist ein Markt im schwäbischen Landkreis Ostallgäu mit 1.789 Einwohnern auf 22,15 km². Der Ort entstand 1971 aus den Gemeinden Aufkirch, Blonhofen und Frankenhofen und liegt auf 675 bis 786 m ü. NHN. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 8,2 % gewachsen, von 1.653 auf 1.789 Einwohner. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,24 % und ist damit im historischen Vergleich gestiegen, bleibt aber auf niedrigem Niveau.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,88 €/m² knapp unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 4.198 €/m² deutlich darüber liegt (Bundesdurchschnitt: 2.409 €/m²). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,54 %, die weit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 39,41 ist einer der höchsten im Vergleichsumfeld.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Kaltental haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Von 1.811 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2024 auf 3.426 €/m² – ein Anstieg um 89 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 liegt bei 13,3 %. Die Mieten entwickelten sich weniger dynamisch: Von 6,88 €/m² (2018) auf 9,42 €/m² (2024) entspricht einem Anstieg von 37 % bei einer CAGR von 5,2 % über denselben Zeitraum.

Besonders auffällig ist die Volatilität: 2022 fiel die Angebotsmiete auf 6,79 €/m², bevor sie 2024 mit 9,42 €/m² einen neuen Höchststand erreichte. Bei den Kaufpreisen zeigte sich 2020 ein Rückgang auf 1.930 €/m² nach dem Vorjahreswert von 2.357 €/m².

Die Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und moderater Mietentwicklung treibt die Rendite weiter nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 39,41 bedeutet, dass der Kaufpreis das 39,41-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der selbst im bayerischen Vergleich (Durchschnitt: 26,1) deutlich über dem Mittel liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kaltental ein widersprüchliches Bild. Die Angebotsmiete von 8,88 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,44 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Gleichzeitig übertrifft der Kaufpreis von 4.198 €/m² sowohl den Kreisdurchschnitt (3.715 €/m²) als auch den bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²).

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,2 km fällt auf: Kaltental hat die niedrigste Bruttomietrendite aller genannten Orte. Osterzell (3,6 km entfernt) weist mit 4,95 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Westendorf (3,9 km) mit 3,81 %. Denklingen (7,2 km) liegt mit 3,10 % noch über Kaltental. Die niedrige Rendite in Kaltental ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Mieten im unteren bis mittleren Bereich des Nachbarumfelds liegen.

Der Kreis Ostallgäu insgesamt liegt mit einem Prognos-Rang von 52 von 400 Kreisen im oberen Drittel. Der Wohlstands-Rang des Kreises (16 von 400) ist besonders hoch.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Ostallgäu erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 52 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand (Rang 16 von 400), was auf die wirtschaftliche Stärke der Region hinweist. Der Index für wirtschaftlichen Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 108 deutlich niedriger, die Dynamik auf Rang 96.

Die Bevölkerungsentwicklung in Kaltental war bis 2022 durchgehend positiv: Von 1.653 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 1.785 (2022). Seit 2023 stagniert die Bevölkerung bei 1.789. Die Arbeitslosenquote ist von 1,13 % (2015) auf 2,24 % (2023) gestiegen, bleibt aber im absoluten Vergleich niedrig (26 Arbeitslose). Die Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je km² ist für die Allgäu-Region typisch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.